毫無疑問，今年南京樓市最大的看點是高端改善市場，低密宅地集中出讓、改善新盤接連亮相以及第四代住宅產品的更迭，不斷引起市場新話題。

近期，久未有動態更新的鼓樓，也有兩大改善新盤釋放好消息：

11月12日，金基龍江G16設計方案批前公示，1.5容積率+首層全架空+戶戶有露臺，讓買房人吊足了胃口；此前公示規劃的中建幕府G52，將打造鼓樓首個第四代住宅。

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鼓樓龍江迎新一代改善住宅

我們先來看規劃方案新鮮出爐的金基G16。

根據規劃，位于鼓樓龍江板塊的金基G16，擬建擬建3棟住宅，其中兩棟16F，一棟8+7F洋房，全部首層架空，戶戶帶露臺。

從效果圖來看，G16還將打造中心庭院、人工湖、風雨連廊，樓間距較大、綠化密度較高，豪宅屬性拉滿。

看重點：項目僅有86套，戶型建面約143㎡、180㎡，預計很快就會公開臨時售樓處。

銳評君也拿到了更多小道消息：

①、建筑設計，由中國最具實力的建筑設計機構之一的GOA大象的負責，項目主創人是GOA大象創始人之一、執行總裁陸皓。

陸皓，GOA大象創始人之一，更是設計執行總裁、總建筑師，國家一級注冊建筑師、英國皇家特許注冊建筑師、世界高層建筑與都市人居學會特邀專家。

GOA大象，不僅是中國最著名的建筑設計公司之一，而且擅長在小地塊上做出高效的空間規劃，最大限度地利用有限的空間。曾榮獲數百項國內外大獎，僅2024年即榮獲如“第八屆AMP建筑大師年度獎”、“Pro+Award普羅獎”專業大獎。

②、景觀設計，確定與七月合作社聯袂，項目主創人康恒，是中國美院博士。

七月合作社精通庭院設計、造園與園林藝術，曾為中國頂級富豪打造私宅庭院。

③、整體布局。

?占地面積100%利用：一層全架空，與景觀連為整體，占地面積100%利用，同時提升景觀穿透性。

?回字形環游空間：通過廊道、架空層，形成回字形環游路線，增加動線空間，提升景觀延展性與觀賞性。

?人性化歸家體系：底層架空，連同風雨連廊，打造人性化歸家體系。

④、室內超高使用率。疊加陽臺一半面積、飄窗面積、露臺面積后，使用率接近100%。

除了高光不斷疊加的產品，金基G16在地段上的優勢也相當明顯。

金基G16位于清涼門大街和湛江路交匯處，近蘇寧廣場。芳草園小學、漢江路小學、匯文學校等教育資源；省人醫、腦科醫院等醫療資源；新城市廣場、中海環宇城等商業配套，可謂天團級陣容。

作為發展成熟的主城板塊，鼓樓龍江交通便利、主城煙火氣較足，但板塊開發幾近飽和，土地稀缺，長期斷供。

金基G16不僅為板塊解渴市場，還疊加本土民企top 1、僅1.5的容積率、金基新一代住宅等buff，讓買房人對其充滿想象力。

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鼓樓首個第四代住宅

中建幕府G52，是鼓樓首個官宣做第四代住宅的項目。

根據規劃，中建幕府G52，擬建2棟6F、1棟17F、2棟22F、2棟26F，戶外露臺設計、挑空私家花園。

從效果圖可以看到，中建G52項目采用獨特的空中庭院和生態院館設計，通過錯層分布露臺設計搭配大面積玻璃幕墻，為居住者提供私享院落生活和極致視野，大面積玻璃幕墻也讓外立面顏值頗高。

值得一提是，中建G52最初規劃為7棟6-26F的普通改善住宅，之后隨著南京住宅產品迭代升級的風越吹越猛，從而進行了規劃調整，成為了鼓樓首個官宣做第四代住宅的項目。

地段上，G52項目鼓樓區幕府山街道，鄰近綠地繽紛廣場、五塘生活廣場商業體，以及神策門公園和南堡公園等生態資源，地鐵3號線、7號線的換乘站五塘廣場站，可以滿足居民日常出行需求。

在G52項目不遠處，還有一個待上市項目——G51項目，兩個項目相距不遠，被中建在同一天收入囊中，擬建5棟6-17F住宅以及相關配套設施，其中3棟6F、1棟7F、1棟17F。

相對來看，G51項目體量不大，但容積率僅有1.5，樓棟層數最高17F、最低6F，是近些年板塊少有的低密洋房項目。

這也意味著，不久后G51、G51兩個項目相繼上市，從低密洋房到第四代住宅，改善買家都有的選。

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鼓樓多盤在售

除了待上市的金基G16、中建G52、G51，鼓樓目前有新房在售的還有長江悅府、博悅府、恒盛金陵灣新組團和中冶錦繡公館三期（65年產權公寓）。

長江悅府：主力戶型建面約110-168㎡，整體定位更偏高端改善，目前主力在售B5號樓，全裝修銷許均價43796元/㎡。項目升級精裝有日立空調、威能地暖、定制新風系統等。

今年長江悅府投入3000萬，進行全面品質升級，涉及景觀、泛會所、地庫三大模塊。為匹配業主休閑娛樂需求，長江悅府打造約668㎡泛會所空間，涵蓋健身房、讀書室、棋牌室、自習空間、瑜伽空間等。

博悅府：主力戶型為建面約89-115㎡，是核心主城的稀缺三房，9月15日首開102套房，精裝銷許均價3.5-4萬/㎡。

博悅府僅3棟樓11-26層住宅樓，僅251套房，以中小戶型為主，其中建面約89㎡戶型位于中間戶、占比約50%，建面約105和115㎡戶型位于邊戶。

戶型上，南向雙陽臺+近落地窗設計，讓觀景與采光更開闊；裝修標準上，廚房島臺、電視巖板背景墻等都將交付給業主，誠意十足。

同時，博悅府業主還可共享長江悅府雙泛會所空間，包括桌球、健身房、棋牌室、兒童游樂區等主題活動空間，這也是項目的一大加分項。

恒盛金陵灣：在售15號樓，戶型建面約146、150㎡，毛坯銷許均價53800元/㎡。

恒盛金陵灣目前在售的是項目收官樓棟15#樓，共72套房，戶型面積為約150㎡的4房，兩梯兩戶設計，得房率高達80%，預計2025年底交付。

得益于樹人雙學區的加持，恒盛金陵灣二手房市場熱度居高不下。去年11月，項目加推66套新房源，吸引247組買房人成功報名，綜合中簽率約26.72%，場面火爆。

中冶錦繡公館三期：在售1#住宅，4、5#酒店公寓，戶型建面約80-140㎡，銷許均價約39387元/㎡。65年產權酒店式公寓，可落戶、有學區、民用水電。