文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

今年以來，全國各地在優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)上持續(xù)加大力度。

9月下旬以來，房地產(chǎn)利好政策不斷。9月24日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)等部門推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。

相關(guān)政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企10月單月銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，同比增長(zhǎng)7.1%，也是年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月同比正增長(zhǎng)。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-10月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額30693.1億元，同比降低32.7%，降幅較9月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)績(jī)端來看，行業(yè)盈利依然承壓。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至11月1日，共有82家A股房企發(fā)布了三季度業(yè)績(jī)。整體來看，82家房企的營收總額為12238.58億元，去年同期為15585.78億元；凈利潤總和為-223.67億元，去年同期為384.14億元。其中，68%的房企營業(yè)收入同比下滑，76%的房企凈利潤同比減少或虧損擴(kuò)大。

營收方面，82家房企中，僅有26家房企的營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，深振業(yè)A、衢州發(fā)展、南國置業(yè)三家房企營收增幅同比最大，分別為482.14%、279.28%、201.62%。

營業(yè)收入在百億以上的房企共有21家，其中有3家房企營業(yè)收入超千億，分別是萬科A、保利發(fā)展、綠地控股，對(duì)應(yīng)的營業(yè)收入分別為2198.95億元、1827.74億元、1599.49億元。

營業(yè)收入同比下跌的房企中，有19家房企的跌幅超過50%，西藏城投、順發(fā)恒業(yè)、京投發(fā)展的跌幅較高，分別為88.44%、86.74%、88.89%。

從盈利情況來看，有39家房企凈利潤虧損，總虧損額度509.47億元。盈利超10億元的房企共9家，包括保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、新城控股等。

即使實(shí)現(xiàn)了正向盈利，不少數(shù)房企的凈利潤也出現(xiàn)了不同程度的下滑。保利發(fā)展期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤78.13億元，同比下滑41.23%；招商蛇口凈利潤為26.01億元，同比下滑31%；濱江凈利潤為16.33億元，同比下滑33.94%；新城控股凈利潤14.55億元，同比下滑41.3%。

保利發(fā)展在三季報(bào)中表示，利潤下滑主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)收入和項(xiàng)目的毛利率下降所致。

從房企結(jié)算的周期來看，房企當(dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目多為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期。

前三季度凈利潤虧損超10億元的房企有9家，包括萬科A、首開股份、金科股份、金融街、中交地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展等。其中，萬科A虧損179.43億元、金科股份虧損53.32億元，首開股份虧損42.83億元，金融街虧損26.15億元，中交地產(chǎn)虧損15.34億元。

虧損的原因主要是銷售的下滑和計(jì)提了較高的資產(chǎn)減值損失。

營收超2000億的萬科成為今年前三季度虧損最多的房企。對(duì)于此次業(yè)績(jī)虧損，萬科解釋稱，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等。

金融街期內(nèi)凈利潤虧損26.15億元，其表示，虧損一方面是公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價(jià)格在內(nèi)的多種銷售策略，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化，隨項(xiàng)目結(jié)算出現(xiàn)虧損；二是為了盤活存量資產(chǎn)，公司銷售部分城市的寫字樓、酒店項(xiàng)目，并根據(jù)銷售價(jià)格確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。

部分房企雖營收增長(zhǎng)，但凈利潤同比下滑。如金隅集團(tuán)、招商蛇口、合肥城建等。金隅集團(tuán)前三季度營業(yè)收入770.37億元,同比增長(zhǎng)6.12%；凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧-4.37億元，同比下降4212.7%。金隅方面解釋稱，主要原因包括水泥需求整體偏弱和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少。

南國置業(yè)、京能置業(yè)和華僑城A等房企雖然凈利潤同比增長(zhǎng)，但仍未能擺脫虧損局面。其中，南國置業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤-2.35億元，同比增長(zhǎng)76.74%；京能置業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤-1.02億元，同比增長(zhǎng)56.97%；華僑城A實(shí)現(xiàn)凈利潤-23.51億元，同比增長(zhǎng)29.76%。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在樓市政策持續(xù)發(fā)力之下，行業(yè)基本面見底的信號(hào)正逐步增強(qiáng)，隨著房企前期高價(jià)拿地項(xiàng)目逐步消化，未來結(jié)算業(yè)績(jī)有望好轉(zhuǎn)，到2025年行業(yè)盈利可能修復(fù)回正。