文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

閩系房企又在土地市場高溢價拿地。

上周，上海舉行了第五批次土拍，集中出讓6宗地塊，起拍總價192.5億元，最終成交總價212.6億元，整體溢價率約10.44%，5宗地塊產生溢價。其中，楊浦內環再現新“地王”——“楊浦霸王”保利發展，以成交樓面價9.55萬元/㎡拿下楊浦平涼社區01C5-02地塊，創造板塊樓面價新高。

上海土地市場熱度還在延續，14家房企參與激戰，包括中海地產、保利發展、華潤置地、越秀地產、招商蛇口、建發地產、聯發集團、國貿地產、象嶼地產等國央企，還有一家民企大華集團。

本批次土拍，搶地最為積極的是建發、聯發、國貿和象嶼四家閩系房企。

其中，焦點地塊是浦東曹路科商住地塊，聯發、國貿、象嶼三家閩系房企和安徽高速在爭搶。經過67輪報價觸達中止價，四家房企均同意進入競高品質建設指標，并將精裝標準、配建公服設施、高端人才住房配件比例都競拍至封頂值。最終，該地塊被上海聯泓房地產開發有限公司以21億元摘得，溢價率41.68%。

天眼查信息顯示，上述上海聯泓地產成立于2022年8月，由聯發全資持有。

另一宗熱門地塊是閩行瑞橋地塊，吸引了保利、聯發、象嶼參與競價。聯發率先舉牌后，保利與象嶼相繼輪番舉牌，最后被保利以溢價率12.95%拿下。

閩系房企滬上搶地已不是第一次，今年一季度，建發、聯發、象嶼、國貿同臺搶地，點燃了市場熱度，也推高了地價。同時，建發、聯發兩家兄弟公司也在全國掃貨，年初至今，已斥資近500億元拿地，創造了不少“地王”和高價地。

激進的閩系房企，又回來了。

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搶地！搶地！

6月19日，除了上海土拍之外，聯發、國貿也現身深圳土拍，參與深圳年內第二宗涉宅用地龍華民治街道A817-0619地塊的競拍。面對招商、中海、綠城、中鐵、龍華建設等對手的激烈競爭，聯發以12.12億元拿下該地塊，溢價率46.6%。

在深圳無功而返的國貿，同一天，卻在華西市場創造了成都樓面價第二高紀錄。

與華潤、保利、中海、招商、越秀、金茂等頭部國央房企進行上百輪激烈競價后，國貿以3.55萬元/㎡競得錦江區一心橋片區1號地塊，樓面價僅次于建發在今年3月以4.12萬元/㎡拿下的金三項目。

四家閩系房企做出了一致性選擇：搶入上海。

今年年初至5月底，建發、聯發活躍于全國一二線城市土地市場，先前也表現出在上海強烈拿地的意愿和決心，包括象嶼同樣如此，但經常顆粒無收、成為“陪跑客”。

而象嶼今年3月末以總價66.78億元、溢價率18.97%搶到上海閔行區紫竹地塊之后，傳出公司進行大規模組織架構調整，目的是集中資源在以上海、蘇州為主的華東市場搶到項目。

4月中旬，根據新京報報道，象嶼將原天津公司、唐山公司合并至滬浙區域，重慶公司合并至江蘇區域，調整完成后，全國僅剩滬浙區域、江蘇區域、海西區域三個區域公司，經營、人員則未發生變動。但其實，本次調整很早已經進行。

今年年初，建發率先進行組織架構調整和人事換防，主要變化有兩點：壓縮層級、提升整體公司運營效率，華東集群謀求突破、海西集群側重風控管理。

比如，建發原華東集群的武漢和黃石、原海西集群的南昌均劃入東南集群，華東集群取消濟南幾個事業部、并入蘇北片區；海西集群總經理凌祁、華東集群總經理葉耿相互調任，東南集群總經理陳偉雄調任集團首席運營總兼業務運營中心總經理，職位由原東南集群投資總林聰凱接替。

建發卻走上狂飆之路，海西集群的廈門、重慶，華東集群的北京、上海，都在積極搶地。

根據中指研究院披露數據，今年1-5月，建發、聯發權益拿地金額分別為266億元、52億元，排在百強房企的第5名和第15名。

到了6月，建發、聯發拿地更加激進，一舉拿下9宗地塊，總投資金額約181.5億元。其中，面對競爭異常激烈的上海土地招拍掛市場，建發選擇了“曲線”拿地——通過產權交易所競標方式，以總價123.5億元拿下上海4宗地塊。

源媒匯初步統計，今年年初至今，建發、聯發合計拿下19個項目，總投資金額481.55億元，新增建面156.87萬㎡。同時，6月，綠城只拿下一宗地塊，濱江沒有收儲動作，以建發、聯發的拿地金額計算，有概率沖進前3名。

國貿、象嶼也在激進拿地。

上述同期，國貿斥資68.53億元獲得4個項目，新增土儲面積20.85萬㎡，2024年前6個月權益拿地金額為81億元；象嶼則斥資82.63億元，新增土儲面積34.6萬㎡，2024年前6個月權益拿地金額為38億元。

四家閩系房企拿地總額達632.7億元，占今年1-5月百強房企拿地總額約15.6%。

閩系房企拿地依舊兇猛且激進。

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依舊激進

為什么說閩系房企是激進拿地，而不是積極補倉？

從整體市場來看，當前房企拿地注重兩點：一、收益確定性；二、現金流回籠速度快。

第一個代表房企是保利，拿廣州來說，2024年保利曾一度消失長達半年時間，包括沒有參拍核心城區土地和清退主城區舊改項目，聚集在“珠金琶”核心區。

第二個代表則是龍湖，其比保利更加謹慎，2024年全年僅新增9個項目，新推出16個項目，平均去化率達80%，其中一二線城市并表回款率超過100%。

有別于保利、龍湖，建發、聯發、國貿和象嶼四家閩系房企面臨著同一個問題：一邊高價拿地，一邊“流血不止”。

過去幾年，建發沖進行業前10名，母公司建發股份的房地產業務利潤，卻從2021年的11.57%跌至2024年的5.51%。其中，聯發過去兩年虧損嚴重，歸母凈利潤虧損高達36.3億元。

同時，建發股份計提資產減值準備快速上升，4年總額達208.4億元。其中，計提減值準備前3個項目宿遷譽璟灣、江陰珺和府和江陰天敔灣，減值金額分別為11.9億元、8.1億元和6.5億元，折損率分別為52.12%、42.7%和19.2%。

聯發的虧損原因是逆勢加倉三四線城市，當下則轉向上海、深圳等一線城市。其中，聯發與象嶼在上海浦東聯手打造的金海汀雲臺，成為了日光盤。嘗到甜頭之后，聯發敢于高溢價拿地，也選擇了單干。

但在深圳，聯發就沒有那么幸運了。當時，龍華聯發臻著雅居開盤近1個月，僅網簽1套房源，按宣傳獲得122批意向客戶認購，棄房率近100%；坂田聯發天境雅居也是如此，開盤稱熱銷11億，但1個月后網簽率僅19.65%。

聯發依然在豪賭。而國貿、象嶼也在流血不止。

據中指研究院披露的數據，2022-2024年，國貿的權益拿地金額分別為229億元、175億元、117億元，象嶼的權益拿地金額為107億元、106億元、99億元。

權益拿地金額呈現下滑趨勢，其實包含很多因素。比如：國貿在京兩個項目，因披露銷售數據與真實去化數據存在巨大差異遭到質疑。其中，國貿璟上蘭園開盤近一年去化僅20%左右，國貿瑨上開盤半年時間去化不足8%。

在廣州市場同樣如此，國貿云上項目開盤9個月去化45%左右；聯合融創拿下的增城國貿學原開盤近兩年半時間，去化率不足10%。

象嶼陷入更加尷尬的境地——斷貨、承壓。

拿地金額下滑有兩個重要原因：

一、象嶼在激烈的上海土拍市場成為了“陪跑客”，2024年9月上海待售面積約36.6萬㎡，但其中包括去化艱難的象嶼江灣悅府、中環云悅府項目。賣不掉的庫存，有意向的地塊被龍湖、招商搶走，最后象嶼只能高溢價拿地；

二、上海之外城市也難解套，2024年9月待售總面積217.5萬㎡中，福州、蘇州、南平占比分別為20.6%、15.7%和10.1%。其中，第一大“糧倉”福州，同期貢獻銷售業績卻不足4%，說明深深套牢于其中。

這意味著激進拿地背后，是跟不上趨勢的投拓能力，進而形成高庫存，不斷吞噬公司的利潤和占用現金流。2022-2024年，國貿的資產減值損失分別為9.4億元、6.2億元和21.6億元，象嶼分別為0.66億元、2.6億元和13.5億元。

兩者現金流都出現不同程度的弱化。國貿的有息負債，從2022年的175.2億元上升至2024年的219.5億元，現金短債比則由3.71倍下滑至1.31倍；象嶼的有息負債，則從120.5億元增加至277.7億元，凈負債率從5.56%翻了10倍至56.64%。

有別于世茂、禹洲、泰禾、陽光城、融信、正榮等“爆雷”的閩系房企，建發、聯發、國貿和象嶼，靠著國資股東背景和龐大的綜合性業務，仍能繼續以激進拿地方式擴張規模。

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