文/謝逸楓

2024年國內一線城市和核心二三線城市的土地市場掀起一股“地王潮”，樓面土地價格的單價、總價均創本市歷史最新高記錄。呈現面粉與面包的關系為面粉貴過面包的現象，堪稱2024年土地市場、房地產市場最大的變化之一。

12月24城計劃出讓含宅用地519宗，起始價2527億元。其中11城起始價逾100億元，廣州、武漢超始價逾200億元。此前一線和核心二三線城市地王頻出，顯出市場區域回暖跡象，樓市回暖率先在一線和核心二線及少數幾個三線城市。

中指數據顯示，前11月300城推出住宅用地規劃建筑面積40612.78萬平，同比下降31.38%。成交規劃建筑面積25314.04萬平，同比下降27.41%。前11月TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，比前10月降幅收窄7.1%。

中指數據顯示，11月22城出讓的地塊中溢價率超過10%的地塊有18宗，溢價率最高46.1%。前11月300城土地供應面積同比下降21.5%，成交面積同比下降28%，土地出讓金同比下降21.7%。11月300城住宅用地成交面積同比下降12.9%。

目前多地樓市活躍度保持較高水平。11月北京、上海、杭州、成都等地土拍頻現總價、樓面價新“地王”。北京、上海、福州成為11月份住宅用地出讓金最高的三個城市，土地出讓金分別為305.2億元、304.68億元和153.91億元。

前11月300城住宅用地成交面積和出讓金同比均下降約三成，降幅較前10月有所收窄。11月300城住宅用地土地出讓金同比增長23.4%，土地市場出現邊際改善，北京、上海、杭州、成都、福州等核心城市多宗地塊競拍熱度較高。

土地市場爆發第五波“地王潮”

2024年土地市場掀起的“地王潮”，一瞬間猶如回歸到2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2019年房地產市場高潮期、上行期的四波“地王潮”景象，唯一不同的地方在于這次第五波不是全國性的，不是民企制造的。

10月22日，杭州一宗位于江灣新城核心板塊的宅地拍賣，歷經77輪角逐，最終被綠城斬獲，成交金額34.2億元，溢價率28.5%，成交樓面價50717元/㎡，成為杭州新單價地王。

11月6日，成都高新區天府五街以南的大源板塊58.9畝地塊以26300元/㎡的樓面價被遠達摘得，溢價率達46%，刷新高新區成交紀錄。

11月27至28日，上海舉行第七批次土地出讓，最熱門的“新楊思地塊”成為實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，最終被華潤置地、中能建、越秀地產聯合體獲得，溢價率高達40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀錄。

新楊思地塊成為大熱門，經歷了202輪競價，溢價率達40.37%。該地塊由華潤、越秀、中能建聯合競得，樓面均價7.44萬/㎡，是實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，并刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

華潤置地還以總價51.31億元、樓面價9.29萬元/平方米、溢價率11.97%獨自摘得虹口四川北路地塊，聯聯手中國金茂和建發地產以底價15.81億元競得普陀桃浦地塊。三宗地總金額達146.12億元。

保利發展亦溢價包攬三宗地，涉及金額約62.51億元。保利發展全資競得楊浦區C090202單元O207地塊，成交總價15.23億元，溢價率達16.27%。全資競得浦東新區PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03地塊，成交價32.93億元，溢價率26.56%。

保利發展33億元奪得上海浦東唐鎮板塊單價“地王”，樓面價44008元/平方米，溢價率26.56%。保利發展聯合上海建工競得楊浦區N090601單元15-01地塊，成交總價28.71億元，溢價率17.09%。

綠城中國以17.16億元競得杭州東新板塊“地王”。濱江集團以總價39.54億元競得杭州蕭山區奧體博覽中心地塊，宅地成交樓面價創造了杭州土地出讓史上第二高。熱點城市接連誕生“地王”，促進了各地土地出讓金的增長。

11月29日，中海地產以總價153.32億元摘得北京市朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，加冕“總價地王”，最高銷售指導價達12.5萬元/平方米。

12月2日，華潤置地聯合中海地產以總價185.12億元拿下深圳市南山粵海街道T107-0107地塊，刷新十年深圳涉宅地塊成交總價紀錄。12月3日，華發以34.5億元總價拿下主城一宗地，樓面價16007元/平，刷新了珠海主城總價“地王”紀錄。

從出現單價、總價的地王城市來看，集中在20城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、武漢、成都、福州、廈門、青島、天津、西安、長沙、鄭州、南京、寧波、蘇州、珠海、東莞，地王數量超過30個，創過去三年最多記錄。

從搶奪單價、總價的地王房企類型來看，集中在央企、國企和地方國資，占90%，少數的城投、綜合性房企、民企。總體看，單價、總價的地王，基本上都是央企、國企制造出來的，呈現搶地王的趨勢，可謂是托底土地市場的主力。

房地產市場真的回穩了嗎？

最令人不可思議的是地王潮爆發的背景，不是過去的房地產市場火爆上漲的高潮期、上升期，是現在的房地產市場下行期、出清期、去庫存期，僅僅是一線城市和核心二線城市和少數幾個核心三四線城市的成交量止跌連續2個月上升而已。

從房地產市場的數據、運行實際情況來看，2024年20城市的土地市場掀起“地王潮”，不是意味著土地市場真的穩了，不是意味著房地產市場真的止跌了，不是意味房地產市場真的穩了，背后更多的是穩地價、穩房價、穩市場的預期信號。

從城投、央企、國企、地方國資2020年-2023年拿得高單價、高總價的地塊、地王在實際開工和項目在銷售情況來看，大部分沒有開工，在銷售的項目不多。側面上反映出市場沒有復蘇企穩，依然是處于市場探底、筑底的下行調整期。

房價要迎來新一輪上漲嗎？

高地價，高房價的土地市場，背后透露出當務之急是鞏固房地產市場止跌回穩預測，鞏固穩地價、穩房價、穩市場的預期。現在出現的地王，不僅是市場的需要，更是政策的目標需要，背后更多的是振興房地產的需要。

從地價和房價的關系看，現在的地王短期內不會形成對房價直接上漲，因為房地產市場供求關系沒有逆轉、房地產出清沒有結束、房地產市場的基本面和預期及信心的修復沒有完成。中長期看，將直接推高房價上漲的預期。

未來2年內，購房者可以不用擔心地王是否會導致房價要迎來新一輪大漲，實際上是不可能的。如果政策加大規模和力度的全面刺激下，房地產供求關系逆轉和出清快完成及基本面、預期及信心已經完全改善，房價真的會迎來新一輪大漲。

地王潮背后的真相是什么

從地王潮爆發的原因來看，主要有四個方面。一是土地出讓規則的調整。取消土地限地價和樓盤出售限售價及限配建、限自持，土地價格重回市場機制，即價高者得地模式。下降土地保證金，允許土地出讓款分期支付，稅收延期支付。

截至2024年12月5日，22城“取消土地限價”，溢價率紛紛上漲。北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、武漢、成都、福州、廈門、青島、天津、西安、長沙、鄭州、南京、寧波、蘇州、珠海、東莞等城市先后出現地王。

其次是一線和核心二線及幾個核心三線城市，可建成好房子的優質地快。一線和核心二線及幾個核心三線城市土地出讓的位置和品質來看，城市屬于熱點、重點城市，土地屬于市區、中心核心和黃金地段，是高品質、稀缺性的優質地塊。

再次是央企、國企、地方國資托底土地市場的責任、任務。一方面是融資有特殊渠道，并且渠道多，低成本。同時銷售業績表現良好，回款有保障，經營和財務基本面好。另一方面是被賦予托底城市土地市場的責任、任務。

最后是一線和核心二線及幾個核心三線城市的地價對比過去有性價比，現在搶地就是抄底。一方面是熱點和重點城市的房價抗跌性強，市場購買力強，高消費人群多。一方面是熱點和重點城市成交量止跌，央企國企土地補倉的欲望強烈。