最近后臺有人給所長留言，是關(guān)于特朗普第二次擔(dān)任總統(tǒng)后，貿(mào)易風(fēng)險逼近，人民幣可能會貶值這件事。

　　圖：香港電臺

　　從事分析、投資工作的金融界人士談到人民幣貶值的時候，普遍都認(rèn)為主要原因是中美貿(mào)易戰(zhàn)。

　　近年中國高速發(fā)展，尤其是中國制造2025、一帶一路等發(fā)展計劃來勢洶洶，美國一哥地位備受威脅，他們想通過發(fā)動貿(mào)易戰(zhàn)，拖慢中國的發(fā)展步伐。

　　中國制造2025

　　圖：人民網(wǎng)

　　因此，大家都預(yù)期貿(mào)易戰(zhàn)若打得成，將會維持一段時間，人民幣貶值是貿(mào)易戰(zhàn)下必然發(fā)生的現(xiàn)象，下跌之勢短期內(nèi)也未必扭轉(zhuǎn)。

　　圖：香港01

　　普通人也不能不警惕，一旦貶值，歷史告訴我們，這速度會超乎你的想象。如何才能讓你手里的資產(chǎn)保值增值抗膨脹？長期來看，降息降準(zhǔn)是大趨勢，負(fù)利率的腳步越來越近！核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍是抵制通貨膨脹、貨幣貶值的有效手段。

　　香港樓市

　　圖：香港01

　　對香港樓市的影響？

　　首先要看整體市場的預(yù)期，如果市場預(yù)期是短期的波幅，相信對樓市影響不大。如果市場預(yù)期是長期的跌浪，那就不同了！

　　根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn)，人民幣貶值會引發(fā)資金外流，簡單來說，就是投資者會擔(dān)心，持有的人民幣資產(chǎn)會貶值，于是減持人民幣資產(chǎn)，增持美元資產(chǎn)。

　　而港元和美元掛鉤，人民幣貶值將使投資者在香港樓市所購買的物業(yè)得到更高投資回報率。

　　香港聯(lián)系匯率制度

　　圖：網(wǎng)絡(luò)

　　是的！人民幣貶值會加速內(nèi)地客來港買房！

　　香港房價會被推高嗎？

　　這一點(diǎn)要看兩個方面：租房市場和私人住宅市場。

　　圖：香港01

　　租房市場

　　受惠于港府的“搶人才”政策，外地人才持續(xù)涌入香港。今年以來香港租房市場需求持續(xù)高企。

　　今年香港私人住宅租金曾連續(xù)7個月上漲，直到10月租金指數(shù)才由升轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下滑0.3%。

　　根據(jù)香港特區(qū)差餉物業(yè)估價署公布的租金指數(shù)，今年前10個月，租金指數(shù)累計上升4.78%，且今年9月私樓租金指數(shù)報196點(diǎn)，較2019年8月的歷史高位200.1點(diǎn)僅相差2%。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)

　　圖：大公文匯

　　由于外來人才的增加，香港家庭住戶的數(shù)量也不斷增加，2024年第三季度，香港的家庭住宅數(shù)目達(dá)到278萬戶，較2023年第三季度同比增加1.9%。

　　這一趨勢顯示香港住宅租賃需求的增加將繼續(xù)推動租金增長，2025年有望再上升3%-5%。

　　私人住宅市場

　　私人住宅的房價情況就很復(fù)雜了，如今香港樓市主要受內(nèi)需及供應(yīng)的影響，房價并沒有條件大幅回升。

　　一是因?yàn)橐皇址康奈藏浟咳蝗匀惠^多，超過了正常的庫存水平或預(yù)期的銷售速度，開發(fā)商目標(biāo)皆為“去庫存”，所以反而會提供更多優(yōu)惠折扣策略吸引買家。如果內(nèi)地買家的需求超過預(yù)期導(dǎo)致成交量大幅增加，房價才有可能反彈。

　　一手房可能更便宜

　　圖：Yahoo財經(jīng)

　　第二點(diǎn)是，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁才是房價上升的必要條件。香港經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇，中小企業(yè)經(jīng)營困難，同時負(fù)資產(chǎn)的上升也影響了市民消費(fèi)意欲，這些因素都有可能影響投資者及民眾對香港經(jīng)濟(jì)前景的信心。

　　總而言之，香港房價難以大升，中小型住宅價格最多升5%。

　　后續(xù)開發(fā)商會怎么賣房？

　　接下來開發(fā)商會繼續(xù)低價售房，銷售步伐會越來越快。

　　因?yàn)楣┻^于求依舊是明年香港樓市的主要挑戰(zhàn)。

　　2024年落成私人住宅估計有25645個。其中未推售單位8501個，貨尾單位7346個，合共待售單位15847個，待售單位占全年估計落成量高達(dá)61.8%，售出比例只有38.2%。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)

　　圖：香港01

　　由此可見，香港樓市仍然在受壓狀態(tài)，只有開發(fā)商大幅降價促銷的樓盤，銷售才比較理想。

　　開發(fā)商首要目標(biāo)是去庫存

　　圖：香港經(jīng)濟(jì)日報

　　所以人民幣一旦貶值，內(nèi)地資金流向香港樓市，投資者陸續(xù)入市，發(fā)展商一定會繼續(xù)低價銷售樓盤。

　　值得一提的是，人民幣貶值未必會減低有充裕資金的內(nèi)地買家在香港投資豪宅的意愿，因?yàn)楹勒袌龅馁Y金價值現(xiàn)時已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越普通物業(yè)市場。再者，租金持續(xù)增長、租盤需求殷切、投資地產(chǎn)帶來穩(wěn)定回報，香港對一些想要買來自住的內(nèi)地買家來說，仍舊是個非常吸引的市場。

　　據(jù)所長觀察，很多非常便宜的樓盤推出的時候，都會出現(xiàn)日光、秒殺，大部分買家都是Full Pay，要在香港房價觸底時好好把握機(jī)會！