今天，在寫文章之前，二娃想問大家一個問題：

最近，你有沒有接觸到一種新的賣房模式，就是中介告訴你說，你買他指定的二手房（房源），不僅一分錢不需要給，還可以倒拿幾十上百萬現金？

如果你的答案是：沒有，聞所未聞！

那么，恭喜你，你暫時很安全！

如果你的答案是：有！目前正好有中介給你推薦這樣的房源。

那么，二娃就要提醒你了：別貪便宜，別去冒險！盡量不買這樣的房子，盡量遠離這樣的中介......

因為，當下還讓你這樣去買房的人，等同于把你拉去當豬殺！

那么，這話怎么理解呢？這樣的房源，我又為什么不建議大家去買呢？

今天啊，二娃就來和大家好好的聊一聊這個話題。

話不多說，咱們先看一張圖！

這是前不久，二娃在某書上面看到的帖子。看到的第一時間，就分享給了朋友！因為，我覺得還挺不可思議的......

怎么不可思議了呢？

你們仔細看帖子標題和內容。這位貼主，自己整理出了25套二手房源。然后，把它們統一歸納成了“廣州買房倒拿錢的房子”。并且，還在每套房源背后注明了，你可以倒拿多少錢。

比如，江南新苑二期某套房源，貸870萬，買家可以一分錢不出，買房后到手114萬；光大花園三期某套房源，可貸970萬，買家一分錢不出，買房后可到手243萬。

咋一聽，是不是很吸引人？

畢竟，不花一分錢，就能擁有一套房子，而且，還能從銀行哪里倒拿幾十上百萬。這聽起來，似乎就是一件天上掉餡餅的事情啊！

然而事實呢，天上掉下來的，或許不是餡兒餅，而是榴蓮殼！要么把你頭砸個窟窿，要么直接要你命！

因為，在我看來，這種倒拿錢的房子，背后隱藏著一個“商業帝國”。

首先，我們先來搞清楚第一個問題：倒拿錢的房子，是怎么做到的呢？

答案是：超貸！

說得更通俗一點，那就是：高評高貸！

比如，你買一套房子，實際成交金額為500萬。按照廣州目前首付要求，最低15%，所以買房人需要給出的首付應該為75萬！貸款為425萬！

即便加上1%契稅以及1%的中介費，買家總共也只需要支付85萬！

但這套房子，若是做超貸（高評高貸），給你做到了700萬。這時候，你首付15%，則需要給到105萬！而貸款則為595萬！

這時候，加上1%契稅及1%的中介費，你合計只需要支出119萬。

但是！！！

你要知道，你買這套房子實際成交價是500萬啊，所以，銀行貸款下來后，打到賣家銀行卡里的595萬，比實際應該打的425萬，多出了整整170萬！

這170萬，除掉做超貸多出來的34萬，買家實際可以到手136萬！

這就是買房倒拿錢的邏輯和玩法......

看到這里，有人就要問了：這么高的評估價，銀行是怎么通過的呀？

其實啊，這是銀行系統的一個bug！而且，這還是一個沒辦法修復的bug！

因為銀行里面，每個二手房都有個評估價范圍，它更新是需要時間的。但市場變化確實非常快的，可能同一個小區，上個月最低6萬/㎡，這個月就出現5萬/㎡的價格了。

你說，銀行系統更新得過來嗎？肯定不行嘛！

舉個例子，2021年的時候，金融城紅盤-蘭亭盛薈，最高峰成交單價去到了10.8萬/㎡。那時候，評估價是可以做到9-10萬/㎡的。

后來，這個樓盤不是跌了嗎？銀行評估價雖然也跟著往下調了，但調整的速度，遠遠跟不上降價的速度啊。

比如，現在已經有4字頭的筍盤成交了。如果，它去銀行貸款時，做高評估，說成交單價是8萬/㎡，你說銀行能拒絕嗎？

肯定不會拒絕嘛！因為8萬/㎡成交，在蘭亭盛薈也算是正常價格啊！所以，銀行自然容易通過審批啊。

于是，這種買房，還能倒拿錢的現象，不就出現了嗎？

◆ 蘭亭盛薈已出現4字頭成交

那么，問題來了：為什么二娃不推薦大家去買這種房子？為什么我說這種房源背后有一個“商業帝國”？

就問你們一個問題：買房，你們需不需要還貸的？

很明顯，需要還啊！

你以為你不花一分錢買到了一套房子，還從銀行套現了幾十上百萬的錢？

實際上，你是背負了巨額的貸款！你從銀行多貸款出來的錢，全都變成本金和利息，分攤到你每個月的房貸里面了。

而你背負的債務，遠大于你房子的價值了。如果房價還持續跌，你自己的還貸能力又不強的話，那么，你有很大的概率，會被這個債務直接壓垮。

畢竟，房子，可以住人，也可以吃人！

正如上面截圖粉絲所說的：超貸就是借雞生蛋，例如現在600貸款利率3個點，利用這筆錢投資，投資回報率達到6個點，那么600*3%就是白得了，前提是雞別賠進去了，資金鏈一斷就崩了 ！

試問，你從銀行套現出來的錢，有更好的投資渠道嗎？如果有，且回報率遠高于你貸款所需要支付的利息，那么，你這種操作就是可行的。

但如果沒有更好的渠道，你就等于在玩火自焚啊！

所以，咱們普通上班族，還是別去動這些歪腦筋，容易腦出血而si。

至于我說的“商業帝國”嘛，則是中介們賺錢的門道。

吶~看看下面的例子：

注意關鍵詞：全包！

啥意思呢？

1）你通過他買這套房，是不是得收你1%的中介費呢？

已知貸款1285萬，按照首付15%來算，總價則為：1511萬。那么，買家這里則需要給他支付15.11萬的中介費。

2）幫你做高評高貸，一般收費標準為貸款總額的1%。

那么，這里買家又需要向中介支付15.11萬的費用。

3）如果你沒有首付款，他們也可以給你提供墊資服務。

比如，你買這套1511萬的房子，首付15%，需要226.65萬的首付。

那么，墊資一般收取的費用為萬分之五一天，或者是1.5%-2%。我們就按照1.5%來算，墊資226.65萬則需要3.39萬！

也就是說，你買這套房，也許無法升值（大概率可能還虧錢），但這并不影響賣這個房子給你的中介，他可以含淚賺你33萬啊！

你說，這是不是隱藏的一個“商業帝國”？

那么，對于這種買房不花錢，還能倒拿錢的房子，你敢買嗎？歡迎留言評論！