一
百億公司,曾經的地產行業有多嫌棄。
百億樓盤,今天就有多珍惜。
上海,順昌玖里,外灘壹號院,翠湖天地六期。
深圳,深灣玖序,首開100億。
廣州,鵬瑞一號,以公寓之身,套均價過億,單盤逾百億。
北京,北京宸園+北京璞園park,僅開盤單月銷售過百億。
2024年,本來是地產宏觀政策的翻轉與拐點之年,幅度之大,震驚了一半人,又安慰了另一半人。
但是,它偏不滿足, 又以如此特殊的方式載入地產史冊,令人始料未及。
二
每個百億樓盤的背后,一定都站著一個自帶主線劇情的開發商。
比如,中海是豪宅崛起,瑞安是老錢發新芽,鵬瑞是外行的逆襲。
但是,相比這前三家,令人更意外的是,代言北京百億標桿的會是中建智地。
房地產真是一個特供奇跡的行業。
一方面,它很講究血統論,確實大量的融資證據就擺在那里。
另一方面,它也不講究出身,無論你是煤老板、互聯網新貴,還是火鍋店老板,只要你有錢有意愿,產品適銷對路,房地產行業的大門永遠向你敞開。
中建智地當然不是地產的外行,而是久經地產沙場的一枚老兵。
然而,當它游泳到地產開發的主場時,誰能想到,僅僅四年之內,它居然在北京主場創造了下面這些記錄:
8月,北京房企普宅網簽金額、套數、面積三冠王;
10月,北京房企普宅網簽金額&套數TOP1,網簽面積TOP2;
1-10月,北京房企普宅網簽套數、面積TOP2,網簽金額TOP3;
北京之外,十月行情仍然屬于中建智地。
常州中建龍宸壹號,10月常州市網簽金額TOP2、新北區成交金額TOP1。
蘇州中建虹溪璟庭,1-10月新區網簽套數、面積TOP1,滸墅關城鐵板塊銷售套數、面積、金額TOP1。
如果按明星樓盤單列,中建智地在北京主場同樣貢獻了年度最多的單盤記錄:
北京宸園,北京市10月網簽金額、面積TOP1。中建璞園&中建璞園PARK,北京市10月網簽金額TOP2,兩大項目合計百億拿地,十月百億銷售,耗時僅4個月。
北京國賢府,10月單價5-6萬元網簽金額、套數、面積TOP1。
中建宸廬|云起,順義區1-10月網簽金額TOP2。
中建京華國賢府,房山區10月網簽金額、套數、面積TOP1。
中建房山國賢府,房山區1-10月網簽金額、銷售單價TOP1。
在北京主場與單盤記錄的加持下,2024年1-10月,中建智地今年首次躋身中國房地產企業銷售排名TOP30,位次上升明顯,環比提升了20名,同比提升36名。
一勺言首次關注到中建智地,起因于兩點。
其一,單盤口碑。其二,2021年后,中建各局發力開發賽道的小趨勢。
尤其是后者。
三四年前,在跟中建智地的多位朋友私下交流時,我最初關心的問題是,這個小趨勢,會不會是當年市場緊縮的特定環境下,政策窗口的曇花一現;然后關注的焦點是,這個新選手會怎么挑選賽道與戰場。最后關心的問題是,它的產品服不服眾,故事能否優雅落地。
現在來看,答案已經水落石出。那么,這一切究竟是如何步步發生的?
三
中建智地在各類細分榜單上的崛起之路,依外界的視角看,耗時僅三四年,而且,呈現出三個非常明顯的特征。
1,先郊區,后內城
中建智地的投資地圖,清晰地呈現了一個從房山主城起步、布局順義,然后突然殺入望京、昌平,繼而,今年在朝陽區的酒仙橋舊改區一鳴驚人、音量倍增的路線圖。
五年16盤勾勒出的這個路線圖,可以被簡化為一個「先郊區后內城」策略,事后看,它也非常符合一個厚積薄發、步步為營的黑馬模型。
中建智地的總部位于北京,它在C端形象的真正建立,始于房山與順義。
前期在房山、順義的布局,可以被視為一個新選手積攢信用分。扮演這一角色的樓盤,既有京西印玥這樣的品質洋房,也有學府印悅這樣的學區房,更有全公司第一個文化地產雛形的中建宸廬,首發亮相主打一組關鍵詞:熱銷,靠譜。
但是,其中真正讓中建智地出圈的是2022年的望京中建宸園。
它以低密度的洋房+疊拼產品入市,大手筆投資的中式實景示范區,第一次在淡市中展示了對高端地緣客群的殺傷力,中式園林IP,就此埋下了伏筆,它也成為當年同行市調的網紅盤。
于是,信心大增的中建智地,隨后在房山、昌平未來科技城,陸續落子。
兩大代表作品之房山國賢府,率先出道,主打標簽就是實景中式示范區,在4萬+的水平刷新了房山剛需剛改的產品認知,首開大賣。
幾個月后,而全洋房形態的北京國賢府,一度以一己之力挽救了北京未來科技城的板塊頹勢,虹吸了周圍以十公里為半徑的客群,主打招牌就是中式園林與它超配的精裝誠意。
劇情至此,中建智地還從未進入北京五環內。
但是,牌桌上已經罕有對手可以阻攔了。
2024年6月,中建智地第一次百億級拿地,112億斬獲兩大朝陽地塊。四個月后,北京宸園、中建璞園PARK雙盤首開,當日熱銷83.5億元,單月銷售百億,短短4個月實現“百億拿地,百億銷售”的樓市記錄。
2,把改善進行到底
改善當道,是本輪地產調整進入深水區之后的市場選擇,也是新一輪的樓市正確。
自2021年上半年開始,這股風潮從長三角市場起步,先在幾個核心二線城市的成交表上大展拳腳,隨后數月,吹到了帝都樓市。
中建智地也許并不是第一個捕捉到這股風向的帝都開發商,但是,它肯定是吃到地緣改善客群紅利最多的那個。
從盤面看,盡管售價不同,中建智地幾乎所有項目都把改善寫在臉上,從戶型配置到精裝標準、再到實景示范區,它的策略就是,在相似或略高的售價水平上,在產品端發力,打一場有備而來的遭遇戰。
從幾個代表樓盤的首開數據看,這個策略一直效果顯著,首開高去化率在地緣板塊引發更廣泛的關注與口碑,繼而帶來新一輪的去化。
在NBA決賽中,有一條規律:上一場的贏家不會輕易變陣。
2022年之后,中建智地把改善策略開始擴展至其他產品線。
我們事后看到,它從高層起步,逐步蔓延至洋房,然后是低密的疊拼產品,最終,在朝陽東四環的大平層產品北京宸園,完成收官。
3,超極交付
因為市場低迷,交付比任何時候都更加成為口碑的拐點。
身在北京多年,我已見過諸多旺銷樓盤在交付時一地雞毛、最終引發口碑崩塌的案例。
過去三四年,房地產的交付客訴,甚至已經大大提前,房子還在賣,對工程施工的投訴已經有組織展開。更挑剔的消費者,疊加房價下行,這一屆開發商不得不集體面臨交付課題。
但是,中建智地沒有讓自己跌倒在自己的傳統舒適區。它的對策就是,把交付分階段過程化,同時不斷輸出各種形式的透明度。
以市調熱盤中建宸園為例,它將在明年8月交房,但是自今年8月開始,一套「超極交付」的流程標準已經正式啟動,核心就是:過程化、透明化,共建。???
以「品控」為例,中建智地通過樣板先行、過程控制、檢驗檢查、花園工地來管控工程質量,全過程覆蓋基礎、地下室、標準層、屋面、幕墻、粗裝飾、精裝、景觀8大工程。在房子長達2-3年的建設周期里,站在使用者角度,聚焦幕墻、景觀、機電、精裝、土建、精裝大堂等6大領域。
但是,最具特色的還是透明與共建。???????????
中建智地拿出了業主共建套裝,讓業主參與進來。比如,在房山國賢府聚焦小區外部的國賢府公園,在中建璞園和中建璞園PARK,則聚焦外部的市政路、公交站與城市配套。而在交付端,透過反饋高效的客關服務,頻繁與業主互動,最終管理預期,超越預期。
從中建宸廬起步至今,中建智地一直扛起了中式文化地產的大旗,但是從文化意境的兌現看,這一定會提升交付的難度系數。
從我的角度看,沒有必要共情一個黑馬選手所必須經歷的難關。
但是,我也絕不會低估它們。
四
行業的座次榜正在刷新,我們面臨這樣一個時刻:回歸常識。
今天地產行業最大的常識應該是什么?
債務,可以展期,但一定要還;
公司,未必千億,但一定要安全;
房子,可以預售,但一定要兌現承諾;
好產品,真的可以是核心競爭力。
核心房產,依然是第一配置資產;
優秀的投資策略,會讓開發商與買房人實現共贏。
……?
這張常識清單還可以繼續延長,歡迎大家留言接龍。我想說的是,未來很長時間,所謂的黑馬地產公司,都不過是上述常識的產物。
我們不能只看到地產牌桌上玩家的減少,還要看到地產牌桌上玩家的變化。永遠不要擔心黑馬,就像不要擔心常識一樣,我們只需要擔心自己。
前文閱讀:
特別聲明:以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布,本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.