太古地產(chǎn)內(nèi)地首個住宅項目“陸家嘴太古源源邸”，最近掀開了神秘面紗，一時風(fēng)頭無兩。

標(biāo)志性的蝴蝶立面和戶型，在社交平臺上討論度很高。

有人夸這種造型科幻感十足，很敢創(chuàng)新。也有人覺得看起來外立面像“在老太太頭上打了個蝴蝶結(jié)”，“顯得頭重腳輕”。

與此同時，老牌房香港置地卻宣布正式退出內(nèi)地住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，中國區(qū)董事兼總裁凌常峰也將于明年1月底離開，引人唏噓。

這一進(jìn)一退放在一起看，非常耐人尋味。有人好奇，這是不是預(yù)示著市場已經(jīng)到底了，是時候抄底了？也有人猜測，連以穩(wěn)健著稱的港資房企，都扛不住了嗎？

太古地產(chǎn)和香港置地不同的選擇，既是企業(yè)戰(zhàn)略差異化的體現(xiàn)，也透露出它們對市場未來趨勢的預(yù)判。無論如何，這些變化都值得我們深思。

01 激流勇退，還是逆流而上？

香港置地成立于1889年，2015年進(jìn)入上海，目前在上海的項目有鉑悅濱江、虹廬灣、鑫耀中城、西岸金融城等。

今年4月，香港置地啟元推出80套房源，均價高達(dá)17.8萬元/㎡，套均總價超過5000萬元，2小時便售罄，銷售額高達(dá)44.55億元。

可惜，一個項目的熱銷，并不能掩蓋公司整體業(yè)績的下滑。

8月1日，香港置地公布了2024財年上半年業(yè)績，歸屬母公司凈利潤-8.3億美元，股東應(yīng)占基礎(chǔ)利潤由盈轉(zhuǎn)虧，虧損700萬美元。要知道，去年同期這一數(shù)據(jù)為盈利4.22億美元。

具體來說，兩方面原因?qū)е铝颂潛p。一個是內(nèi)地銷售物業(yè)減值撥備對業(yè)績造成了重大影響，尤其是武漢、南京及重慶等地的項目。

比如武漢“香港置地元廬”，樓面價20330元/㎡，裝修后售價約29000元/㎡，盈利空間極其有限。可即便如此，去化仍不順利。2022年首開后，項目至今還有多套房源在售。

另一個是香港投資物業(yè)租金下滑，進(jìn)一步加劇了公司的財務(wù)壓力。

香港置地在這個時候進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，無疑是一種“斷臂求生”。

香港置地高層的變動，更是加劇了這一變化。今年4月1日，香港置地任命史米高為行政總裁，新官上任三把火，他宣布退出住宅開發(fā)領(lǐng)域，也是危機(jī)下不得已的選擇。

今年208歲的太古地產(chǎn)，之所以在當(dāng)下做出不一樣的判斷，是因為兩家公司的基因從骨子里就不一樣。

太古地產(chǎn)在內(nèi)地憑商業(yè)而上桌，雖然在消費降級的大趨勢下經(jīng)營受到影響，但不可否認(rèn)的是，太古地產(chǎn)在內(nèi)地市場的租金收入貢獻(xiàn)仍在增長，并表現(xiàn)出一定韌性。

上半年，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額同比下跌3%，而內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額同比上升1%，考慮到人民幣幣值變動，應(yīng)占租金收入總額上升5%。

在這種情況下，太古地產(chǎn)加大在內(nèi)地的投資，也是情理之中。

太古地產(chǎn)主席白德利多次表示，“計劃在2032年前將內(nèi)地的總樓面面積增加一倍”、“中國內(nèi)地仍是全球重要的經(jīng)濟(jì)增長引擎”。

2022年，太古地產(chǎn)啟動了千億港幣投資計劃，不斷加碼內(nèi)地樓市。11月初，太古地產(chǎn)宣布推出北京太古坊，并計劃于2026年底起分階段開業(yè)，這標(biāo)志著公司標(biāo)志性商業(yè)綜合體品牌“太古坊”首次在中國內(nèi)地亮相。

商業(yè)雖然需要較長的投資回收期，可一旦成熟，便能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長期的投資回報，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。

02 港資房企大洗牌，誰還留在牌桌上？

港資房企在上海樓市，素來是你方唱罷我登場。

近些年，都有哪些房企上了牌桌，又有哪些消失不見了呢？

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)盤點了部分房企的最新項目和拿地情況后，發(fā)現(xiàn)大部分港資房企的日子并不好過。

據(jù)年中報，2024年上半年多家港資房企利潤呈下降趨勢。

九龍倉旗下的兩家公司，九龍倉集團(tuán)虧損26.73億港元，九龍倉置業(yè)虧損10.52億港元。這兩年，九龍倉集團(tuán)已經(jīng)停止了在內(nèi)地拿地。

新鴻基高層今年初在上海考察后，暫緩徐家匯中心的開發(fā)速度。

長實集團(tuán)上半年收入220.08億港元，同比下降10.55%，李嘉誠一度打折出清內(nèi)地資產(chǎn)。

就連商業(yè)地產(chǎn)“領(lǐng)頭羊”恒隆地產(chǎn)也不例外，凈利潤跌至10.6億港元，同比減少56%。

不過，也有部分房企像太古地產(chǎn)一樣留在牌桌上，對內(nèi)地市場抱有期待，選擇逆勢加碼，比如瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、香港興業(yè)國際等。

這些港資房企通常以低杠桿、慢開發(fā)的節(jié)奏進(jìn)行開發(fā)，因此在土拍市場比較低調(diào)，但還是有不少動作。

比如去年6月20日，嘉里建設(shè)摘下上海外灘金陵東路地王，這是外灘街道20年來首次供應(yīng)住宅土地，總價超221億。11月4日，嘉里建設(shè)披露了項目動態(tài)，將首期開發(fā)地塊住宅項目命名為“金陵華庭”。

還有深耕上海近30年的瑞安，住宅商業(yè)雙開花，先后打造了翠湖天地、新天地、瑞虹新城、蟠龍?zhí)斓氐软椖俊＞驮?0月30日，瑞安與上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)簽署“貝港城中村”改造項目合作框架協(xié)議，在南橋打造又一城市更新項目。

在此前采訪中，瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事羅寶瑜提到：“以優(yōu)質(zhì)的市場定位為目標(biāo)，考慮拓展上海和一線城市新的投資組合。”

今年年初，香港興業(yè)國際也在上海推出了第一個住宅項目興云間，容積率僅約1.1，打造低密墅居。

至于嘉華國際，在拿地方面比較謹(jǐn)慎，但只要出手就是大手筆。2022年上海第三批次土拍，它以37.3億總價，拿下徐匯華之門首發(fā)綜合體地塊。今年6月，嘉華國際上海華涇綜合體項目舉行開工儀式，預(yù)計2027年逐步落成。

其實除了港資，其他外資也在尋找機(jī)會入場。比如11月1日，新加坡豐隆集團(tuán)聯(lián)合廈門聯(lián)發(fā)集團(tuán)，拿下黃浦區(qū)一宗歷史風(fēng)貌保護(hù)項目，項目就在翠湖天地六期項目附近，地段含金量極高。

港資房企的這場大洗牌，是對房企資金實力和市場洞察力的考驗。誰能熬過風(fēng)浪，誰就能在牌桌上繼續(xù)博弈。

03 寫在最后

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下一個周期，所有房企都站在了新舊周期交替的門檻上。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)整浪潮，不可避免地波及到了港資地產(chǎn)商。不論是選擇縮減內(nèi)地的投資規(guī)模，還是伺機(jī)而動，尋找抄底機(jī)會，都是房企在新市場環(huán)境下的戰(zhàn)略布局，也對產(chǎn)品力、經(jīng)營效率、資金效率都提出更高要求。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)從暴利走向微利時代，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)趨向于向制造業(yè)回歸，拼的是產(chǎn)品、財務(wù)、運營的綜合能力。

如何在盈利與虧損之間找到平衡，在激烈的市場競爭中前行，已然成為每家房企不得不應(yīng)對的課題。