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正文

今天的文章是昨天文章《30萬(wàn)億，2025年大放水來(lái)了》的姊妹篇！

都是針對(duì)大會(huì)定調(diào)的[加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)]的前瞻性思考！

昨天的文章《30萬(wàn)億，2025年大放水來(lái)了》分析了放水的渠道，以及各個(gè)渠道大概的“水量“

今天的文章呢，就和大家聊聊大放水的背景下，[居民財(cái)富會(huì)流向哪里]?

01

首先、什么是居民財(cái)富？

從過(guò)往的文章留言來(lái)看，絕大多數(shù)人都不知道什么是國(guó)家財(cái)富。什么是居民財(cái)富的。

所以，什么是居民財(cái)富？值得給大家說(shuō)說(shuō)~

中國(guó)的居民財(cái)富總額大概在700萬(wàn)億！

對(duì)，就是14億兄弟姐妹的所有財(cái)富總額大概在700萬(wàn)億！

這700萬(wàn)億的居民財(cái)富，按照實(shí)物財(cái)富和非實(shí)物財(cái)富來(lái)劃分，主要就兩大類。

第一類：實(shí)物財(cái)富

實(shí)物很簡(jiǎn)單，也很好理解，就是不動(dòng)產(chǎn)，包括住宅+公寓+寫字樓+商鋪+廠房等等。

第二類：非實(shí)物財(cái)富

非實(shí)物財(cái)富就是大家常說(shuō)的金融資產(chǎn)，包括存款、理財(cái)、保險(xiǎn)、股票、債等等。

在這700萬(wàn)億中，實(shí)物財(cái)富房地產(chǎn)是450萬(wàn)億，占比64.5%，為了方便按65%算吧；

非實(shí)物資產(chǎn)的總額是250萬(wàn)億。

這250萬(wàn)億中，減去80萬(wàn)億流動(dòng)盤的股票，大概剩余170萬(wàn)億，而存款在150萬(wàn)億上下，剩余的20多萬(wàn)億就是其他類了！

當(dāng)然，這150萬(wàn)億的居民存款還可以細(xì)分，

比如活期存款38.97萬(wàn)億，剩余的110萬(wàn)億包括中長(zhǎng)期存款、私募信托、債券等等。

更具體的我也不細(xì)說(shuō)了，大家只要記住：居民財(cái)富的總額是700萬(wàn)億，其中65%是不動(dòng)產(chǎn)，剩余35%是金融類就可以了

那么，問(wèn)題來(lái)了：960萬(wàn)平方公里的土地上，居民端財(cái)富為啥會(huì)形成65%與35%的格局？

換句話說(shuō)，財(cái)富為何都聚集到房子上了？

這個(gè)維度，可以說(shuō)的內(nèi)容太多了，不過(guò)礙于文章字?jǐn)?shù)的限制，僅從貨幣角度，也就是M2增速角度給大家說(shuō)說(shuō)：

錢，為什么會(huì)流入房地產(chǎn)~

想知道2025年大放水之下，怎么買房才能踩準(zhǔn)節(jié)奏？推薦閱讀《》

02

其次，理解龍王、水、池子、回報(bào)率

這個(gè)維度，從三個(gè)方面給大家說(shuō)說(shuō)：

第一個(gè)，龍王與大水

我們都知道龍王放水是印錢，那么錢印出來(lái)，就等于擰開水龍頭。

那么問(wèn)題就來(lái)了：既然水龍頭打開了，總要有接水的池子啊~

所以，前文所述的居民財(cái)富700萬(wàn)億都是“蓄水池子”，而這個(gè)“蓄水池子”中最大的池子就是房地產(chǎn)。

這個(gè)維度，最簡(jiǎn)單粗暴的理解，就是打開水龍頭，然后水流入了房地產(chǎn)這個(gè)“池子”，那么這個(gè)池子里的“資產(chǎn)”價(jià)格也就會(huì)水漲船高。

M2的同比增速越快，等于“水量”越大，所以“房?jī)r(jià)“上漲越快！

比如2008年，

2008年4萬(wàn)億落地之后，2009年的m2同比增長(zhǎng)27.7%。

而當(dāng)年的GDP增速僅為8.7%。

同時(shí)，2009年的GDP總值是33.5萬(wàn)億、M2余額卻是60.6萬(wàn)億。

毫無(wú)疑問(wèn)，這M2與GDP之間的增量貨幣是[27.1萬(wàn)億]，也就是龍王擰開水龍頭，印出了27.1萬(wàn)億。

這也是2008定調(diào)4萬(wàn)億，2009年萬(wàn)物皆漲，房子上漲最猛的根源!

那么，2025年大放水之下，房子會(huì)漲嗎？

別急，繼續(xù)往下看！

第二個(gè)，為什么是房子？

文章看到這里，有伙伴會(huì)不理解的問(wèn)：

奇怪了，放水為什么就一定要流入房市呢？

為什么不是股市、債市、或者其他呢？

換句話說(shuō)，為什么過(guò)去20年大放水的背景下，房?jī)r(jià)說(shuō)漲就漲，而大A這個(gè)瘸腿的，一直躺在3000點(diǎn)呢？

這是一個(gè)非常好的問(wèn)題！

因?yàn)?024年12月大會(huì)定調(diào)了[加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)]之后，這2025年大放水是共識(shí)。

在這樣的背景下，這個(gè)問(wèn)題非常值得思考！

對(duì)！為什么一定是房子呢？

要回答這個(gè)問(wèn)題，就要和大家說(shuō)說(shuō)第二個(gè)概念：國(guó)家財(cái)富！

國(guó)家財(cái)富=公共財(cái)富+私人財(cái)富。

私人財(cái)富，也就是前文的居民財(cái)富，不再贅述了！

重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)公共財(cái)富——

中國(guó)的公共財(cái)富是以基礎(chǔ)建設(shè)的方式，體現(xiàn)在學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、公園等社會(huì)軟硬兼施的基礎(chǔ)建設(shè)里面的。

這些公共財(cái)富，以基礎(chǔ)建設(shè)的形式，體現(xiàn)在城市的土地價(jià)格里面。

土地拍賣，商品房銷售本質(zhì)上就是公共財(cái)富，通過(guò)房產(chǎn)的形式向購(gòu)房者進(jìn)行的支付轉(zhuǎn)移。

換句話說(shuō)，就是相對(duì)富裕的人口，對(duì)相對(duì)貧窮的人口進(jìn)行的公共財(cái)富補(bǔ)貼

比如，房地產(chǎn)萎靡不振，地方城市土地財(cái)政緊張，所以水、電、燃?xì)馔ㄍq價(jià)！

不僅這些基礎(chǔ)的公共服務(wù)漲價(jià)，連節(jié)假日高速免費(fèi)的“慣例”，在2024年也取消了！

所以，文章至此，大家明白[房地產(chǎn)+房?jī)r(jià)上漲]這8個(gè)字意味著什么嗎？

意味著國(guó)家財(cái)富之下的資源調(diào)配。

買房這個(gè)行為，會(huì)讓居民財(cái)富與公共財(cái)富完成資源調(diào)配。

最簡(jiǎn)單粗暴的理解——

就是你買房，你就是這座城市的天使投資人，而城市拿到錢，也就是土地財(cái)政，會(huì)體現(xiàn)在公共財(cái)富上。

即，學(xué)校的9年義務(wù)教育、醫(yī)院的建設(shè)、公園、地鐵、路橋等等，而土地財(cái)政承載了上述一切。

而這一切，又會(huì)反哺[買房，這種行為],也就是讓房?jī)r(jià)上漲！讓你的天使投資有回報(bào)！

所以，[為什么一定會(huì)流入到房子？]

因?yàn)榉潘哪康氖亲寚?guó)家財(cái)富增加，居民財(cái)富和公共財(cái)富增加，不過(guò)是國(guó)家財(cái)富增加的途徑而已.

我不知道大家能否理解上述內(nèi)容，或者換一個(gè)方式，大家能更容易理解！

大放水進(jìn)入股市、債市、理財(cái)?shù)染S度，最終只會(huì)產(chǎn)生更多的“寡頭”公司，這些‘寡頭’公司的財(cái)富，不可能全部反哺公共財(cái)富！

而房地產(chǎn)恰恰相反！

也正因?yàn)槿绱耍績(jī)r(jià)上漲不僅可以[擴(kuò)大中產(chǎn)]，穩(wěn)定社會(huì)結(jié)構(gòu)，還以反哺城市的公共財(cái)富，而這兩者的財(cái)富之和，就叫：國(guó)家財(cái)富。

所以，為什么過(guò)去20年房?jī)r(jià)可以保持上漲 ？

因?yàn)楸举|(zhì)上，我們鼓勵(lì)這種行為。

換句話說(shuō)，我們的政策、我們的信貸、我們的社會(huì)價(jià)值觀，我們生活的960萬(wàn)平方公里的土地上，我們的輿論、我們的導(dǎo)向， 所有一切都鼓勵(lì)[買房]這種行為！

簡(jiǎn)單概述，就是：居民花錢——城市繁榮——產(chǎn)業(yè)繁榮——反哺房?jī)r(jià)

所以，為什么只能是房子？

因?yàn)橹挥蟹孔佑羞@個(gè)功能!

所以，只要放水，這個(gè)水池子的"房子”就會(huì)水漲船高；

第三個(gè)，房子，如何漲的？

還記得前文我給大家計(jì)算的2009年GDP和M2之間相差的27.1萬(wàn)億嗎？

這里面有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是M2增速！

1978年到2018年， M2從0.11萬(wàn)億增加到177萬(wàn)億，增加1609倍，年化增長(zhǎng)率20.4%

從2018到2020年貨幣增速也都在10%上下，就是2023年和2024年貨幣增速低，在9.7%和7.1%。

平均下來(lái)，過(guò)去20年，增速大致在15%。

這個(gè)維度，給大家舉例子：

之前——

房子總價(jià)是300萬(wàn)，首付100萬(wàn)，貸款200萬(wàn)。

按照貨幣增速15%計(jì)算，那么房子每年上漲45萬(wàn)。

持有成本含物業(yè)費(fèi)、利息(5%計(jì)算)、償還本金大概在15萬(wàn)，那么每年回報(bào)就有30萬(wàn)。

同時(shí)，M2增發(fā)的過(guò)程，必然伴隨著通脹，這里面還有200萬(wàn)債務(wù)稀釋的邏輯。

從貨幣角度看，這就是房子上漲的最根本原因！

來(lái)，再看2022年房?jī)r(jià)下跌，也就是房?jī)r(jià)是怎么跌下去的~

以深圳為例。

2021年2月8日，深圳頒布了二手房參考價(jià)政策。

這個(gè)政策的威力不在“限價(jià)”，而是限貸。

如——

業(yè)主想賣800萬(wàn)，正常70%貸款就是560萬(wàn)。

但二手房參考價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)格800萬(wàn)的6折。

這就意味著，從銀行貸款的角度看，貸款[標(biāo)的物]的總價(jià)就變成了800萬(wàn)乘以6=480萬(wàn)。

而貸款70%，只有336萬(wàn)。

這個(gè)政策，其底層邏輯就是降低居民杠桿率。

來(lái)，我們?cè)僖詣倓?00萬(wàn)總價(jià)的房子，給大家算算杠桿率降低之后的影響。

之前300萬(wàn)的房子，可以貸款200萬(wàn)，支付100萬(wàn)首付。

但從2021年開始，300萬(wàn)的房子直接7折，也就是210萬(wàn)（參考價(jià)）。

這種情況下，我們還要支付110萬(wàn)首付， 才能貸款100萬(wàn)。

而2021年到2025年，我們的貨幣增速按照9%計(jì)算，那么房子上漲在18萬(wàn)。

而首付加貸款的資金成本仍然按照15萬(wàn)計(jì)算，那么每年獲利只有3萬(wàn)。

大家看明白了嗎？

——20年前，100萬(wàn)首付，每年獲利30萬(wàn)；

——過(guò)去3年，110萬(wàn)首付，每年獲利才3萬(wàn)；

所以，為什么在2022年、2023年會(huì)有大量割肉拋盤，就是這個(gè)原因！

因?yàn)榘凑彰磕?萬(wàn)的獲利，投入的110萬(wàn)首付計(jì)算，

這個(gè)回報(bào)率尚且不能跑贏2022年大額存單，更低于之前的房貸利率5%和6%、更不能跑贏大漂亮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的5%定存

所以，在2022年、2023年、2024年9月份之前，潤(rùn)走得錢是歷史之最！

文章至此，我們?cè)賮?lái)看拉爆樓市的原因；

第一個(gè)原因。

就是三道紅線，直接把房企的貸款，也就是水龍頭給停了；

第二個(gè)原因。

就是居民端限貸，也就是降低居民杠桿率。

這個(gè)維度，最典型的政策就是全國(guó)主要城市都執(zhí)行了'二手房參考價(jià)’這個(gè)鬼東西。

所以，房?jī)r(jià)下跌的本質(zhì)，就是水龍頭擰小了，關(guān)閉了！

無(wú)論是三道紅線，還是“二手房參考價(jià)”這些“法術(shù)”的底層邏輯都是關(guān)閘。

所以，房?jī)r(jià)漲跌的底層邏輯，還是貨幣，以及信貸政策！

文章至此，大家肯定要問(wèn)：2025年大放水，大水開閘，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

來(lái)，往下看!

想知道2025年大放水之下，怎么買房才能踩準(zhǔn)節(jié)奏？推薦閱讀《 》

03

最后，說(shuō)幾點(diǎn)。

1、明天

文章至此，已經(jīng)3900字了，想知道2025年大放水之下，貨幣增速與房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)容，大家關(guān)注明天的發(fā)文吧！

2、房?jī)r(jià)

我知道，很多傻空常說(shuō)什么城鎮(zhèn)化、老齡化來(lái)證明“未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥”。

我明確的告訴大家，中國(guó)的房子有兩種，一種是商品屬性，就是消耗品；

一種是商品屬性+資本屬性，具有金融屬性；

所以，伴隨著老齡化、城鎮(zhèn)化，變成“大蔥價(jià)格”的房子只能是消耗品。

比如，農(nóng)村宅基地上面的“別墅”

比如，10萬(wàn)人口縣城的“筒子樓”和“老破小”

而大城市，仍然遵循居民財(cái)富+公共財(cái)富=國(guó)家財(cái)富的房子，即具有商品屬性也具有資本屬性！

所以，大城市的房子不遵循人口遞減原則，只遵循貨幣增減原則！

所以，只有大城市，才有房地產(chǎn)！

所以，切記無(wú)腦買房！

最貴的房子從來(lái)都是高位接盤踩錯(cuò)周期，買錯(cuò)城市，買錯(cuò)貨的代價(jià)！

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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