環二之前講過，大部分人注定要當韭菜。

近幾年上海房價最高點是2021年1月，恰好這個月交易量最高。

最貴的時候買房人最多，非常吊詭。

最近跟一位金融大佬交流了這個現象，大佬很有共鳴：

房地產參與者水平很差，大部分人都純外行，要么從沒買過房，要么十年買一次。

這個專業水平，比股市的散戶還要低。

股市有什么消息，當天從上到下傳遍。樓市的很多信息，還是存在壁壘。

從沒買過房，根本就不知道怎么研究。

很多買房人，比股市散戶還要情緒化，還喜歡跟風。

這些人最容易被割韭菜。

環二不太懂股市，但是這幾條確實太符合大部分購房者。

當然樓市中也有高手，也有認知很高、理性分析買對房的。

大部分真的是只憑感覺，后知后覺。

紅利出現十年自己才相信。

1998年商品房市場開始火起來，大量新的規劃出爐，大量新的區域開發。

聯洋、張江、徐家匯、莘莊拔地而起。

當時沒人相信，張江鳥不拉屎的地方怎么可能起來。

所以房價也不貴。

后來的落地速度打了所有人的臉，張江、莘莊的房價一飛沖天。

很多人錯過了紅利。

有些人還是嘴硬：這些地方房價肯定有泡沫，早晚跌回去。

新區域一個又一個的成功，一次又一次的震毀三觀，他們漸漸地開始相信。

原來這些新片區真的有紅利。

2016年大漲，各種郊區犄角旮旯房價都翻倍，事實終于說服了最后一批看空黨。

他們終于開始追著規劃買了，2017年后沖進了真如、大虹橋、臨港。

然而規劃紅利已經消失。

2020年底，環二接待了不少這種客戶，中年男性，非得投資臨港：上次沒把握住紅利，這次一定不能錯過

后來的故事大家都知道，套得牢牢的。

十幾年的紅利都消失了你才相信，我們的后知后覺可見一斑。

這些地方已經套牢大家3年，有些人慢慢意識到變化，規劃已經帶不來房價上漲。

還有一些人不信邪：

不是規劃不行，是你們買的規劃不行，我認真做了研究，**地方肯定可以起來。

可能還需要幾年時間，還需要規劃失敗幾次，整個社會才相信紅利消失。

沒辦法，很多人真的需要事實反復教育才能相信。

他們相信了，我們就要進入新的周期。

上海當然還有很多規劃，一些項目也能落地，現在沖進去卻一毛錢紅利吃不到。

因為大部分規劃已經是“概念晚期區域”，價格早被透支。

2020年環二就提醒大家，2022年又專門寫文章說了(《這九種房子，非常不建議購買》)，還是很多人不信。

今天只講兩個吧，講多了得罪人。

今年很多1000多萬預算的朋友，要沖東外灘。

原因也很簡單，互聯網企業大舉入駐東外灘，帶來很多紅利。

這張圖這么震撼，環二你沒看到嗎。

環二的答復是：你現在買東外灘，你就是紅利本身。

這張圖被用的都包漿了，但凡村里通網的朋友都看了好幾遍，預期早就拉滿。

你在預期最高點買入 ，還有什么紅利？

即使全部落地，也是持平現在預期。

你想讓他房價超漲，得賭大家預期還要再刷新，后面還要出現更重磅規劃。

你敢賭嗎？

何況規劃落地，100%會低于預期。

你們的想法我知道，現在低價買入，碼農來了賣給他們。

然而預期已經形成，價格已經頂到13萬，碼農過來18萬賣給他們嗎？

醒醒吧。

杭州未來科技城為什么暴跌？

未來科技城黃金時期，買房的主力不是阿里員工，而是杭州本地人。

蕭山的動遷戶一批批沖進來。

他們搶到房子，計劃以后高價賣給阿里員工。

結果阿里員工還沒來，就被炒到了6萬多。

你6萬多買入，9萬賣給阿里嗎？

別做夢了。

而且不會有很多碼農搬到東外灘了。

美團早就搬到楊浦互聯寶地，B站一直在三門路辦公，字節也早搬到了三門路。

即使后面有人換到東外灘辦公，離三門路5公里，非得把房子賣掉再買東外灘？

企業在區內換辦公場地，大部分員工都不換房，你看看騰訊在漕河涇搬去徐匯濱江，員工集中拋盤了嗎。

其他的利好，看看就行，盡量別信。

八埭頭的爛尾還沒處理好，你又要賭超級合生匯？

東外灘的其他利空，不太好講，反正目前就是高光時刻。

除了幾個買地的，其他項目都面臨困難。

比如這位，已經尋求接盤俠。

規劃之間的競爭，現在決勝因素是區里資源，大部分企業都是區里支持。

楊浦的經濟，一言難盡。

回到前面，今年很多1000多萬預算的朋友，要沖東外灘。

其實本質上不是東外灘規劃紅利，而是東外灘大批新房上市。

你以為是自己選擇了東外灘 ，其實是東外灘選擇了你。

幾千萬的營銷費用，就是一把一把的鐮刀。

哪些規劃房價明顯透支

哪些區域還有潛力歡迎私信咨詢

另一個概念晚期區域，是桃浦。

桃浦的故事環二講了很多次，大家去搜舊文（《普陀桃浦，還是不太行》《聽說桃浦想成為下一個張江？》《上海市區最難賣的房子》）。

今天只想說一點，價格實在太貴了。

明晃晃的鐮刀。

隨便一個新房，8.3萬、8.5萬，真敢要。

還有一些機構畫個上海地圖，把中外環的價格都標上，好像桃浦并不貴。

我們不能只看價格啊，憑什么中外環價格就得一樣？

中環、外環都是上海的快速路，不是城市能級等高線，也不是房價參考線。

北上海開發本來就慢，中環賣出外環的價格才是常態。

而且并不是中外環的洼地，就一定能追上高地，地段拉平。

區域開發不是誰弱誰有理，一個地方能不能發展起來，要看國家規劃、區里資源、產業氛圍、管理方執行力。

這四項跟不上，你起點低也沒用，你建產業園也沒用。

哪個區不是一堆產業園空著，憑什么要選你。

在這個維度講，區域發展可能是強者恒強，逆襲的故事越來越科幻。

最近進博會，各區都有斬獲，桃浦也不例外。

環二看了一下招商成績，幾乎都是原本就在普陀的創投企業。

先不說追上漕河涇、張江，跟自己過去相比，發展都不算快。

變化大的，應該就是大片的在建小區。

這兩三年桃浦新房太多。

8.5萬的價格，放在全上海都不算便宜。

隔壁還有一個單價低1.5萬的南大，桃浦性價比真的不高。

當然說了也白說，還是不斷地有朋友沖進桃浦。

畢竟現在新房真的漂亮，售樓處、樣板間、示范區，美輪美奐。

很多客戶看了二手，再看新房根本把持不住。

這正是散戶的另一個特點：情緒支配。

售樓處、樣板間、示范區要調動的，就是你的情緒。

還有哪些區域明晃晃的割韭菜，歡迎大家補充。

后記：房價是一個非常復雜的體系，以上只是講了一個維度。若2025年大盤火爆，東外灘區域可能也會領漲，泡沫進一步吹大。2026年后打回原形，具體參考聯洋、大虹橋等概念區。

真正影響房價漲幅的至少有六個因素，以上只是其一，具體歡迎大家一對一深度溝通。