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生子當如朱偉航。

他是地產大亨朱孟依的次子、珠江投資的掌門人，最近干了一件漂亮的事兒。

6月3日，位于北京通州的縵云ONE，公示了調規后的設計方案，為期15個自然日，純新項目方案則是7個工作日。

具體的調改方向是：

1、將原定的三個地下配電室調至地上。

原因是：原低基配電室設置于地下車庫內，不符合電力部門要求。一期和二期分別新增2個和1個地上配電室，調整后計容面積增加約482平方米，綠地率面積減少約115.6平方米。

這個調整，有一個后遺癥。三個高4.8米的配電室，位于小區的中央，破壞了原有的園林規劃設計，對一期3#東邊兩個單元影響尤甚。

2、將二期的3棟住宅注入"好房子"元素。

A、3棟住宅樓戶戶增加了開敞陽臺，預計進深1.8米，送一般面積；北面每個戶型增加1個設備平臺，全部贈送；

B、三棟住宅樓的一層，調整為架空層，層高從3.3米變更為4.2米，導致樓棟的高度增加，1#戶數從106戶減為103戶，11#戶數由138戶減為135戶。

C、5#的調整幅度蠻大，將原來的層數從20層變成22層，戶數從40戶增至42戶。

從整體上看，縵云ONE調整后的住宅建面，減少了481.76平方米，變更為145381.39平方米，配套面積增加517.76平方米至1833.33平方米，總戶數由626變為623戶。

縵云ONE的這些調整，依據是，2025年2月12日下發的《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》等文件。

但它已是一個開盤1年的老盤。如果以拿規劃證的時間推算——2024年4月11日，比“好房子技術要點”至少晚了10個月。

“好房子技術要點”里確實有一句："近期已批項目可參照此要點修改完善。”至于這個"近期"是多近，并沒有明確。

朱偉航似乎有先見之明。

縵云ONE曾一次性公布過總平圖方案，但在實際開發過程中，朱偉航把它分成兩期：一期為西面的2#、3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#；二期為東面1#、5#和11#。

最關鍵的是，縵云ONE從賣一期時起，沙盤上就沒有顯示二期的樓棟。

再加上一二期之間，原本就有一條南北走向的街坊路，這會讓人最直接的感官是，縵云ONE一二期是分開開發的。

實際上，朱偉航手下的團隊也是這么做的。縵云ONE在2024年12月18日領取了施工許可證，也只有一期的8棟樓。

由于二期未建，調改起來就方便了許多，重新申報一次設計方案即可。和亦莊的北京潤府調規蠻相似的，也是分一二期開發。

在目前已調規的老項目中，中建壹品在大興的元啟很特別，沒有分期開發，只做了增加奇偶陽臺的小幅調整，把賣出去的房子先退房。

對比三個盤調規，縵云ONE算是做得最絲滑的。

這就是朱偉航的高明之處。

縵云ONE甚至連一期的8棟樓，都分成三個預售證售賣，肥瘦搭配、控制節奏，還讓合生創展代建、引入最高短的縵系產品，遺傳了朱孟依的精明。(詳見《縵云ONE，是個貼牌貨！》、《縵云ONE，朱偉航用了“自家”的施工隊》

平心而論，在通州乃至整個北京樓市，縵云ONE都算是個神盤。

一年前，它推出了清一色的大平層，分197平米、215平米、261平米和338平米四種戶型，填補了通州樓市的空白。

縵云ONE往東4.5公里，就是東六環了。

但它一開始賣得很火，開盤30天攬金25億元，成交均價6.95萬元/平米，單套總價在1500-2400萬/平米。

時間到了去年第四季度，縵云ONE的表現，開始乏力。

朝陽酒仙橋北京宸園開盤熱銷，再加上今年開春，海淀功德寺雙子座熱賣，它們卷走了縵云ONE的部分客戶。

因為，縵云ONE的在通州的客戶基本消耗殆盡，只能向全市要客戶。

截至5月底，縵云ONE領取了三個預售證，供應了342套，網簽159套，成交金額23.75億元，如果算上官網顯示已預訂的62套，實際去化率達到64.6%。

其中，197平和215平米戶型賣得不錯，網簽約70%。260平米以上戶型賣得差強人意，尤其是338平米戶型，供應68套，只網簽19套，均價達到7.2萬元/平米。

花姐做了一個統計，縵云ONE一期剩余121套的貨值約18億元，二期未拿證的281套貨值約42億元，共計60億元。

這還不包括縵云ONE往北的FZX-0401-6073、6076 地塊——曾被宣傳成縵云ONE二期，規劃地上建面7.66萬平米，預計貨值約60億元。

它于2024年7月16日公示了總平圖，至今未有新動靜。

如果將所有剩余貨值加總，預計還有120億元。縵云ONE目前的主要的對手，是朝陽區的新豪宅們。

至少包括：1、中海萬吉玖序；2、中建智地平房鄉項目；3、保利朝觀天珺；4、金茂滿曜。

和它們相比，縵云ONE一期的產品力落后一個時代。

除了地段外，最大的差距是，縵云ONE一期沒有陽臺，只有飄窗。而朝陽這幾個新盤都有南北封閉陽臺，首層架空層等，實際得房率在90%-99%。

時間越往后拖，對縵云ONE越為不利。

它東南4.5公里處有個對手，北京副中心交通樞紐大運河八個地塊，規劃地上建面26萬平米，6月4日被中建玖合以74.91億元拿下，預計都是大平層戶型。

這次縵云ONE二期調成“好房子”之后，每棟樓一層都是架空層，戶戶有開敞陽臺,產品力趕上來了。

花姐大膽預測，有了這次調規打底，縵云ONE的FZX-0401-6073、6076 地塊，未來也會依葫蘆畫瓢。

只是，一個很現實的問題來了，縵云ONE二期變成“好房子”，會對一期形成了背刺。

且這種背刺，朱偉航和他的團隊，做得光明正大，讓人很難挑出毛病。