文｜鄧浩志

最近看到的樓市回暖信息，都集中在四大一線城市，以及杭州，成都等少數(shù)二線城市。別說三四線城市，哪怕是大部分二線城市，或者一線城市旁邊的城市，樓市表現(xiàn)都仍然不理想。比如廣州旁邊的佛山，10月份在利好政策大潮中沖了一波，全市新房成交量大概在7000套附近。但進(jìn)入11月之后市場(chǎng)再次大幅降溫。雖然全月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有出來，但各項(xiàng)目都反映，成交量幾乎腰斬，全月估計(jì)就剩3000來套。再次回到了政策利好出來前的9月份的水平。

我與佛山同行交流，他們反映：廣州購(gòu)房政策不斷放松引發(fā)虹吸效應(yīng)，部分外地選擇佛山的買家改選廣州了，部分佛山本地的購(gòu)買力也改選廣州了。現(xiàn)在廣州西部不少樓盤價(jià)格低至2，300萬一套，價(jià)格也不貴，也不限購(gòu)，還是一線城市，相比之下，佛山樓盤競(jìng)爭(zhēng)力被大大削弱了。

而在板塊上，臨廣板塊，還有禪城，桂城，大良等核心位置市場(chǎng)仍有一定支撐，房?jī)r(jià)下跌幅度雖然較大，但通過降價(jià)還能獲得一定成交。但邊緣板塊，甚至三水高明就慘了。樓盤降價(jià)一波都沒幾個(gè)成交的。

在價(jià)格方面，上述三個(gè)核心板塊和臨廣區(qū)域，價(jià)格普遍下跌了40%左右。其他邊緣區(qū)域就更慘不忍睹。另外，對(duì)于一些標(biāo)桿樓盤降價(jià)，相關(guān)部門直接干預(yù)，禁止其大幅降價(jià)銷售。當(dāng)然，這也是禁不了的。某臨廣明星樓盤，只能變相采取買房送黃金的辦法變相降價(jià)，黃金是實(shí)物！！一送就是十幾萬，甚至幾十萬。

當(dāng)然，這種情況不止佛山一地，東莞同行也和我反饋了類似的情況，深圳也吸走了不少購(gòu)買力。所以全國(guó)樓市要全面復(fù)蘇，還有很長(zhǎng)的路要走，預(yù)計(jì)還要等待較長(zhǎng)一段時(shí)間。

目前中國(guó)房地產(chǎn)似乎進(jìn)入了存量博弈時(shí)代，客源，資金量就這么多。先是各大城市爭(zhēng)奪，然后是同城各板塊競(jìng)爭(zhēng)，最后才是各樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。除非經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，收入，就業(yè)都得到明顯改善，否則在沒有增量的市場(chǎng)，一線城市搶走二線城市的購(gòu)買力。二線城市吸收掉三四線城市的購(gòu)買力似乎無法避免。

不得不提的是，佛山今年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的確差強(qiáng)人意。今年三季度佛山GDP增速僅為1.6%??。記憶中是過去十幾二十年來最差的一個(gè)時(shí)期。尤其佛山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多半和房地產(chǎn)相關(guān)，比如樂從的家私，石灣的陶瓷，龍江的鋼材，順德的家電等等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)下行，這些周邊行業(yè)受到?jīng)_擊。另外總部也位于佛山的碧桂園，這家本地的世界500強(qiáng)的龍頭房企爆雷，讓這些同在這一區(qū)域的企業(yè)的沖擊更重一分。

最后再補(bǔ)充一點(diǎn)，比較有趣的是哪怕是較弱的市場(chǎng)，其豪宅物業(yè)成交依然是最靚的仔。以佛山為例，幾個(gè)高端項(xiàng)目成交都在全市排前列。而這種情況也不是2024獨(dú)有，過去兩年也是如此，只不過豪宅成交占比在不斷提高。至于為什么會(huì)這樣？我之前分析過，大家可以回看。但高凈值人群居然有這么多？居然能扛這么久？我也是挺意外的。而至今為止，似乎還沒有見到針對(duì)這種情況，有讓人信服的分析和研究。