圖片系AI生成

在中央反復強調“穩中求進、先立后破”穩樓市，房地產紓困新思路頻出的背景下，四川南充卻因“政府代建團購”引發了一起政企激烈沖突，成為當下極具典型性的一幕：

一家為完成政府委托任務而成立的小型項目房企，在團購保證金停滯，繼而退單過半、未足額繳納土地款后，被南充市自然資源和規劃局（以下簡稱“自規局”）申請仲裁索賠近2.6億元違約金，并解除土地出讓合同，雙方各執一詞，企業自稱“被逼到絕境”。

代建團購近年來遍地開花，作為促進房地產市場健康發展的舉措，已經多省市推行，如今在南充荒腔走板，其中的糾葛與荒誕，在于市自規局認定項目停滯系企業違約所致，依據相關規定啟動閑置土地收回程序；而涉事房企指稱政府方在項目審批等環節配合遲滯是主因，此舉無異于強制收地，讓前期1億投入面臨重大損失。

目前，該案仲裁在即，代建“羅生門”的性質將塵埃落定。這起爭議折射出地方項目運作中的深層矛盾，其仲裁結果也將成為觀察樓市紓困新舉措在地方實際執行中遭遇挑戰的一個典型案例。

爭議核心：單邊違約還是“強迫收地”？

2021年，南充市高坪區金商局為解決川東北金融中心干部職工住房問題，經高坪區委、區政府同意，組織金融系統干部職工以“成本價團購商品房”，高坪金商局選定了成都市碩達科技股份有限公司（下稱：碩達公司）為合作方。并在當年10月分別與碩達公司簽訂《意向合作框架協議書》《川東北金融中心團購商品房框架協議》（下稱《框架協議》），約定碩達公司在南充成立項目公司。

南充川東北金融中心項目

于是2021年10月25日，碩達公司成立了科斯特華公司，作為拍地和團購房的開發建設的主體。

《框架協議》約定，參與團購的職工每戶應繳納團購保證金30萬元。其中，保證金分兩個批次繳納，首批保證金5萬元/戶，土地競拍成功后7日內繳納第二批次保證金25萬元/戶，用于繳納土地出讓金及前期施工費用。若購房者未及時補交團購保證金的，視為放棄團購，前期已繳納的團購保證金不予退還。

科斯特華法定代表人黃先華稱，在實際執行過程中，高坪金商局指定該局財務人員收款，實際收取的保證金為每戶3萬元，在收足500戶后，科斯特華公司于2021年11月以3.41億元競得該地塊，并與南充市自規局簽訂《出讓合同》，約定分兩期支付土地款，拍賣成功后一個月內交付約1.7億元，剩余的款項一年后付清。該公司此前繳納的6000萬元保證金轉為定金。

黃先華稱科斯特華競得土地后，高坪金商局以南充尚無第四代住宅建筑規范為由，單方面暫停收取第二批次團購保證金（27萬元/戶），并承諾審批“僅需兩三周時間，等相關批復下來后立即收款”。然而，直到一年后的2022年11月2日，南充市自規局才出臺《關于高坪區試點“城市花園建筑”規劃管理職能職責的通知》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區政府提交的《關于延期繳納下中壩片區Ij-1-1地塊土地出讓金的報告》（下稱《報告》）對此解釋：多數團購職工認為，南充尚無第四代住宅建筑的指導文件，房屋品質得不到保障，希望待第四代住宅建設規范性文件出臺后再繳納團購房保證金。經多方商議，決定暫緩收取第二批次保證金。

閑置的下中壩片區Ij-1-1地塊，圖源澎湃新聞

《報告》還稱，長期的等待已讓團購戶的購房激情衰退，加之土地閑置導致開發成本上升，進而導致團購價格上漲，原有的500戶團購職工有305戶選擇退出。黃先華認為，高坪金商局在第二批次保證金的收取上拖得太久，使職工信心受挫。

并且知情人士指出，科斯特華員工還擅自退還了首批次團購保證金1500萬元。

這些舉措切斷了公司按照原計劃繳納土地款的資金來源，也是南充政府試圖收地的緣由。

圖源科斯特華展示的南充自規局仲裁申請書

南充市自規局以及南充市部分文件指出，事件源自“2023年以來，我區多次要求科斯特華公司履行《土地出讓合同》，企業由于經營困難，未能按期足額繳納土地出讓金，擱置至今?！?/p>

南充市自規局提請仲裁的原因則是：“為維護國家利益，確保國有資產不流失，維護土地市場正常秩序”。

即——政府認定科斯特華拖延了兩年工期，已經違約，但科斯特華看來，是政府方面意圖“強迫收地”。

仲裁在即：困局與天價索賠

團購房項目擱置期間，科斯特華公司多次與高坪區政府協商，高坪區政府也多次召集各部門與南充市自規局協商。2025年1月8日，高坪區政府組織召開專題協調會，為退還該公司6000萬元保證金研究了各種政策和渠道，高坪區政府相關領導隨即向南充市自規局領導通報會議情況。

同一天，南充市自規局向南充仲裁委申請了仲裁，要求解除該局與科斯特華公司簽訂的《出讓合同》，并索賠2.59億元違約金（抵扣科斯特華公司已繳納的6000萬元外，還應支付違約金1.99億元），將2年以來的政企合作全線終止。

南充市仲裁委5月7日第二次開庭審理該案，目前尚未作出裁決。

科斯特華公司總經理漆丹鴻認為，在多次協調會上，高坪區政府相關領導均承認項目擱置是因為“四代房建筑”指導文件出臺緩慢，也承認是政府沒把錢收起來，但南充市自規局回避此背景，單獨追究企業責任。

《框架協議》以及《土地出讓合同》的《補充條款》顯示，市政府收回土地使用權的情況包括: 因不可抗力或者政府政府右關部門的行為造成動工開發必需的前期工作未元成，致使動工開發延遲的除外。

顯然，這已成為雙方矛盾的核心焦點，在認定《框架協議》以及《補充條款》等合同效力的前提下，科斯特華進行了土地購買并投資，但隨著項目開發陷入停滯，南充市自規局轉而尋求通過仲裁解除上述文件，并追加索賠。

在科斯特華看來，自規局此舉無異于“強迫收地”，其根源正是雙方對同一份合同體系效力 存在著迥異乃至顛覆性的解讀——一方視其為履約基石，另一方則試圖從結果出發，結束其約束力。

高坪區副區長吳再合則在此前表示，根據實際情況，《框架協議》已自動終止，雙方互不承擔違約責任。

對于科斯特華公司遇到的問題，該區多次召開會議進行研究，試圖能找到一個具有可行性的解決方案，“前提是必須依法依規，但企業提出的每種方案我們都研究過，都沒有落地的可能性”，吳再合提到。

漆丹鴻介紹，今年3月，高坪區政府已向南充市政府打報告，申請按自然資源部、國家發改委《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》規定，按繳款比例分割登記。目前，南充市政府正在研究處理方案。

這被視為化解僵局、減少企業損失的一個可能路徑。

二者糾葛與“權責邊界”與“契約精神”關聯極強，這個老生常談的地方治理話題也一直是維護健康市場生態、重建政企合作信任中無法回避的課題。此案的最終走向，對于處理類似政企合作糾紛、優化地方營商環境具有一定的風向標意義。（本文首發鈦媒體APP，作者 | 黃田）