有的人還沒住上房子。

但中國(guó)的第四代住宅，已經(jīng)來了。

今天堂主想給大家聊聊我們樓市現(xiàn)在正主推的四代住宅產(chǎn)品。

為什么是現(xiàn)在推，以及他是啥樣的？

作為中國(guó)的第四代住宅，到底是真材實(shí)料呢？還是徒有虛名呢？

先來講第一個(gè)問題：

前不久，南沙推出一個(gè)盤子：82至125平空中花園住宅，空中花園占比從0突破至40%，陽(yáng)臺(tái)占比從20%上升至25%。

這是廣州推出了首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品。

堂主發(fā)現(xiàn)，從今年開始，各地都在主推第四代產(chǎn)品。

瘋狂到什么程度呢？在賣地的時(shí)候，都會(huì)說明是這是第四代住宅地塊，好讓開發(fā)商來?yè)尅?/p>

那有沒有開發(fā)商來?yè)屇兀坑小⒍沂敲衿螅?/p>

比如徐州，9月份的時(shí)候推出了該市官方首個(gè)認(rèn)定的第四代住宅地塊，最終民企吉云以4.58億元成交。

說個(gè)值得提醒的點(diǎn)，徐州在這塊地賣給民企之前，今年還沒有一塊地是民企拿的。

之前也給大家講過很多次，現(xiàn)在拿地的大頭，主要就是國(guó)營(yíng)房企和城投。

中指數(shù)據(jù)顯示2024年前11個(gè)月，拿地面積最多的前4公司是保利發(fā)展、滁州城市建投、石家莊城發(fā)投集團(tuán)、中國(guó)鐵建。

你再看看這張圖，不管是拿地金額還是拿地面積，現(xiàn)在在土拍市場(chǎng)上，大部分就是靠城投公司和國(guó)營(yíng)房企。

可能大家對(duì)這些沒什么感覺，但你要知道，之前拿地最多的企業(yè)可是民營(yíng)房企。

現(xiàn)在不是了，這幾年在土拍市場(chǎng)很少看到民企的影子。

原因也很好理解，就是民營(yíng)房企是一個(gè)個(gè)都在喊窮，沒錢，加上這幾年樓市下行，扛不住退市解散的也不在少數(shù)。

那么問題來了，為何民企愿意去拍徐州的第四代宅地？

如果你去看了其他城市，包括廣州的首個(gè)第四代住宅，

你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)上的第四代住宅的特點(diǎn)就是：集合”空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅。

再細(xì)分來看，具體的點(diǎn)就是“贈(zèng)送空中園”林以及“提高半敞開空間的占比”。

半敞開空間是什么？?jī)蓚€(gè)字：陽(yáng)臺(tái)！

在我個(gè)人看來，第四代產(chǎn)品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面，實(shí)則就是三個(gè)字：去公攤。

從2015年后建的房子，其公攤都大多都去到了20%-30%之間，也就是你買個(gè)100平的房子，實(shí)際到手的是七八十平的房子。

現(xiàn)在好了，推出的第四代住宅產(chǎn)品，給你空中花園，提高你陽(yáng)臺(tái)的占比。

那陽(yáng)臺(tái)的占比能提高到多少？我看了廣州規(guī)劃和自然資源局在今年土地推介會(huì)的公示，陽(yáng)臺(tái)占比是可以提高到20%-30%。

你再想想，現(xiàn)在的新房的公攤率是多少？是不是也是在20%-30%？

因此本質(zhì)就抓到了，其實(shí)就是提高得房率，以此來平息買家對(duì)于公攤的糾結(jié)。

這里拿一張廣州首個(gè)第四代住宅的效果圖來看，

其實(shí)一眼就能看出，所謂的第四代住宅的“空中花園”和“垂直植被“，都是放在陽(yáng)臺(tái)上。

說白了，就是現(xiàn)在出臺(tái)個(gè)文件，允許開發(fā)商把陽(yáng)臺(tái)往外建大一些，同時(shí)允許高度高一些。

通過提高20%-30%的占比，抵消掉公攤率，使得整體得房率能有100%、乃至更高。

這便是第四代住宅的本質(zhì)，當(dāng)然這只是堂主的一家之言。

那么該如何看待第四代住宅呢？

首先，現(xiàn)在用得房率去吸引購(gòu)房者買房，本來就是個(gè)偽命題，還不如直接取消公攤。

其次，推出這個(gè)第四代住宅，個(gè)人覺得并非是從買房者角度，更多是從開發(fā)商角度去推動(dòng)的。

這點(diǎn)你結(jié)合我前面說到的徐州今年首個(gè)民企拍下的第四代住宅地塊就能理解了。

現(xiàn)在大多數(shù)房子是在“7090”政策之下建起的的，

啥是“7090”政策呢？就是90㎡以下的戶型，必須占到整個(gè)樓盤的70%以上。

“7090”政策出臺(tái)于2006年，此后到現(xiàn)在18年的時(shí)間里，包括了一線城市在內(nèi)，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建的。

不過到了現(xiàn)在，這個(gè)政策已經(jīng)正式推出了歷史舞臺(tái)。

2023年上半年，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》，

今年上海18年“7090”政策落下帷幕，廣州也一樣

總的來說，現(xiàn)在各城市都允許更多大戶型住宅進(jìn)入市場(chǎng)。

放寬90平限制有什么作用呢？

有兩個(gè)作用。

一是就是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，給開發(fā)商更大的權(quán)限。

這點(diǎn)在當(dāng)下樓市行情來說很重要，你看現(xiàn)在大頭都是城投和國(guó)企在拿地，懂的都懂，其實(shí)更多是完成任務(wù)指標(biāo)，托住土拍市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)住土地財(cái)政。

但這肯定不是長(zhǎng)久的，于是放開產(chǎn)品規(guī)定，比如樓層更高一些，陽(yáng)臺(tái)更大一些，這樣就能吸引更多開發(fā)商。

說白了。大陽(yáng)臺(tái)并不是剛需，鼓勵(lì)開發(fā)商偷面積是真的

二是配合未來主線的樓市底層”保障房和市場(chǎng)房“的雙軌制。

保障房方向和市場(chǎng)房方向——這是樓市走向的底層邏輯，我認(rèn)為起碼五年時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變的。

90平以下走保障房，而這種第四代住宅就走市場(chǎng)房。

概括總結(jié)就是：以后牛馬住保障方向的小戶型房子，有錢人就住市場(chǎng)指導(dǎo)的大房子。

回歸到現(xiàn)實(shí)世界里，這種四代住宅產(chǎn)品有沒有缺點(diǎn)？

你別說，還真有一個(gè)現(xiàn)成的例子，就是珠江新城金碧華府。

這小區(qū)是許老板20多年前開發(fā)的第一個(gè)豪宅小區(qū)，堂主上下班會(huì)經(jīng)過，每次看到金碧華府，你能發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤保養(yǎng)得真的很差。

在路邊就能看到陽(yáng)臺(tái)下方臟兮兮的，以至于跟周邊其他保養(yǎng)得很新的小區(qū)外觀對(duì)比，這個(gè)整個(gè)小區(qū)看起來就老舊許多。

為什么呢？因?yàn)榇箨?yáng)臺(tái)種的都是植物，業(yè)主要澆水，澆灌的水流到陽(yáng)臺(tái)外墻，有很明顯污漬，真的很影響第一印象。

而且你得打理吧，不打理就雜草叢生

于是金碧華府還有另外一個(gè)稱呼：廣州最貴的“養(yǎng)草房”。

想想這可是幾千萬(wàn)房子的雜草，頓時(shí)感覺我還不如一根草。

那能不能解決呢？能，就是讓物業(yè)去定時(shí)清潔。

可那問題來了，物業(yè)費(fèi)要不要上漲？

現(xiàn)成的例子擺在這，顯然這種的物業(yè)維修，以后肯定是很貴的

當(dāng)然了，第四代住宅的用戶畫像，也不是你我這類的打工人，

不過話又說回來，第四代住宅大戶型產(chǎn)品的推出，對(duì)現(xiàn)有得房率只有百分之七八十的房子，肯定不是利好，若想要買房的話，議價(jià)權(quán)會(huì)更多。

我是堂主，希望內(nèi)容對(duì)你有所幫助，我們下期再見