案例回顧

2024年3月，李先生通過某X房產中介公司（下稱“X公司”）獲悉了北京市朝陽區某小區5棟202號住宅房源信息，并與X公司簽署了《看房協議》。協議明確約定李先生不得繞過X公司直接與業主交易。因X公司要求的中介費為總房款的2%（房源標價500萬元，中介費10萬元），較之市場平均水平過高，李先生并未立即簽約。

次月，李先生通過小區業主群得知同一房源已由業主自行掛牌出售，且業主同意免除中介費并降價15萬元。李先生遂直接與業主協商，最終以485萬元成交并完成過戶。

X公司得知情況后，以李先生違反《看房服務協議》約定，構成“跳單”違約為由，將李先生訴至法院，要求其支付違約金10萬元。

案件結果

法院經依法審理，裁定駁回X公司全部訴訟請求。

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

買方通過非中介渠道獲取同一房源信息并直接交易，是否構成“跳單”違約？

1.格式條款

《看房協議》中禁止買方繞過中介交易的格式條款雖然原則上具有法律效力，但前提是中介服務機構對房源信息享有獨占性或實質性貢獻。本案中，涉案房源信息已通過業主群等公開渠道實現公開傳播，X公司未能舉證證明其提供了獨家信息或獨家代理權，在此情況下，該條款對買方的約束力應受一定限制，不能僅因繞過中介完成了交易這一事實結果就徑行認定買方構成違約。

2.信息公開

業主自行在公共平臺發布售房信息，系市場主體對自身財產權益的合法處分，符合市場交易中的信息公開屬性。李先生通過業主群獲知信息并直接聯系業主，并未利用X公司提供的專屬交易機會或未披露的隱蔽信息，符合市場交易中“信息對稱”的基本規則。

3.買方選擇權

根據《民法典》第四條“平等原則”及第五條“自愿原則”，民事主體有權依法自主決定交易對象、交易條件及交易方式，只要該選擇不違反法律強制性規定或公序良俗。就房屋交易的買方而言，自然有權選擇成本更低、效率更高的交易方式。本案中，李先生通過與業主直接交易進而節省了10萬元中介費及房價差額，這既是民事主體意思自治的體現，同時又符合市場交易的效率原則，且未對X公司的合法權益造成損害，屬于理性市場行為，具有顯著正當性。

4.“跳單”認定的核心要件

“跳單”違約需同時滿足兩個條件：

一是中介提供了獨家或關鍵性信息；二是買方實際利用了該信息規避中介。X公司未能舉證其信息具有獨占性，故李先生的行為不構成違約。

綜上，法院經審理認定，買方通過公開渠道自主交易的行為合法，依法駁回了中介機構的訴訟請求。本案也體現了司法對市場自由交易原則的尊重，亦警示中介機構需通過提升服務質量而非限制選擇權參與競爭。

律師寄語

北京澤達律師事務所根據該典型案例的解讀，為讀者提供以下建議：

對中介公司而言，應當強化服務價值，避免單純依賴格式條款約束客戶，應通過專業咨詢、稅費籌劃等增值服務建立競爭優勢。若主張“跳單”違約，須留存帶看記錄、獨家委托書等證明房源信息獨占性的證據（如本案A公司因未舉證而敗訴）。

對購房者而言，應善用公開渠道，通過物業公告、業主群、政府二手房交易平臺等獲取房源，可降低被訴風險。但需注意，若中介提供過獨家信息（如未公開的業主底價），直接交易仍可能構成違約。同時，也要注意保留證據鏈條，如其他中介報價單、房源公開信息截圖，證明未利用原中介信息優勢等。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領