01

打得過就打

打不過就跑

金隅先跑為敬

金隅四期——北京隅·東序前不久終于面世了，為了給自己壯膽，還開了個產品發布會。

目前售樓處和樣板間已經開放了。確實挺用心，示范區做的非常好，以致于讓毒舌的貓子不知道懟哪……

下周一（12月16日）就要開盤了。

小半年的時間，金隅沒等到市場大熱，反而等來了中海新城的背刺。

為了搶收客戶，快速推盤走量，目前爆出消息，

四期東序的開盤價不要7.8萬，不要7.2萬，

最低價格可能就7萬出頭。

號稱「不降價」的十八里店，在市場面前，價格還是被打下來了。

住宅樓面價5.22萬/平，限價7.9萬/平，如果真的賣7萬出頭，那屬于不賺錢。

除此之外，金隅東序很少的一部分98 99平小戶型，之前說肯定買不到，但現在找黃牛幾千塊錢就能買。

看樣子，為了開盤數據好，什么都有的商量。

為什么金隅要抓緊跑？

咱們回顧下11月29日下午，中海新城以153.16億拿下酒仙橋+小紅門+十八里店三這組巨無霸地塊。

這直接刷新了北京地王紀錄。而且給金隅東序帶來了對手。

其中，十八里店中海692地塊指導價為7.9萬/平。價格跟金隅限價沒差距。但是條件可能要比金隅地塊好一些。

692地塊住宅占地面積約4.8萬平，建筑面積13.4萬平，容積率2.695，控高60米。

中海新城拿下的這塊地，面積比旁邊的隅東序大，部分樓棟還可以比金隅高（692地塊部分樓棟可以做到80米高，金隅只能60米）。容積率低了（金隅容積率2.8），這就意味著未來中海新城地塊樓棟未來也比金隅間距更寬。

加上中海又位于東序西南方，東序部分樓棟存在被中海遮擋情況。

東序趕緊跑，收割一波是對的。

小道消息說中海打算做改善產品，戶型150平起。也不確定。如果真的是這個戶型，那貓子只能對海子說，失敬失敬。

步子大不怕翻車的開發商，我們都非常佩服。

加微信maoduidui03，備注十八里店進群，后續有消息我們會群內第一時間分享。

02

金隅最大的風險點在哪里

好了，話說回來，金隅能不能買？產品咋樣？

給大家簡單說說。

整個項目共有17棟樓，824戶，改善為主，樓高5-17層，交房時間2027年10月。

可能是看元璽在石景山打敗了中海云鏡，金隅也希望沾點元璽的好運氣，從而打敗石景山の王中海新城。

他的戶型面積和格局簡直就是石景山元璽的翻版本，一個十八里店版本的元璽。

面積從127平-193平，有少量98-99平戶型，幾乎覆蓋所有客群。

戶型的優點客廳轉角落地窗就不多說了，最大的槽點來自于面寬是在是一般。

比如127平客廳面寬3.6米……你去看看不遠處的北京潤府，109平客廳就做到這個面寬了。

比如155平戶型面寬只有4.2米……怎么說呢，豐臺110平的戶型，面寬都超過這個數據了……

咱從來不在傷口上撒鹽。

金隅最大的風險點在于，陽臺交付后會不會封閉。現場開發商說后續陽臺會封起來，那么業主是不是都是同意的。還是會有意見。

要知道封不封陽臺，足以讓一個小區的鄰居對立撕逼，日子過得雞飛狗跳。

因為陽臺有人想封，有人覺得封了low影響小區售價。

為什么東序要執著于封陽臺這件事呢？

不算贈送，他的得房率才77.9%起步，實在是有點低。

加上贈送得房率是上來了一些，但室外陽臺整體的利用空間不如室內大。

如果后續中海新城是室內陽臺，那么戶型得房率和實用性就要比金隅大很多了。

這就是金隅想封陽臺的原因。

當然我也是希望金隅快點跑路。十八里店人大附的光環其實已經透支了不少。

隨著持續供地，四年時間十八里店板塊供應六個新盤。

目前，除了北京隅東序和中海新城692地塊外，剩余四個盤已經去化七七八八了。

ps：網簽數據有延遲，僅做趨勢參考。

實際上，金隅一期，二期剩余房源不到30套，三期部分房源有不錯樓層。

保利·朝央和煦沒什么房，偶爾有清退低樓層。

算下來，整個板塊內 新房供應差不多3500套。另外， 十八里店還有規劃了二期，還有一大片住宅供應。

當下市場環境下，如果朝陽供地節奏沒把握好，同為四環的十八里店短期繼續大量供應，很容易造成 「西紅門化」局面 。

也會不可避免的進入拼刺刀模式。

更何況，十八里店周邊競品非常多。

十八里店下一站是亦莊北神樹站，在售新房 北京潤府。

這個盤有地鐵，西側有規劃中北京師范大學附屬中學，南側規劃華潤萬象匯大型商業，都在家門口。

價格5.X萬/平起 ，一站地比十八里店便宜近2萬，綜合性價比更高。

戶型有99 /109平三居，129 /133 / 157/ 177平四居。還有少量頂層變異戶型，總價450多萬起。

往西看，有 亦莊x24 ，容積率2.5，預計六批次土拍。

是亦莊首個“好房子”模式試點，100%有陽臺。

文件中明確提出層高不低于3.1米，鼓勵首層架空空間，鼓勵風雨連廊。

龍湖天街+教育資源+產品，配套齊全（除了地鐵），并且城市界面也很好。

不遠處有環線更好的 小紅門 板塊新房。

指導價8萬， 銷售均價6萬開頭 ，價格也比十八里店便宜。

另外，還有 朝陽北三間房 、 東壩 等。

總價1000萬以上，預算考慮孩子上學，全北京都看的客戶群體，又被 海淀功德寺 、 永豐南 等截流。

前有狼后有虎，十八里店接下來的日子不好過。

03

金隅東序應該怎么買？

如果讓貓子比較簡單粗暴的分析，那么貓子建議大家買兩頭的。

先看小戶型。

金隅本次首次樓棟以西區為主，95平35套、99平20套、114平26套，都還不錯。

十八里店買低總價，流動性好的房源沒問題。

另外182平，193平這種極致舒適型的也不錯。板塊內占比少。買這種房子不圖增值，就圖占據板塊樓王的自豪感。

如果猶豫該不該買，可以來問問我們。，另外關于噪音、光照、性價比房源選擇，可以聯系maoduidui03

我們會針對您想要買的戶型給出專業建議，獲取光照、噪音參考， 關于選房風險點會一對一告知，成交也有大額獨家補貼。

全北京新房我們都有團購活動

可以安排一對一看房、項目分析咨詢

成交有大額購房補貼

去售樓處之前一定先提前來問問我們，能省下一大筆錢

詳細了解掃描下方二維碼