來源| 財經九號
作者| 胖虎

近期，地產上市公司陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下簡稱陸家嘴）動作不斷。

10月底，陸家嘴公告稱以34.4億元拍得浦東新區梅園社區一宗商辦地塊，出讓文件顯示，該地塊將沿浦東大道布置標志性辦公建筑，高度不超過200米；

11月份，陸家嘴又發布公告稱，該公司控股股東的增持計劃實施完畢，去年11月14日至今年11月12日期間，控股股東及其全資子公司累計增持公司3.41%股份，增持金額約10.06億元。

盡管面上仍是花團錦簇的，但是從財報數據中反映的情況卻十分不樂觀。首先是銷售收入出現了大幅下滑；其次是業績層面，歸母凈利潤已經連續三個財報季同比大幅下滑；

此外，今年以來，陸家嘴的短期債務一直維持在300多億的高位，而同期的在手現金卻在不斷減少，至三季度末僅有不到70億元，現金已經遠遠覆蓋不了短期債務了；與此同時，陸家嘴的存貨已創下新高，現金流則同比出現了較大幅度下滑，從陸家嘴的整體財務狀況來說，至少在債務和現金流層面，是十分有風險的。

不過最有意思的是，盡管這幾年房地產不景氣，但陸家嘴不僅保持著持續分紅，而且現金分紅的比例還非常高，2016年至2023年，現金分紅比例就沒低于50%的，就今年三季報分紅，披露的分紅方案就高達30%的現金分紅比例。

一邊是債臺高筑，一邊是高比例分紅，國資房企果然豪橫！

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銷售大降存貨創新高，利潤出現連續下滑

從陸家嘴披露的1-9月份的經營和銷售情況來看，可以說非常不理想。

今年1-9月，實現房地產租賃現金流入32.05億元，其中權益現金流入26.31億元，同比下滑了8%；住宅物業的銷售金額全口徑為33.88億元，同比下滑了67%，其中權益金額僅23.42億元，同比下滑67%；回款方面，住宅物業的全口徑銷售現金流入為36.81億元，同比下滑65%，權益現金流入25.93%，同比下滑64%。

辦公物業的銷售方面，因去年同期無該項銷售及回款數據，不做同比，前9月的權益銷售額為27.18億元，權益銷售金額為25.55億元。

從陸家嘴披露的情況來看，住宅物業的銷售和回款情況可以說是斷崖式下滑；而前9個月，涵蓋了租賃、物業銷售等渠道實現的權益現金流入總額為77.8億元。

業績層面，今年以來陸家嘴的上市公司歸母凈利潤出現了連續3個財報季的同比下滑。

2024年一季度至三季度，雖然營收同比增長，但歸母凈利潤分別同比減少了4.78%、21.24%、3.76%等。

業績不佳、銷售不暢，導致利潤減少以及現金回款出現大幅下滑。而與此同時，陸家嘴的存貨卻創下了新高。

據三季報顯示，至今年9月底，陸家嘴的存貨貨值已高達627.63億元，同比增長5.64%，已經創下陸家嘴歷年新高。按照現在3個季度物業銷售（住宅+商辦）60億左右的體量，光這點存貨的去化周期也夠久了。

2

現金常年覆蓋不了短期債務

現金流下滑資金鏈緊繃

銷售不暢、業績下滑、存貨高企，但是時間不等人，特別是債務不等人啊！

據三季報顯示，至9月底，陸家嘴一年內到期的短期債務已高達322億元，其中短期借款188.2億元，一年內到期的非流動負債133.6億元；而同期陸家嘴的在手現金僅為70億元，陸家嘴的現金短債比僅為0.21！可以說債務壓力非常大！

作者統計發現，陸家嘴的債務壓力是長期存在的。2021年至2023年，陸家嘴的現金短債比分別為0.55、0.16、0.31，長期以來，陸家嘴的債務壓力都非常大，而手頭的現金難以支應。

不過相比于往年，今年可能更為艱難。除了在手現金無法覆蓋短期債務，且70億元的現金來應對322億元一年內到期的債務如何辦是個難題之外，即便將今年前三季度全部的現金回款約78億全填進去，仍然只能覆蓋一半的債務。

作者發現，陸家嘴代表著現金獲取能力的另外兩項指標也出現了十分不樂觀的情況。首先是經營性現金流凈額，今年前9個月，經營活動產生的現金流凈額為47.13億元，同比大幅下滑39%；而融資性現金流凈額則是大幅凈流出狀態，凈流出80.7億元，同比大幅下滑1034.88%。

這兩項現金流指標的惡化，則加劇了陸家嘴的現金流風險。

特別是融資性現金流中的兩個指標，今年前9個月借款收到的現金為257億元，同比下滑了11.88%，發行債券收到的現金為55億元，與上年同期基本持平，而同期償還債務支付的現金為356.53億元，即便是借新還舊，還差著好幾十億的窟窿呢！

所以這也是為什么陸家嘴的在手現金規模在今年年內處于凈消耗狀態的主要原因。

但是接下來，銷售和回款已經出現很不樂觀的勢頭，債務壓力襲來的同時，借款還不給力的話，陸家嘴手中那點現金能撐到什么時候？

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