編者按

2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線并向社會開放。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。為了幫助讀者理清保全與執行領域不同案件主要爭議焦點問題和相應裁判規則，我們將圍繞人民法院案例庫發布的保全、執行案例，總結梳理各地法院處理類似問題的裁判觀點，在本公眾號分期推送。

典型案例: 法院能否凍結商品房預售資金監管賬戶資金?

閱讀提示：商品房預售資金是購房者購買商品房開發建設單位正在建設中的商品房，按照商品房買賣合同約定預先支付給商品房開發建設單位的購房款。在房地產公司作為被執行人的情形下，法院能否強制執行其名下的商品房預售資金？本文通過一則人民法院案例庫發布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

商品房預售資金監管賬戶是預售人在竣工驗收前出售其開發的商品房時，于該項目所在地的銀行設立的專用賬戶，人民法院可以依法凍結商品房預售資金監管賬戶。

案情簡介

一、臨清法院于2022年2月28日作出(2021)魯1581民初4475號民事判決，判令被告山東省臨清市某村民委員會賠償原告許某1251127.75元，被告臨清某公司對第一項款項承擔連帶責任。許某不服向聊城中院提起上訴，該院經審理于2022年8月9日作出(2022)魯15民終2185號民事判決，判令:駁回上訴，維持原判。

二、執行過程中，臨清法院于2022年11月4日凍結了臨清某公司名下銀行賬戶。臨清某公司對此提出執行異議，主張該賬戶系異議人因開發房地產項目而開立的商品房預售資金監管賬戶，系不得執行的專用賬戶，要求法院立即解除對該賬戶的凍結。

三、許某辯稱:該院查封的異議人銀行賬戶系商品房預售資金監管賬戶，但并非農民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶，現有法律、司法解釋未對監管賬戶查封、凍結做出禁止性規定，法院對該賬戶采取查封措施并無不當。

四、臨清法院查明，2020年3月19日，臨清市住房和城鄉建設局、異議人臨清某公司(預售人)與山東臨清某商業銀行股份有限公司(監管銀行)共同簽訂了《臨清市商品房預售資金監管協議書》，載明監管項目為翠某苑二期，監管銀行賬號為XX，即本案凍結的涉案賬戶。臨清法院于2022年12月13日作出(2022)魯1581執異139號執行裁定，駁回臨清某公司異議請求。異議人未申請復議。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：法院能否凍結商品房預售資金監管賬戶資金？審理法院認為：

1.《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(2020修正)第二條第一款規定:“人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。”

2.涉案賬戶登記在臨清某公司名下，法院依法凍結，并無不當。執行過程中，臨清某公司申請解除對其財產采取查封、扣押、凍結措施的，應當屬于法律或者司法解釋明確規定不得采取查封、扣押、凍結措施的財產。經法院查明，2020年3月19日，臨清市住房和城鄉建設局、臨清某公司與山東臨清某銀行(監管銀行)共同簽訂了《商品房預售資金監管協議書》，并載明監管項目。臨清某公司雖主張法院凍結的涉案賬戶是專項資金賬戶，但并未提出該專項資金賬戶不得凍結的法律依據，故裁定駁回異議人臨清某公司的異議請求。

實務要點總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.商品房預售資金監管賬戶是預售人在竣工驗收前出售其開發的商品房時，于該項目所在地的銀行設立的專用賬戶，人民法院可以依法凍結商品房預售資金監管賬戶。

2.根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款的規定，“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”。也就是說，該款項應用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款等，不得挪作他用。對商品房預售資金開設專門銀行賬戶進行監管，具有保障開發項目順利建設、促進在建工程如期竣工、維護購房者合法權益、促進房地產市場平穩健康發展的重要作用。在保障建設工程施工正常進行的前提下，人民法院可以對商品房預售資金專用監管賬戶依法采取凍結措施，但僅在工程竣工、資金仍有結余的情況下才可作為執行案款予以扣劃。（見延伸閱讀案例1、2）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

1.《中華人民共和國房地產管理法》（2019修正）

第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

2.最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）

一、商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要內容，是保障房地產項目建設、維護購房者權益的重要舉措。人民法院凍結預售資金監管賬戶的，應當及時通知當地住房和城鄉建設主管部門。 人民法院對預售資金監管賬戶采取保全、執行措施時要強化善意文明執行理念，堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執行預售資金監管賬戶內的款項導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，損害廣大購房人合法權益。 除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，人民法院不得采取扣劃措施。

二、商品房預售資金監管賬戶被人民法院凍結后，房地產開發企業、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以預售資金監管賬戶資金支付工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經項目所在地住房和城鄉建設主管部門審核同意的，商業銀行應當及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。 住房和城鄉建設主管部門應當依法妥善處理房地產開發企業等主體的資金使用申請，未盡監督審查義務違規批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執行申請人權利的，依法承擔相應責任。

法院判決

以下是法院在“本院認為”部分的論述：

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(2020.12.29修正)第二條第一款規定:“人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。”涉案賬戶登記在臨清某公司名下，法院依法凍結，并無不當。執行過程中，臨清某公司申請解除對其財產采取查封、扣押、凍結措施的，應當屬于法律或者司法解釋明確規定不得采取查封、扣押、凍結措施的財產。經法院查明，2020年3月19日，臨清市住房和城鄉建設局、臨清某公司與山東臨清某銀行(監管銀行)共同簽訂了《商品房預售資金監管協議書》，并載明監管項目。臨清某公司雖主張法院凍結的涉案賬戶是專項資金賬戶，但并未提出該專項資金賬戶不得凍結的法律依據，故裁定駁回異議人臨清某公司的異議請求。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-201-004

臨清某公司與許某執行異議案【山東省臨清市人民法院(2022)魯1581執異139號】

裁判規則：在保障建設工程施工正常進行的前提下，人民法院可以對商品房預售資金專用監管賬戶依法采取凍結措施，但僅在工程竣工、資金仍有結余的情況下才可作為執行案款予以扣劃。

案例1: 中某一局集團第三建筑有限公司、唐山市中某房地產開發有限公司建設工程合同糾紛、建設工程合同糾紛執行監督執行裁定書【最高人民法院（2021）最高法執監459號】

最高法院認為：商品房預售資金是購房者購買商品房開發建設單位正在建設中的商品房，按照商品房買賣合同約定預先支付給商品房開發建設單位的購房款。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款的規定，“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”。也就是說，該款項應用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款等，不得挪作他用。對商品房預售資金開設專門銀行賬戶進行監管，具有保障開發項目順利建設、促進在建工程如期竣工、維護購房者合法權益、促進房地產市場平穩健康發展的重要作用。在保障建設工程施工正常進行的前提下，人民法院可以對商品房預售資金專用監管賬戶依法采取凍結措施，但僅在工程竣工、資金仍有結余的情況下才可作為執行案款予以扣劃。依照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條的規定，查封、扣押、凍結被執行人的財產，以其價額足以清償法律文書確定的債權額及執行費用為限，不得明顯超標的額查封、扣押、凍結。發現超標的額查封、扣押、凍結的，人民法院應當根據被執行人的申請或者依職權，及時解除對超標的額部分財產的查封、扣押、凍結，但該財產為不可分物且被執行人無其他可供執行的財產或者其他財產不足以清償債務的除外。本案中，河北兩級法院并未對本案已查封的被執行人財產情況、查封財產總價值以及商品房預售資金專用監管賬戶所涉及的在建工程施工建設情況、支付資金情況等事實作進一步查明，以上事實系關系到能否凍結案涉商品房預售資金專用監管賬戶的基本事實。河北兩級法院在未查明以上基本事實的情況下，直接裁定解除對中某房地產公司商品房預售資金專用監管賬戶內資金的凍結，屬于認定事實不清。

案例2: 《青島海某林投資控股有限公司與青島國某昌盛投資置業有限公司、青島國某房地產有限責任公司企業借貸糾紛執行裁定書》【最高人民法院(2016)最高法執復33號】

最高法院認為：“工程進度款是發包人根據建設工程進度的不同階段，按照承包人完成的工程量，支付給承包人的工程價款，是工程項目竣工結算前發包人工程投資支付的最主要方式。本案中，南通某建公司系昌盛花園二期工程施工企業，根據青島中院(2015)青民一初字第12號民事調解書確認的關于‘南通某建公司收到上述工程款后只能用于本工程項目，不得挪作他用；南通某建公司收到上述款項后繼續將合同約定的涉案工程未完工部分施工完畢，國某置業公司應按合同約定繼續支付工程進度款’等內容，可以認定調解書所涉工程進度款屬案涉工程的工程款范圍。

關于工程進度款能否從商品房預售資金監管賬戶中執行的問題。商品房預售資金，是開發商將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款。由于開發商預售的商品房屬于期房，對于購房者而言，具有比較大的風險。2013年3月26日,國務院以《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦法[2013]17號)要求各地制定本地區商品房預售資金的監管辦法，確保商品房預售資金能夠用于工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害。案涉工程進度款屬于工程款，并用于建設項目的施工，如果不及時支付，將無法保證工程建設正常進行。因此，以商品房預售資金監管賬戶中的資金支付案涉工程進度款符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款關于‘商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設’的規定和上述國務院通知精神。綜上，南通某建公司的復議理由成立。”

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

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執行主編 黃紹宏 北京云亭律師事務所

責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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