今年海淀新房供應比較多，最先驗資排卡的就是大牛坊板塊的新房-保利建工·嘉華天珺，接下來就是永豐南的頤海澐頌，另外還有功德寺地塊已經被綠城和越秀拿下，朱房村地塊還在待出讓，另外，25年還有四季青、樹村等地塊，今年開始海淀的新房會比較多了。

上周去看了保利建工·嘉華天珺，售樓處人還是比較多的，已經開始驗資排卡了，永豐南的頤海澐頌會比永豐北位置更好一些，挨著永豐南地鐵站，定價也會比永豐北的嘉華天珺高一些，現(xiàn)在還沒有開始啟動帶看，咱們今天先來說說保利建工·嘉華天珺這個盤，改天咱們再來具體說說永豐南的頤海澐頌。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區(qū)、改善住房塊分析。

1、地理位置及配套

保利建工·嘉華天珺位于北京市海淀區(qū)海淀區(qū)永豐產業(yè)基地海淀大悅城南側約200米。距離地鐵16號線永豐站2公里，屬于海淀區(qū)永豐產業(yè)基地，該區(qū)域產業(yè)無需多言，約3KM至永豐產業(yè)園，約5KM至航天城，約9KM至中關村軟件園，約10KM至上地等產業(yè)集群。

道路交通方便，有四橫：北清路、后廠村路、北五環(huán)、玉河路 ；三縱：永豐路、京新高速、京藏高速。

教育：

與中關村第三小學-科技園分校一路之隔，清華附中-永豐分校，建華實驗學校東校區(qū)，首都師范大學附屬中學-科學城校區(qū)，教育資源還可以。

人文生態(tài)：

故宮北院（建設中）預計2025年開放，臨近三山五園、崔家窯濕地公園，規(guī)劃西玉河濕地公園。

商業(yè)：

步行200米可達北京第四座大悅城-海淀大悅城（在建中），預計2024年底開放，建成后將成為生態(tài)文化復合型商業(yè)新地標。此外，“悅界”主題街區(qū)，中糧E_ZIKOO智慧谷商業(yè)綜合體等商業(yè)也在近旁，購物娛樂很方便。

醫(yī)療：

北京大學國際醫(yī)院等生物醫(yī)藥科技研究機構匯集在附近。海淀北部醫(yī)療中心（建設中，入駐北醫(yī)三院與海淀婦幼保健醫(yī)院）。

2、項目情況

項目地址：北京市海淀區(qū)海淀區(qū)永豐產業(yè)基地海淀大悅城南側約200米，改善盤。分東西兩個區(qū)，西區(qū)10棟樓、東區(qū)16棟樓，共1276戶。算上贈送面積得房率85%左右，保利拿地樓面價5.96萬/平米，單價在7.7w-8.9w之間，均價大概在8.2-8.3w/㎡上下。首批開盤的是東區(qū)的除了3、4、12、13號外的其他12棟樓。

這個項目現(xiàn)在是門庭若市，關注度高的核心原因是8萬上下的銷售價，裝標很高，戶型非常好。還有就是海淀的新房增值保值性一直是名列前茅的。有6種戶型：

88㎡的三房兩廳兩衛(wèi)41套

99㎡的三房兩廳兩衛(wèi)592套

118㎡的三房兩廳兩衛(wèi)71套

127㎡的四房兩廳兩衛(wèi)87套

134㎡的四房兩廳三衛(wèi)400套

172㎡的四房兩廳三衛(wèi)60套

項目基礎信息：

『交房日期』：2027年5月30交房

『開 發(fā) 商』：保利發(fā)展控股、北京建工集團

『項目區(qū)域』：海淀區(qū)永豐產業(yè)基地

『項目位置』：海淀大悅城南側約200米

『占地面積』：總占地約7.9萬方

『容 積 率』：西地塊約1.7/東地塊約2.0

『綠 地 率』：約30%

『產品類型』：改善平層/洋房

『產品信息』：建筑面積約99-172m2三/四居

『產權規(guī)劃』：70年

『控制高度』：36-45米

噪音方面：周邊都是雙向雙車道，沒有大路。

戶型情況：

88㎡的三房兩廳兩衛(wèi)41套

99㎡的三房兩廳兩衛(wèi)592套

118㎡的三房兩廳兩衛(wèi)71套

127㎡的四房兩廳兩衛(wèi)87套

134㎡的四房兩廳三衛(wèi)400套

172㎡的四房兩廳三衛(wèi)60套

有兩個樣板間，裝修標準真的挺高的了。

以下134平樣板間實拍：

3、綜合分析

該項目位于海淀永豐北大牛坊，有產業(yè)支撐，8.2-8.3w/㎡ 上下的均價在永豐區(qū)域價格也算合理，容積率1.7/2.0的改善平層/洋房，有下沉會所＋庭院，外立面幾乎全是石材、玻璃鋁板，大落地窗，700多萬上車一個海淀新房三居還不錯。

新房競品分析：

下面這張圖只是一個大體的總價范圍，具體折扣以售樓處為準。

中海富華里已經是尾房階段了，西山觀復和嘉華天珺的價格段不一樣，另外就是昌平的幾個新房，預算低的買昌平，預算高的買海淀，其實主要競品就是永豐南的海開頤海澐頌（據(jù)說每平比嘉華天珺多幾千），畢竟功德寺和朱房村價格會更高。

到底選永豐南還是永豐北，一個是看對地鐵的需求度，另一個是看價格能不能夠上永豐南，還有就是介不介意永豐南板塊之前停用幾年的垃圾填埋場，從戶型主力產品來講，99平以下只能選保利建工·嘉華天珺，這個價格預算以上可以看看永豐南和功德寺。

134平的就會和永豐南、功德寺產生競爭了，功德寺價格肯定高不少。

再說缺點：

說缺點的話，就是距離地鐵2公里，稍微遠了一點，這個看對地鐵通勤的需求了，另外就是大牛坊板塊回遷房多一些，我專門去工地看了一下。

好了，關于保利建工·嘉華天珺的分析就是這些了。

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