01

總有新人選擇入局房地產(chǎn)

有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。

房地產(chǎn)總歸是吸引人的。

“新玩家積極入局房地產(chǎn)”的新聞，在房地產(chǎn)下行的這幾年間隔段時間就會出現(xiàn)在大家的信息流里。

新聞雖是“舊聞”，但主角確實是在不斷更新的。

根據(jù)我們這么多年的監(jiān)測，從2021年房地產(chǎn)調(diào)整至今，有幾輪明顯的新玩家入局史。

• 2021年下半年-2022年上半年

國資、城投公司等入場，在土地市場上托底拿地，主要拿一些沒人買的遠郊地塊。當時以為托得起，沒想到......

• 2022年下半年

產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入場，加入需要搖號的核心地塊競爭，后續(xù)被驗證大部分是大型房企的拿地馬甲。

• 2023年

地方國資、實業(yè)資本、民間資本紛紛入場，當時，年初市場的小陽春給了大家信心，以亞倫地產(chǎn)、椿實置業(yè)、三花控股、得力房產(chǎn)、陜西泰發(fā)祥、南寧軌交、宸嘉地產(chǎn)等為代表的實業(yè)資本、民間資本、地方國資開始紛紛進場。

很顯然，房地產(chǎn)行業(yè)資金大流量、周轉(zhuǎn)快、高IRR等的特點，依然具有極大的吸引力。后來，雖遇上房地產(chǎn)持續(xù)下行，但有的房企踩對方向，依靠產(chǎn)品力打出了名氣，當然也有房企只能用“抄底失敗”來形容。

• 最近的一輪入局潮——2025年

一些小型民企開始頻繁出手拿地，最熱門的要數(shù)來自成都的邦泰集團。

邦泰從2024年就開始發(fā)力，一年斥資117億元拿地，排在全行業(yè)第17，在民營房企中，僅次于杭州濱江。今年來，邦泰更有“8天拿5地”的動作，其在拿地榜上的排名也繼續(xù)提升，前5月拿地金額全行業(yè)排名第14，民企排名僅次于濱江集團，拿地面積甚至上升至全國第3。

2025年1-5月民企拿地金額排行

此外，還有：

嘉禾興：四川本地房企，在簡陽、資中、內(nèi)江、溫江等縣市都有項目，近兩年，開始加碼成都，但主要獲取的是成都郊區(qū)的地塊；

嘉信地產(chǎn)：總部位于湖南永州，去年6月首次在長沙拿地，挺進省會。今年前5月已在土地市場投資20億。值得一提的是，地剛拍下來，嘉信便直接宣布開工；

海成集團：1992年創(chuàng)建于重慶萬州開縣，近兩年，這家“農(nóng)村包圍城市”的老牌房企，正加速滲透重慶主城。今年已經(jīng)三次在重慶拿地，今年前5月，海成集團斥資28億拿地，排名全國房企前二十。

值得注意的是，從這批中小民企的運作手法上，我們發(fā)現(xiàn)他們具備相通的底層邏輯。即：

①有自己的根基區(qū)域，且基本盤很強；

②聚焦三四線城市核心區(qū)域或重點城市次級區(qū)域中心，低溢價拿地；

③前期精準的市場調(diào)研；

④極致的成本壓縮，甚至省掉總包自己施工；

⑤壓縮開發(fā)周期，基本拿地即動工，速度非常快；

⑥強大的營銷拓客。

這些，每一點仿佛都能尋覓到當年碧桂園的影子！

實際上，雖然改善和豪宅市場聲量大，但當前市場剛需依然是主流，所以針對剛需的結(jié)構(gòu)性市場依然有搞頭！這在我們在上周的熱門文章里有更為詳細的分析，感興趣可以跳轉(zhuǎn)查看。

當下，這些房企當前的積極實踐，似乎正傳遞出房地產(chǎn)“圍繞主流需求打造產(chǎn)品的核心策略”依然有效的信號。

如今的市場，一批曾經(jīng)成功過的全國布局型企業(yè)正在黯然退場，還有一部分企業(yè)仍在默默觀望，也有新企業(yè)正在奮力進入。這些新人們，往往是看準了機會，迅速入場，繼而不斷地萌芽、發(fā)展和壯大。

作為依然堅守的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，每當看到這些地產(chǎn)新勢力，內(nèi)心都十分感動，我們相信行業(yè)的魅力依舊在，也依然存在發(fā)展機會，只是需要看到機會、并為之努力的企業(yè)一起進步。

行業(yè)如此，我們亦如此！

02

房地產(chǎn)近期大概率不會有重磅救市政策了

救或不救，這都是一個難題。

2025年即將過半，房地產(chǎn)卻依舊在下 滑。“市場掉得太快了。”這 幾乎是業(yè)內(nèi)人士的相同體感。

來看看具體數(shù)據(jù)。

從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看：

• 累計視角，市場似乎確實在“止跌回穩(wěn)”。

1~5月，全國房地產(chǎn)銷售額3.41萬億，同比下滑3.8%；全國銷售面積3.53億平米，同比下滑2.9%。

對比24年同期銷售額、銷售面積同比高達28%、20%的跌幅，今年下跌趨勢確實在減緩。

但這，是在已經(jīng)跌了3年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下跌，幅度不大但傷害不低。

• 單月視角看，上半年低開高走又下行

單月表現(xiàn)來看，1、2月超弱，3月爆發(fā)（單月銷售額10539億），4月卻大幅下滑，5月環(huán)比微增。

2025年全國商品房銷售面積與銷售額月度統(tǒng)計

預計6月在房企沖刺半年度業(yè)績情況下，數(shù)據(jù)會繼續(xù)微增。

• 從房價角度看，仍在繼續(xù)下探。

盡管4月、5月全國房價均值在上漲，但累計值顯示趨勢卻仍在下行。今年前5月銷售額跌幅（3.8%）顯著大于銷售面積跌幅(2.9%)，這是全國房價開始掉頭向下的信號。

整體來看，成交數(shù)據(jù)繼續(xù)下跌、房價下行，這些現(xiàn)象背后意味的是上一年“926救市”和“129政治局止跌回穩(wěn)大會救市”所帶來的一季度“脈沖式”回穩(wěn)后，政策“后勁”已越來越弱，市場又回到救市前低谷位置。

而由于25年國際博弈中關(guān)稅戰(zhàn)和軍事沖突的加劇，有理由猜測今年房地產(chǎn)會走入更低谷。

從今年前5月銷售3.41萬億來看，考慮到4月5月單月銷售額都在6、7千億左右，預計上半年銷售總額約在4萬億。若照此估計，全年只有8萬億！（沒有有效政策情況下）

從2021年高峰時期的18.2萬億到8萬億，堪稱斷崖。

因此，市場要想企穩(wěn)并進一步回升，重點或仍需強有力的政策支持。但真的還有大政策嗎？

上周末，廣州正式發(fā)文擬全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和貸款利率。市場對此的真實反映是——“啊！不是早就取消了嗎？”

事實上，當前樓市能給的需求端政策，基本上只剩“一線城市限購”這一個終極大招了。但北上深會全面放開嗎？

我們認為不會。

當前的市場情緒是：不出政策大家還有得期待，市場不好也還有“背鍋”的原因，一旦政策正式出臺，而如果帶不來效果，市場情緒立馬再下一個臺階。

類似于上個月穩(wěn)定了7個月的LPR再次下調(diào)10個基點，結(jié)果并未帶來正反饋，反而引起了股市走低。

目前，地方政府能出的政策幾乎已經(jīng)出盡，但樓市仍然沒有起色。能指望的只有更高層級的救市政策。但近期會有嗎？

我們認為不會，至少在需求端最近2個月內(nèi)不會有大的刺激。

原因在于即將到來的盛夏本就是房地產(chǎn)成交低谷區(qū)間，炎熱的夏天勸退了大部分需求沒那么急切的買房人。而當前政策一旦推出必須要有明顯效果才能拉動整體市場的預期反轉(zhuǎn)，所以高層一般不會選擇在7/8月份推出重磅政策。而且還有“現(xiàn)房銷售”這個靴子等待落地。

所以，未來2個月，房地產(chǎn)大概率是不會有重磅救市政策推出了，而為繼續(xù)“止跌回穩(wěn)”，原本風聲很大將在6月出臺的“現(xiàn)房銷售”政策，大概率也會推遲。

另一邊，回購去庫存近期在各大城市有加速的趨勢，如果市場“慘不忍睹”，不排除政策會先在企業(yè)、回購等角度發(fā)力的可能。

03

房地產(chǎn)第五次大洗牌開始，哪些企業(yè)會是新一代主角？

適者生存。

本篇內(nèi)容來自公眾號『 觀念研究院 』作者：吳昊。我們在此做個分享，給大家提供更多視角，內(nèi)容供參考。

按其統(tǒng)計，房地產(chǎn)一共有五次行業(yè)大洗牌，前面四次已經(jīng)經(jīng)歷過了。第五次剛剛開始。

• 第一次洗牌，職業(yè)化——職業(yè)開發(fā)商取代當?shù)赝梁淖印?/strong>
  

在03年之前，當時房地產(chǎn)制度不完善，大開發(fā)商也只能偏居本地，很難全國化開展業(yè)務。

當時，各城市都有一群只囤地不開發(fā)的土耗子，他們協(xié)議拿地，土地款不全付，自己開發(fā)一部分，大開發(fā)商進入該城市，再與其合作出讓一部分，賺土地價差。

不公開和透明的囤地制度，影響了政府的土地出讓收入。所以央地在新分稅制度下，中央借機推出了土地招拍掛制度。

由此，類似于萬科、中海、華潤、融創(chuàng)、萬達等，才開始全國化。

• 第二次洗牌，規(guī)范化——標準化能快且好，形成規(guī)模效應。
  

隨著城市需要盡快擴容，需要開發(fā)商短期建立大批量的樓盤，以滿足城市化的需求。這就迎來第二輪洗牌，開發(fā)商開始推出產(chǎn)品線，推崇標準化。那些走得慢的，開發(fā)量太少，靠老板親自做設計的開發(fā)商，就掉隊了。

2018年，碧桂園拿著其樣板區(qū)，恒大拿著其大門，在四五線城市也是攻城略地，成為高品質(zhì)的代表。那些連樣板間和售樓部都不舍得建立，由建筑老板轉(zhuǎn)行的本地開發(fā)商，都被降維淘汰。

• 第三輪洗牌，規(guī)模化——快周轉(zhuǎn)的碾壓慢周轉(zhuǎn)的。
  

在第三輪中，做得快的能做的多，做得多的規(guī)模大，規(guī)模大的攻城略地速度快，對資本、人才和土地等生產(chǎn)要素形成致命吸引。慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)商被擠出市場，他們拿不到地、留不住人，也不敢那樣去融資。

快周轉(zhuǎn)的隱患也不是沒有，而且還極大。說低俗一點，就是負債嚴重；說高級一點，已經(jīng)沒有城市能提供足夠規(guī)模且有需求的新地，來支持他們的雪球運動了。

這一輪代表性企業(yè)以碧桂園為首，身后是眾多有著“小碧桂園”之稱眾多“黑馬”房企，例如大量閩系、粵系房企。

• 第四輪洗牌，穩(wěn)健化——穩(wěn)健的超過冒進的。
  

源自國家三條紅線，讓房地產(chǎn)半空硬著陸。

從22年開始，之前沒拿地的開發(fā)商，都拿到了好地，且溢價率并不高。快周轉(zhuǎn)房企的大量暴雷，對市場信心影響極大。但是在核心地段做關(guān)鍵產(chǎn)品，其實還是很穩(wěn)的。他們的成交量，是中國城市在探底。

這一輪代表性企業(yè)以中海、華潤、保利等央國企為主，也有綠城、濱江等根據(jù)地穩(wěn)固的房企。

• 第五輪大洗牌，產(chǎn)品化——造生活方式的贏造房子的。
  

第五輪洗牌才剛剛開始，行業(yè)人的體感：很多人覺得自己不會做開發(fā)了，不會買地，不會做產(chǎn)品，也做不來營銷。

即自己不看好的地別人拿著賺錢；自己抄襲了好賣的產(chǎn)品，一點也不好賣；營銷的招式很多失效。

這就是生活方式在戰(zhàn)勝做建筑、造房子。

即一切取決于當?shù)氐目蛻簦遣皇窍矚g你的樓盤。不完全看圖紙、精裝、園林和會所，而是根據(jù)當?shù)厝司油袋c，市場供應，提出自己樓盤的生活方式主張，再根據(jù)生活方式去思考空間的設計，場景的營造。

誰，又會成為新一代的主角？

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