文/狗蛋分蛋

上個月，上海黃浦新天地一幅綜合用地出讓，吸引了很多有錢人的目光。

地塊位于上海核心中的核心，板塊內21年沒有新地入市，地塊周圍豪宅林立，緊挨的翠湖天地六期，均價21萬/㎡，西側的中海恒昌玖里戶戶破億，均價29.8/㎡.......

從稀缺性，到價值潛力，再到圈層，BUFF直接拉滿。

如預想中一樣，地塊拍出了89.4億的高價，超預期的是拿地的人——地塊最終由豐隆集團和聯發集團兩個“生面孔”攜手拿下。

“豐隆集團”來自新加坡，背后是“亞洲十大富豪家族”之一的郭氏家族，底蘊深厚。其在中國內地，有近20年的房地產開發歷史，早在2006年時，就曾進入上海投資。

“聯發集團”這個名字，可能很多人也比較陌生，相對而言，他的兄弟“建發地產”在業內更出名。對，就是那個被不少網友調侃“最會蓋大門”的建發。

我們在之前的文章《以前怕融信們，現在怕建發們》中簡單聊到過他們之間的關系：

建發地產和聯發集團，同屬于廈門國企“建發股份”。

建發股份也是最早邁入世界500強的廈門國企之一，主營業務為大宗供應鏈，去年，建發股份營收近7636億元，其中供應鏈板塊實現營收5933億元，占比接近七成。

地產業務屬于建發股份的“第二條腿”。

和很多涉足地產的國企一樣，地產這條腿在集團內部的主要功能就是貢獻利潤。比如2020年，建發股份歸母凈利潤總計 45.04 億元，其中房地產業務貢獻了25億元，占比約為 55.5%

不過2020年后，建發股份地產板塊的利潤貢獻能力，出現了明顯滑坡。

2021年，建發股份地產業務歸母凈利潤占比跌至50%以下，2022年，來到35%左右。2023年情況更為嚴重，全年地產板塊只為集團貢獻了1.91 億元的歸母凈利潤，占比不足5%。

是受行業整體下行的影響嗎？ 也不全對。

近幾年，建發地產和聯發集團的毛利率確實都在走低，比如建發地產，毛利率從2020年的17.17%，一路下滑至2023年的11.1%。

即便下滑嚴重，去年建發地產還是為集團貢獻了20.5億的歸母凈利潤，至于最后為啥地產板塊整體，只交出了不到兩億的成績，好兄弟聯發要“背大鍋”。

根據財報，2023年，聯發集團貢獻歸母凈利潤為-18.58 億元，同比減少了：

近20個“小目標”。

在聯發這虧掉的18.58億中，有14.80億元來自“存貨減值準備”。一般地產行業出現減值準備的原因，簡單說就是：

過去地拿拿貴了，現在賣不出那個價了。

這個情況，在前幾年那些擴張勢頭比較猛的房企身上比較常見。比如象嶼地產，2023年上半年，計提存貨減值準備約7.76億元，華發地產2023年全年計提了近16億。

“存貨減值準備”會侵蝕房企利潤表，因此，這些房企的財報表現往往是：

規模做大了，營收上漲了，但增收不增利。

這一點在聯發的同胞兄弟“建發地產”身上也比較明顯。比如2023年，建發地產的銷售額增長了13%，行業排名上升到了第八，但歸母凈利潤反倒下滑了0.25億元。

這是大環境使然，也是大跨步的代價。

奇怪的是，雖然聯發出現了巨額減值準備，但這家房企本身嚴格意義上說不算激進。

從銷售上看，2020年時，聯發集團銷售額413.7億元，排在行業第78，到2023年，雖然行業排名上升到了第26，但是其銷售額才破五百億不久，為564.9億元。

同期，建發地產的銷售額，從2020年的1296.8億元上漲至2023年的1890.6億元，相當于又增長出了一個聯發。

從拿地上看，2021年至2023年，聯發集團權益拿地額分別為 151 億元、67億元和103億元，分別排在行業第51、第58、第26。排名雖有增長，但整體處于行業中游水平。

同期，建發地產權益拿地額分別為601億元、544億元和738億元，分別排在行業第10、第4、第4。

這事兒就挺迷的。

如果說建發地產的巨額減值準備來源于規模訴求，聯發又是為啥呢？鐵柱認識幾個了解聯發情況的朋友，他們認為，問題可能來自聯發的拿地觀念。

過去一些時候，聯發拿地容易算不清賬，明知道拿了這塊地后期可能出現虧損，依舊還是會選擇咬牙拿地，這也導致聯發越干越虧。

數據顯示，2023年聯發集團的整體毛利率已經跌至6.9%。

什么概念呢，同為地方國企，最近幾年正在攻城略地的越秀，2023年毛利率約為15.3%。即便是民企龍湖，毛利率也有14.3%。好兄弟建發，經常被詬病毛利率低于行業水平，但和聯發相比，還能高出一大截。

這些年，建發雖然也在大手筆拿地，但和聯發不同建發的目標感更強，總結起來：

建發拿地是為了做業績，聯發拿地是為了有業績。

行業下行，房企們大多焦慮，好在聯發和建發的背后有500強老父親撐腰，沒有太大的生死危機。

這時候，忙起來就比較重要了。

只有忙起來，有項目做，手底下的人才有飯吃。至于虧損，那都是后話了。

去年，聯發集團營業利潤實際為-16.42億元，但最終還是拿出了一份正向利潤的財報：

聯發集團實現的凈利潤1.08億元

主要原因，是聯發集團在2023年錄得一筆高達19.68億元的營業外收入。當時紅星美凱龍遭遇巨大的流動性壓力，建發當了白衣騎士，以63億的價格買下了美凱龍近160億的凈資產。

這筆收購中，聯發分到了6%的股權，順利把虧損抹平了。網上有不少人打趣，說這就叫：

來自老父親的愛。

有意思的是，實際上拋開地產業務，聯發早期布局過不少商辦資產，每年僅靠租金都能躺賺不少錢。像去年，聯發集團的物業及租賃管理業務收入就高達8.59億元。

也就是說，不做房地產開發，躺平的聯發反而能為集團貢獻更多利潤。這讓鐵柱想起一句話：

不怕富二代無所事事，就怕富二代躊躇滿志。

今年，老父親建發股份的經營壓力不小。

今年1-3季度，建發股份營收同比下降了16.13%，凈利潤同比下跌了82.19%，可以說，到了需要旗下的地產平臺“支棱起來”的時候了。

建發地產 這些年一路狂奔，為集團貢獻了不少增量。聯發也在奮發圖強，向一二線高能級城市傾斜，比如在上海、深圳、杭州、南京......聯發的身影頻現。

過去，在集團內部，建發地產的定位偏進攻，主打中高端市場。聯發偏防守，主要從事舊改，以及一些剛需、初級改善項目打造。如今，向一二線城市靠攏后，聯發的主要產品依舊集中在剛改產品上。

比如2022年聯發進入上海，兩年多時間打造了3個項目：保利聯發·光合臻園、建發聯發·青云上、象嶼聯發·金海汀雲臺，都是剛需產品。

有不少業內人士認為：這樣的戰略定位，可能是不想和建發地產出現直接競爭。

因此，當聯發攜手豐隆集團拿下上海新天地豪宅地塊時，很多人是比較驚訝的，也在猜測：建發股份兩大地產平臺會不會出現“左右互搏”？

聯發的風格轉換不難理解，以如今的行情，僅僅聚焦剛改產品，確實很難做出成績。

只是地塊出讓后，上海有錢人覺得有些遺憾。

一方面，之前市場預計，這塊地很有可能會被打造為“翠湖7期”項目，地塊出讓后，“翠湖豪宅再創奇跡”的夢碎了。 另一方面，聯發過去沒有打造過豪宅，擔心浪費好地。

鐵柱說，大家也不用過于擔心。

聯發干不好，集團內還有建發地產，大不了再給上海貢獻一個華麗的大門。