作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場一熱，開發(fā)商的心態(tài)也跟著飄了起來。

郊區(qū)熱度起來了？

10月—11月深圳樓市的成色有目共睹。

這也給開發(fā)商推盤提供了莫大的信心。

今天（11月29日）位于坪山中心的財富城弘德苑公布開盤客戶批次，吸引了319批客戶誠意登記，成為深圳年內少有的外圍區(qū)域高認籌登記的項目。

于是市場猜測，有可能將會是深圳樓市下一個“日光盤”。

作為非限購區(qū)的東部項目，這完全超出了深圳購房群體的預料。

要知道，項目公布的銷售價格，幾乎接近龍華區(qū)域以及龍崗區(qū)域的一些新房項目。

項目獲批預售613套住宅，建面約75—141平，備案均價約4.04萬/平，單價區(qū)間約3.47萬—4.95萬/平，總價區(qū)間約262萬—693萬/套。

但真正推售的房源為1棟A座/1棟C座/以及1棟D座的D戶型，約318套房源。

即使項目釋放出開盤折扣——備案價*97*99*99*95*97*99折，約87折，但折后均價依舊需要約3.5萬/平，單價區(qū)間依舊約3萬-4.29萬/平，總價區(qū)間約227萬-593萬/套。

而項目蓄客期間，坊間就已經吹風價格3.5萬左右一平，但市場給出的預期是不可能去到4萬+/平，畢竟周邊的在售新房現房是三萬出頭一平，即使財富城弘德苑折后能去到3.5萬左右一平，也不好賣。

并且根據坪山如今的二手房市場表現，周邊的二手房，如招商花園城掛盤均價約3.8萬/平，萬科金域東郡掛盤均價約3.3萬/平，萬科金域緹香一二期掛盤均價約4.2萬/平，而次新樓盤深城投中心公館掛盤均價約3.9萬/平、財富城一期掛盤均價約3.89萬/平。

尤其是財富城一期。

作為財富城弘德苑的前一期，2017年12月入市，備案931套住宅，首推建面約72-141㎡3-5房，備案均價約4萬/平，單價區(qū)間約3.5萬-4.3萬/平，總價區(qū)間約為289萬-572萬元。

看得出，市場的回暖，給予了開發(fā)商莫大的底氣。

但是否能夠因此而說明深圳樓市連郊區(qū)都熱了起來呢？

還需要看項目是否能夠真正實現順銷，需要看接下來項目網簽備案的結果。

并且，雖然項目公布有319批客戶進行了誠意登記，但并未詳見具體的登記名冊。

按照深圳新房銷售的慣例，每個誠意登記比例超過1:1的項目都會選擇公示客戶批次，并在公示意向登記名冊后給予客戶一定的時間緩沖準備，然后再進行選房。

而財富城弘德苑則選擇在公布VIP誠意登記批次的同時，選擇了同步進行簽到選房，選房節(jié)奏之快同樣出乎意料。

清盤壓力

雖然項目公布的誠意登記客戶比例不錯，但若以深圳樓市當下的實際市場來看，銷售壓力并不小。

一方面，可替代性強。

首先，與財富城弘德苑一路之隔的和城里，2021年10月入市，4.2萬/平備案均價，在兩年后釋放出約折后3.1萬/平起的清盤價，依舊不好清盤，深圳房地產信息平臺顯示，目前為止依然還有8套房源期房待售。

要知道和城里入市的時間階段，還是在深圳樓市繼續(xù)上行的階段，依然整整賣了3年。

而和城里目前二手房已經有所掛盤，掛盤均價約3.29萬/平。

其次，項目一期2017年入市，目前也有53套房源掛盤，且掛盤均價約3.89萬/平，與財富城弘德苑開盤價格相差并不明顯。

而財富城一期今年8-11月90平左右戶型成交的實際價格在3.3萬—3.5萬/平。

更重要的是，根據財富城弘德苑實地情況來看，還在建設完善中，交房時間預計需要到2026年，而項目一期已經是現房。

除此以外，萬科金域東郡、萬科金域緹香一二期以及深城投中心公館的二手房掛盤量也超過了一百多套，同一地段范圍可選性高。

另一方面，項目自身存在無法忽視的短板。

一是項目容積率比坪山一些新房及次新小區(qū)的建筑密度要高不少，樓距短且花園面積不大，與周邊小區(qū)形成明顯的對視，中低層視野受限，項目共規(guī)劃5棟6座，最高的有54層。

這些因素都直接關系到未來業(yè)主入住的實際體驗感受和舒適度。

從實地情況來看，項目超高層的特征一覽無遺。

二是項目回遷住宅占比高，總規(guī)劃1207戶，其中可售商品房613套，而回遷房達到594套。

三是項目雖處于坪山中心區(qū)，周邊教育資源集中又有“六館一城”，生活配套具備成熟的公園以及六和城商業(yè)綜合體，但周邊規(guī)劃仍在建設兌現中，還需要時間才能真正蝶變。

四是戶型設計缺乏科學性，整體得房率約75%，120平戶型，實際廚房和鞋柜設計狹小。

所以綜合而言，項目所面臨的清盤壓力是不言而喻的。

當然，項目并非無可取之處。

項目地處坪山區(qū)域的核心，市政配套齊全，周邊匯集了坪山的圖書館、美術館、文化聚落、游泳館、體育中心等配套，也屬于坪山實驗的學區(qū)范圍，地鐵近距離16號線新和站，未來還有在建的19號線坪山劇院站，購物消費還有天虹購物中心、六和城等，都是居住體驗提升必不可少的。

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作者觀點，不代表格隆匯立場