一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

2024年11月，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)疑將是一個(gè)值得銘記的歷史時(shí)刻。

先是10萬(wàn)億規(guī)模的債務(wù)化解方案震撼登場(chǎng)，緊接著，城中村改造計(jì)劃便迎來(lái)了大規(guī)模的擴(kuò)展。

11月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）正式宣布，城中村改造的政策扶持范圍已從最初的35個(gè)超大和特大城市，拓寬至超過(guò)300個(gè)地級(jí)及以上城市。同時(shí)，住建部著重指出，將大力推進(jìn)“貨幣化安置”政策。

而就在上個(gè)月17日，住建部已預(yù)告，年內(nèi)將新增100萬(wàn)套采用貨幣化方式進(jìn)行棚戶區(qū)改造和拆遷的項(xiàng)目。這意味著，“拆遷熱潮”即將再度席卷而來(lái)，且此次不再是以房票作為補(bǔ)償，而是直接發(fā)放現(xiàn)金。

值得注意的是，中國(guó)大陸目前僅有293個(gè)地級(jí)市、30個(gè)自治州和3個(gè)盟。住建部將城中村改造的范圍擴(kuò)大至“300個(gè)以上”的地級(jí)市，其意圖顯而易見(jiàn)，即在全國(guó)范圍內(nèi)幾乎所有的地級(jí)市全面鋪開這一政策，無(wú)論東西南北，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)幾乎所有的地級(jí)城市都將迎來(lái)大規(guī)模的城中村改造。

回顧2015至2018年間，央行正是通過(guò)“棚改”政策向市場(chǎng)注入了巨額的貨幣資金，居民們利用拆遷款紛紛購(gòu)房，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅上漲。

分析此次城中村改造的資金來(lái)源，我們發(fā)現(xiàn)政府專項(xiàng)債券、政策性銀行的專項(xiàng)資金以及商業(yè)銀行的配套資金等，與2015年的情況如出一轍，依然是央行提供資金，政府負(fù)責(zé)實(shí)施，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于增發(fā)貨幣。

綜合以上因素，我們預(yù)測(cè)今年的城中村改造將帶來(lái)以下幾個(gè)重要影響：

首先，在一線和強(qiáng)二線城市中，棚改拆遷后的資金很可能繼續(xù)留在本地樓市進(jìn)行購(gòu)房。

然而，在一些較弱的二線城市以及三四五線城市中，拆遷后的資金則可能流出本地，流向更具吸引力的一線和強(qiáng)二線城市。簡(jiǎn)而言之，城中村改造將成為加速不同城市房?jī)r(jià)分化的催化劑。

其次，在一線和強(qiáng)二線城市中，目前存在大量亟待拆改的城中村或其他老舊房屋，這些房屋多位于城市核心區(qū)域和新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)分布區(qū)域，且不少是連片存在的。

因此，拆遷后騰出的土地價(jià)值將更高，有望推動(dòng)強(qiáng)一二線城市房?jī)r(jià)的快速?gòu)?fù)蘇。最后，考慮到當(dāng)前全國(guó)樓市的庫(kù)存周期約為18個(gè)月，而2020至2022年期間最后一批大量上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2026年前后進(jìn)入市場(chǎng)。

如果城中村改造能夠有效緩解未來(lái)兩年的庫(kù)存壓力，那么2026年后的房?jī)r(jià)仍然值得期待。