就在不少開發商、買家還沒從“好房子新規”中緩過神來時，最近樓市又有新動向：廣州對住宅新規執行標準進行全面收緊，嚴控砸飄窗、偷面積等操作。

五大關鍵管控措施可以歸納如下：

天井尺寸標準化：規定100米以下住宅天井寬度不低于2.4米，超高層建筑需≥6米，杜絕壓縮消防通道的安全隱患。

結構柱全面計容：外立面所有結構柱必須100%計入容積率，封堵“裝飾性構件”的規避漏洞。

飄窗設計規范化：僅允許廚衛空間采用內凹式飄窗，嚴禁通過樓板外伸制造“假飄窗”。

臥室面積設下限：單人臥室≥5㎡，雙人臥室≥9㎡且短邊凈寬≥1.8米，保障基本居住舒適度。

高空花池功能限定：40米以上花池禁止改造為功能空間，防范高空墜物風險。

業內傳出廣州收緊的建筑新規以《建筑工程規劃許可證》頒發時間為界，實施差異化管控：已獲證項目可延續舊規，而未獲證項目必須執行新標準。

此次政策調整節奏之快令人關注，距離上一版“好房子”新規落地不過數月。很多人心里都有一個問號：為什么要取消新規戶型？這到底是臨時調整還是大方向轉彎？買家是否將迎來“戶型縮水”的現實？

事實上，此次政策收緊并非偶然，而是行業規范發展的必然趨勢。

近兩年來被頻繁提起的“超100%使用率”，緣于2023年11月9日，廣州市規劃和自然資源局發布的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》公告。

這份文件有兩個亮點：

一是，將住宅套內半開敞空間半計容的比例，由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%。

二是，允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。原來進深不大于2.4米。

在這之后設計出來的房子號稱可以超過100%使用率，就是因此而來，而多出來的面積就在飄窗和陽臺里，比如把窗改成廚房，把“陽臺+花池”改成臥室等。

南方plus截圖

然而，新規出臺導致新房產品迭代速度過快，得房率一度從100%、110%、躍升到125%，直至140%使用率的出現。

為追求更高使用率來吸引購房者，不少開發企業在報建環節甚至會將承重柱、管井等建筑關鍵結構偽裝為“裝飾柱”或“裝飾板”，這種行為不僅可能導致外墻開裂、雨水滲漏等問題，更存在高空構件脫落的安全隱患，嚴重威脅建筑結構安全和居住者生命財產安全。

更關鍵的是，盡管新規戶型對購房者具有較強吸引力，但當新規產品以“超高性價比”的姿態入市，既沖擊了存量新房和二手房價格，也加劇了買房人的觀望情緒，在一定程度上抑制了市場真實回暖進程。

在此背景下，收緊超新規審批、遏制非理性產品競爭，既是保障存量項目合理利潤的必要舉措，也是配合“現房銷售”試點推進、緩解開發企業成本壓力的系統性調整。

需要特別說明的是，廣州并未取消新規戶型，網上瘋傳“戶型新規取消”“新規產品成絕版”基本上都是誤讀。

這次政策調整并非出臺新規定，而是嚴格規范現有政策執行標準，2023年以來放寬飄窗至80厘米、陽臺率提升至20%-30%等政策仍有效，但監管尺度趨嚴，重點強化天井、花池、結構柱等部位違規改造的管控以保障建筑安全。

與此同時，高陽臺率、共享平臺、寬飄窗等符合住宅品質提升方向的創新設計仍然受到政策鼓勵，是未來發展方向。近期廣州新供地塊陽臺率維持20%，南沙土地推介會亦明確鼓勵 “大陽臺” 打造，未來不排除還會推出陽臺率20%的地塊。

總的來說，新規將重點整治砸飄窗、偷花池、偷結構柱等等方式變相增加使用面積的行為，并將新房使用率控制在合理區間。廣州的新規產品、高使用率戶型，還會繼續存在，并不會大幅倒退。

據業內人士透露：廣州新房按照上述標準執行后，住房使用率或維持在100%內。

首先，“存量新房”的開發商以及二手業主壓力減少。

過度卷使用率、“偷面積”的做法剎車，大家都回到相對公平的賽道，競爭主戰場可能重回“地段”和“配套”，而此前被按著打的“舊規新房”和二手房，價值將有所回歸。

特別是優質學區、成熟配套的二手小區，將有望迎來性價比認知的修復期。

其次，現存的“新規產品”將更加搶手。

據不完全統計，南沙已出讓了11宗涉宅用地，其中5宗為“超新規”地塊，陽臺面積達25%-30%；其余6宗均為“新規”地塊，陽臺面積達20%。

對購房者來說，新規收緊后，已經獲批并做到“零飄窗”、“超130%使用率”的戶型，確實成了絕版。

從長遠看，政策調整將推動開發企業聚焦產品品質提升，告別盲目追求得房率的粗放模式，促使大陽臺、大露臺等設計真正服務于居住空間的采光通風需求，回歸“好房子”建設的本質初衷。

那么問題來了，市場亂象得到整治遏制后，未來有沒有可能放寬呢？

當前政策收緊的核心是遏制“偷面積”等違規操作，而非否定合理的空間創新。如果未來行業能形成“以設計力替代投機性贈送” 的共識，且市場秩序與安全標準得到有效維護，政策完全可能根據居住需求升級進行動態調整。

例如，當綠色建筑、適老化設計等真正成為市場主流競爭方向時，政策或會對符合品質提升的空間設計釋放更多彈性。換言之，當市場真正回歸到以居住體驗為核心的競爭軌道，政策自然會為優質創新留出空間。

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