顧村樓市一直很魔幻，從2008年開始至今都是外環外房價洼地：

當同環線的南翔、江橋的房價都漲到了6-7萬，顧村的房價依然在4萬+徘徊。

這些年華山北院建立、15號線加盟，顧村的配套雖然提升不少，但房價依然是易跌難漲。

如今招商對潘廣路的開發，能否帶領顧村逆天改命成了4-500萬剛需群體比較關心的事。

今天帶著一些新的思考，我們再一起看看顧村板塊。

可以確定，顧村在房價上明顯跑輸大盤。

首先來看顧村的商品次新。

以標桿小區保利葉上海為例：

2016年3月成交價4.4萬，2022年達到巔峰6.4萬，結果最新的成交價跌回到了4.4萬。

6年時間辛苦漲的房價，只用了2年就回到解放前。

動遷房行情也很慘烈；

上一輪大漲時漲幅趕不上大盤，這一輪平均跌幅27%，在各大動遷基地中跌幅排名前三（詳見：六大動遷基地跌幅排行榜）

8年時間顧村房價宛如大夢一場，商品房動遷房價格現都跌回了2016年，耗光了兩輪大漲的房價紅利。

對比顧村，外環外的其它板塊如江橋、九亭跌幅雖也不小，但上一輪漲幅更高，至今隨便拎出一個小區成交價都沒跌破2019年：

江橋中星海上名豪苑一期：

2024年成交價

2019年成交價

九亭綠庭尚城：

2024年成交價

2019年成交價

顧村的新房市場也同樣失守：

寄托全村希望的潘廣路地鐵上蓋項目招商時代樂章，均價不貴4.9萬/㎡；

但最新一期已經開始滯銷，234套房子只成交了68套，只得努力拓展渠道分銷。

商品次新、動遷房和新房三線崩塌，2016年買顧村的那批人算上利息到現在是虧的，顧村樓市究竟陷入了什么魔咒？

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顧村最大的硬傷大家都比較清楚，動遷房太多，板塊整體勢能低。

不僅是2009年被劃為全市六大動遷基地之一，顧村和曹路轉型驅動力不足，鐵了心想在動遷房上一條路走到黑。

2000年前后的好日子大家園、新顧村大家園啟動建設，為顧村帶來了超過1.4萬戶家庭；

2010年前后馨佳園十三個街坊陸續成型，又是接近1.5萬戶家庭導入；

2020年新顧城開發啟動，422萬方的住宅規劃里保障房+動遷房就占了250萬方，預計再為顧村貢獻3-4萬戶人口。

和一些依靠鄉村工業發家的板塊不一樣，沒什么工業基礎的顧村，過去吃到最大的發展紅利就是動遷基地。

后來的開發商想要直接改變顧村的氣質，無異于破壞發展根基。

又因為動遷房占據了板塊大部分面積，在最黃金的年代卻扼殺了顧村商品社區氛圍。

雖然出現了東社區商品房組團，但是距離板塊核心資源較遠，品質和地段錯配，最終沒能成為支撐板塊房價的中流砥柱。

保利葉語、保利葉上海雖然為位置相對不錯，但本身品質并不算拔尖規模也不太大，很難帶動整個顧村樓市。

好的資源對口不上最好的一批房子，這樣的錯配在市區問題不明顯，因為市區資源密度更高，但在郊區很致命。

南翔東社區、泗涇地鐵北側、周浦繁榮路地鐵站、閔行顓橋、五大新城，無一不是把好房子堆積在交通、商業、教育等資源最集中的地方。

郊區本來就沒有什么積累，最好的出路就是集中力量干一件事，打造最核心的一個組團，做大做強引領板塊房價。

但顧村的核心資源最大受益者是動遷小區，動遷房的屬性就是難漲易跌，指望它們領漲抗跌不現實。

顧村的房價難漲易跌原因之二，是北上海剛需板塊之間差距沒有拉開，競爭更為激烈。

顧村、楊行、乃至上大、南翔這些板塊給人的感受都比較類似，可替代性很高。

4-500萬預算，可以買楊行的四季都會、也可以買顧村的招商時代樂章。

但南上海外環附近各剛需板塊的差距較大，互相之間可替代性不算高；

能買九亭三房的人，大概率不會考慮泗涇的三房；

能買閔行顓橋的，絕不會過江買到奉賢。

所以對北上海剛需板塊來說，稀缺性更低、競爭壓力更大，各自的抗跌屬性也大打折扣。

造成這種南北差異的本質原因，是南北產業分布不均衡。

北上海的各大剛需板塊，都是以居住屬性為主，主要承接的是來自內環的外溢；

因為整個北上海，除了大寧、新江灣-五角場尚有一些產業，真如、桃浦都還在自我填充階段，出了內環整個北面全是居住區定位。

南上海除了內環還有漕河涇、七寶、莘莊，紫竹等等，依靠產業帶來的人口規模更大。

顧村指望上大給外溢，上大指望桃浦給外溢，桃浦指望真如給外溢，真如指望虹吸郊區，最終陷入惡性循環。

最后顧村能指望的還是內環內那些3-400萬的預算人群，但免不了和楊行的競爭，最后結果往往是兩敗俱傷。

2019-2024年，楊行光是一個四季都會系列目前就有七期，供應了5500套房源：

顧村以新顧城為主的新房，加起來陸續也有8個，累計供應新房5042套：

海量新房的涌入，結果就是先把二手房價格打下來，然后等著交房即破發。

只要顧村大規模的新房供應不結束，板塊內的二手房價想要上漲并不容易。

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潘廣路的招商TOD對顧村來說，是一場類似江橋北虹之星的補救，但卻生不逢時。

今年下半年400多萬的新房市場銷量集體下滑：

泗涇招商不好賣了，顧村楊行不好賣了，嘉定老城的南山也不好賣了；

更別說南匯的一眾新盤，通通陣亡，這個預算段唯一能打的只剩奉賢的耶路撒冷南橋。

很重要的一個原因是剛需買家在做決策時更加追求地段和居住便利度，而適當放棄開發商的一些升值大餅，買房偏好更保守了。

以前銷售暗示400萬的房子未來有600萬的想想空間，現在大家默認400萬的房子未來390萬能賣掉就滿意了。

加上市區老破小的價格也跌到谷底，原來3、400萬買不起市區兩房現在也能買了，剛需選擇面更寬了。

招商時代樂章雖然能達到理想中，新房+地鐵+商場+學校的郊區最強組合，但終究比顧村公園位置差了，也錯過了顧村的黃金開發期。

相似的例子就是青浦的淀山湖大道地鐵站，有地鐵、有萬達茂也有學校，和青浦新城就差兩站；

住在當地的居民都覺得不錯，但住在青浦新城的人民就是很難選擇去那里，生活感受就是覺得不如青浦新城。

顧村是這樣、淀山湖大道是這樣，感覺過去生活都很方便，但其實拋開家門口的那點配套，去市級配套哪哪都不方便。

回顧淀山湖大道的一眾新房，五年前和現在價格都是4萬多。

招商潘廣路也許是下一個青浦新城，也許是下一個富錦路......

不論怎么說，郊區剛需新房的升值時代已經結束，自住時代正在全面到來，顧村亦如是。