眾所周知，當(dāng)下的新房市場(chǎng)，總體屬于一個(gè)“以價(jià)換量”的狀態(tài)，不僅打折是常態(tài)，很多樓盤(pán)的折扣已經(jīng)下探到了7字頭、甚至6字頭，以換取銷量。

但事事總有例外，經(jīng)開(kāi)區(qū)有兩個(gè)樓盤(pán)，從開(kāi)盤(pán)至今，折扣一直很少，只有區(qū)區(qū)幾個(gè)點(diǎn)，顯得有些“格格不入”，但卻在這個(gè)低迷，且面臨越來(lái)越多挑戰(zhàn)的市場(chǎng)下，越賣(mài)越好了。

這就是經(jīng)開(kāi)區(qū)明珠廣場(chǎng)板塊的皖投云啟錦上和皖投云啟錦悅！

前些天，皖投發(fā)布海報(bào)，宣布11月銷量高達(dá)120套，再創(chuàng)新高，據(jù)說(shuō)連省統(tǒng)計(jì)局在12月初都詢問(wèn)了這個(gè)項(xiàng)目熱銷的原因。

很多人不禁要問(wèn)：為什么？

▲皖投云啟錦上實(shí)景

一、 “大餅”落地，掃清障礙

在樓市里，我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到“大餅”這個(gè)詞，指規(guī)劃中描繪出宏大、美好的愿景，但尚未落地或者短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，就像給購(gòu)房者展示一個(gè)未來(lái)理想生活的 “大餅”。

買(mǎi)房人，最不愿意吃的就是“大餅”。
而皖投云啟錦上/云啟錦悅前期銷售時(shí)，恰恰就存在兩個(gè)切身相關(guān)，而且遲遲沒(méi)有落地的“大餅”，一是九年一貫制的繁華學(xué)校，二是佳通輪胎廠搬遷。

▲云啟錦上/云啟錦悅位置

云啟錦上/云啟錦悅的地理位置是非常優(yōu)越的，位于明珠廣場(chǎng)板塊核心位置，周邊有繁華大道、金寨路和紫云路等多條主干道環(huán)繞，距離地鐵7號(hào)線也很近，可以快速通達(dá)全城。

和政務(wù)區(qū)、包河政務(wù)東板塊、中央公園也非常近，如到萬(wàn)象城僅10分鐘左右車(chē)程，甚至在外賣(mài)配送范圍內(nèi)，可以便捷享受到政務(wù)區(qū)的一應(yīng)商業(yè)、市政配套。

而且明珠廣場(chǎng)是在1993年與經(jīng)開(kāi)區(qū)同步啟動(dòng)建設(shè)，所以這個(gè)片區(qū)自身的配套同樣豐富。

但是，這個(gè)“豐富”，一度并不包含學(xué)校。

① 繁華學(xué)校建設(shè)，云啟錦上/云啟錦悅是最大贏家

明珠廣場(chǎng)板塊的學(xué)區(qū)是明珠小學(xué)和四十六中海恒分校，中學(xué)不僅遠(yuǎn)，還要經(jīng)過(guò)多條車(chē)流量很大的主干道，關(guān)于建設(shè)繁華學(xué)校的呼聲很高，已持續(xù)近10年。

長(zhǎng)久的、年復(fù)一年的等待，導(dǎo)致繁華學(xué)校沒(méi)有真正開(kāi)始建設(shè)前，大家都持著懷疑態(tài)度，也成為新房銷售時(shí)一大“絆腳石”。

云啟錦上/云啟錦悅分別在2022年12月和23年3月首開(kāi)后，就很受困擾，因?yàn)椤翱谡f(shuō)無(wú)憑”。

▲繁華學(xué)校

不過(guò)，繁華學(xué)校在2023年12月正式動(dòng)工，雖然中間一度傳言將由工大附中接管，但皖投在2024年3月28號(hào)中午開(kāi)始口頭通知確定168學(xué)校，并于2024年5月21日與168玫瑰園東校簽約。

據(jù)悉，繁華學(xué)校已經(jīng)過(guò)168會(huì)議明確為168教職工子弟學(xué)校，未來(lái)168老師子女將可在此學(xué)校就讀，168高中部與中小學(xué)部已有多名教師與校領(lǐng)導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)了錦上/錦悅。

而且168玫瑰園東校今年的中考成績(jī)可謂十分驚艷，經(jīng)開(kāi)區(qū)今年僅有的2個(gè)屏蔽分考生全部來(lái)自東校，錦上/錦悅的業(yè)主無(wú)疑成為最大贏家。

▲效果圖

②佳通搬遷，全新的未來(lái)

佳通輪胎廠對(duì)于云啟錦上/云啟錦悅前期銷售的影響，可能還在繁華學(xué)校之上。畢竟部分人暫時(shí)用不到學(xué)區(qū)，但周邊環(huán)境卻能影響到每個(gè)人。

關(guān)于佳通輪胎廠是否搬遷、搬遷到哪里、什么時(shí)候搬遷的話題，也是持續(xù)了很多年，不到真正板上釘釘，大家同樣持有懷疑態(tài)度。

去年，位于長(zhǎng)豐的安徽佳通工業(yè)園開(kāi)始建設(shè)，今年5月24日主體結(jié)構(gòu)順利封頂（第1階段），11月20日至25日全面展開(kāi)聯(lián)合調(diào)試工作。

接下來(lái)，佳通工業(yè)園預(yù)計(jì)最快將于2025年投產(chǎn)，也預(yù)示著經(jīng)開(kāi)佳通廠將啟動(dòng)搬遷。

▲明珠廣場(chǎng)規(guī)劃（過(guò)程版）

▲明珠廣場(chǎng)規(guī)劃（過(guò)程版）

待佳通輪胎廠搬遷后留下的大片發(fā)展空間，合肥市聘請(qǐng)了深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院做了詳細(xì)規(guī)劃，從最新規(guī)劃上看，該區(qū)域定位為明珠廣場(chǎng)創(chuàng)新商務(wù)區(qū)。

整體規(guī)劃范圍不僅包含了佳通輪胎廠，還包含了錦上/錦悅南側(cè)、繁華大道北部分區(qū)域，城市設(shè)計(jì)及控規(guī)范圍2.8km2，空間結(jié)構(gòu)為“兩帶一廊三組團(tuán)”。

兩帶為創(chuàng)新門(mén)戶發(fā)展帶和研發(fā)孵化發(fā)展帶，分別沿繁華大道布局科研辦公板塊與商務(wù)辦公板塊，沿丹霞路布局研發(fā)孵化組團(tuán)；

一廊為中央綠谷活力廊，沿天都路打造宜游宜賞的文體公園綠軸，如果后期現(xiàn)階段的規(guī)劃效果可以落地，將成為全合肥市的又一大亮點(diǎn)；

三組團(tuán)為品質(zhì)社區(qū)組團(tuán)+創(chuàng)新社區(qū)組團(tuán)+人才社區(qū)組團(tuán)，毗鄰中央綠谷，差異化打造三類居住社區(qū)組團(tuán)，滿足不同人群的生活需求。

可以預(yù)見(jiàn)，不久的將來(lái)，云啟錦上，尤其是云啟錦悅周邊的城市界面和配套將迎來(lái)翻天覆地的變化。

▲明珠廣場(chǎng)片區(qū)整體規(guī)劃效果示意圖（過(guò)程版）

▲明珠廣場(chǎng)片區(qū)整體規(guī)劃效果示意圖（過(guò)程版）

③山姆超市的“意外之喜”
相較于繁華學(xué)校建設(shè)以及佳通輪胎搬遷所歷經(jīng)的冗長(zhǎng)歲月，皖投云啟錦悅西北側(cè)的山姆會(huì)員超市，從初步意向達(dá)成到項(xiàng)目落地實(shí)施，可謂順利無(wú)比，24年初開(kāi)工，2025年4月便能正式開(kāi)業(yè)。

作為一家聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的網(wǎng)紅超市，山姆超市非常受歡迎，甚至催生了職業(yè)代購(gòu)，有網(wǎng)友評(píng)論“合肥山姆開(kāi)業(yè)以后，恐怕排隊(duì)要排到金寨路”。

而可以步行去山姆超市的錦上/錦悅，是妥妥的“山區(qū)房”了。
山姆會(huì)員超市的入駐，不僅能夠?yàn)橹苓吘用裉峁┢奉愗S富、品質(zhì)卓越的商品與服務(wù)，完善區(qū)域商業(yè)配套體系。

也能夠憑借其強(qiáng)大的品牌影響力，以及持續(xù)的客流量，為這個(gè)片區(qū)域帶來(lái)源源不斷的關(guān)注熱度，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力與曝光度，都有著不可忽視的積極作用。

如此一來(lái)，云啟錦上/云啟錦悅2025年12月31日（計(jì)劃）交付時(shí)，學(xué)校已經(jīng)建成、山姆會(huì)員超市已開(kāi)業(yè)、佳通預(yù)計(jì)已經(jīng)啟動(dòng)搬遷、地鐵7號(hào)線距離開(kāi)通也越來(lái)越近，之前的“大餅”都已經(jīng)落定，障礙都被掃除。

當(dāng)然，云啟錦上/云啟錦悅銷量逆勢(shì)上漲的原因并不止于此，還有產(chǎn)品的稀缺和超出預(yù)期的實(shí)景！

二、超出預(yù)期的交付品質(zhì)

云啟錦上/云啟錦悅的開(kāi)發(fā)企業(yè)為國(guó)企皖投置業(yè)，皖投的風(fēng)格屬于十分低調(diào)務(wù)實(shí)，前期始終沒(méi)有建設(shè)實(shí)景示范區(qū)，在房地產(chǎn)行業(yè)可謂十分罕見(jiàn)。

所以，前期只有一個(gè)售樓部的云啟錦上/云啟錦悅，能夠展示的內(nèi)容很局限，對(duì)銷售產(chǎn)生了一定影響。

但隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，錦上/錦悅的實(shí)景景觀逐步呈現(xiàn)后，這種情況也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。在沒(méi)有示范區(qū)的情況下，錦上/錦悅的向客戶提供的賣(mài)房方式是直接看工地，每天都是工地開(kāi)放日。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

這里還有個(gè)很有意思的事情，現(xiàn)在很多維權(quán)都是因?yàn)椤扒捌诘男麄髡故镜谋冉桓逗谩保钔秳t是反向操作，交付比宣傳的好，一方面積極征求和采納業(yè)主建議，另一方面還主動(dòng)進(jìn)行了多項(xiàng)品質(zhì)提升。

錦上/錦悅在今年3月舉辦第一次開(kāi)放日活動(dòng)時(shí)，“不限報(bào)名戶數(shù)”、“不限參觀區(qū)域”、“均進(jìn)自家參觀”、“允許任意拍攝”，開(kāi)放做法與程度在業(yè)界極為罕見(jiàn)。

在純毛坯狀態(tài)，隱蔽工程的用材和做法清晰可見(jiàn)的時(shí)候做的工地開(kāi)放日，這種坦誠(chéng)相見(jiàn)的方式，也展示了皖投對(duì)自身品質(zhì)的高度自信。

正因如此，錦上/錦悅獲得了業(yè)主的高度認(rèn)可，在開(kāi)放日后不僅沒(méi)有業(yè)主群訴，項(xiàng)目部反而還收到了多位業(yè)主送的錦旗。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

我們實(shí)地的來(lái)簡(jiǎn)單看一看；

兩個(gè)項(xiàng)目都采用了新亞洲建筑風(fēng)格、公建化外立面，銅色金屬格柵、米白色石材、銅色和灰色真石漆、藍(lán)灰色中空雙層隔音玻璃的組合，讓立面層次豐富、細(xì)膩，共同構(gòu)建起一道亮麗的風(fēng)景線。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦悅實(shí)景

走入云啟錦上的實(shí)景展示區(qū)，雖然已經(jīng)是冬季，但眼前依然一片綠色，生機(jī)勃勃的場(chǎng)景讓人頓感心情舒暢。

實(shí)地看下來(lái)，不僅有多棵3層樓高的叢生樸樹(shù)、叢生榔榆、烏桕等高大喬木，組合成一個(gè)個(gè)層次分明的綠化組團(tuán)分布在小區(qū)各處。

還有南門(mén)的多處儀式水景和中部的景觀亭點(diǎn)綴，整體綠化覆蓋率高，綠植種類豐富，設(shè)計(jì)感也強(qiáng)。

目前除了外立面和景觀空間，部分樓棟的單元大堂、架空層和實(shí)體樣板間也都對(duì)外呈現(xiàn)，這些區(qū)域同樣品質(zhì)優(yōu)異，限于篇幅，這里就不一一贅述，留給大家到實(shí)地感受了。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

▲皖投云啟錦上實(shí)景

錦悅大區(qū)景觀雖然還在施工中，但呈現(xiàn)的組團(tuán)、花境、微地形已經(jīng)十分驚艷，擁有多棵大型名貴喬木和叢生樹(shù)，現(xiàn)在已經(jīng)可以看見(jiàn)的有銀杏林、墨西哥落羽杉林、叢生紫薇林、烏桕林、櫻花步道、香泡步道等等，景觀設(shè)計(jì)也頗具匠心。

小區(qū)的北門(mén)內(nèi)設(shè)計(jì)了寬達(dá)30米的中軸水景，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)配有4萬(wàn)多一棵的特選造型烏桕和4米多高的叢生球形桂花樹(shù)，規(guī)模和設(shè)計(jì)效果都十分驚艷。

據(jù)悉，小區(qū)南門(mén)還配有水景和羅漢松，一動(dòng)一靜，相互映襯，將大大增強(qiáng)了歸家儀式感。

看看在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地拍攝的照片，很難想象這是距合同交付日期還有1年的小區(qū)狀態(tài)。

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實(shí)景（施工中）

另外，前文提到的天都路中央綠軸公園，就在錦悅的東側(cè)，未來(lái)錦上/錦悅的業(yè)主們都將感受到內(nèi)外皆公園的非凡居住體驗(yàn)。

▲天都路中央綠軸規(guī)劃（過(guò)程版）

▲天都路中央綠軸規(guī)劃（過(guò)程版）

再來(lái)看看品質(zhì)提升：

前期業(yè)主代表兩次向錦上/錦悅項(xiàng)目部贈(zèng)送錦旗，在合肥各房企維權(quán)不斷地大背景下，令人一頭霧水，一度懷疑是皖投自己在找托作秀。

后來(lái)了解到確實(shí)是錦上錦悅的真實(shí)業(yè)主，送錦旗的原因是皖投落實(shí)了168學(xué)校，并且進(jìn)行了大范圍的品質(zhì)提升，包括且不限于：

所有電梯增配空調(diào)；

各樓棟地上地下大堂增配人臉識(shí)別自動(dòng)門(mén)；

全面提升樓棟地上地下大堂的墻頂?shù)亟桓稑?biāo)準(zhǔn)；

地下車(chē)位車(chē)道均做桔紋環(huán)氧地坪，且在業(yè)主完全看不見(jiàn)的地下增配了疏水板；

在錦上錦悅的南北大門(mén)增加了4處水景；

在小區(qū)內(nèi)部增設(shè)和升級(jí)了多處水景；

錦上錦悅項(xiàng)目均升級(jí)了一處高品質(zhì)架空層；

全面提升小區(qū)圍墻、樓棟景墻、景觀、鋪裝標(biāo)準(zhǔn)；

中央空調(diào)增配松下nanoe?空氣凈化產(chǎn)品,能去除細(xì)菌、異味、甲醛、PM2.5和部分過(guò)敏原；

將現(xiàn)在還裝在2個(gè)樣板房的帶把手的常規(guī)智能鎖，升級(jí)成了帶120°廣角貓眼、紅外夜視和3.5英寸大屏的高級(jí)智能鎖；

整個(gè)提升涉及大門(mén)、地庫(kù)、景觀、電梯、單元門(mén)、空調(diào)、架空層、圍墻、室內(nèi)精裝等多方面，還有很多，就不一一列舉了。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

其中多項(xiàng)提標(biāo)升級(jí)不僅超出了前期營(yíng)銷宣傳和商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)，甚至是在沒(méi)有任何業(yè)主提出過(guò)希望升級(jí)的情況下做出的主動(dòng)提標(biāo)，可謂是反向"虛假宣傳"，正向誠(chéng)意十足。

超出預(yù)期的品質(zhì)，既明顯的帶動(dòng)了銷售，也為皖投樹(shù)立了低調(diào)務(wù)實(shí)、潛心做事，但卻不太會(huì)說(shuō)話宣傳自己的老實(shí)人形象。

當(dāng)然，這也是雙向奔赴的結(jié)果。

錦上/錦悅的業(yè)主和皖投長(zhǎng)期保持友好溝通，愿意換位思考，會(huì)站在房企角度去考慮訴求的合理性、合規(guī)性、可行性和成本等問(wèn)題，對(duì)皖投沒(méi)有采納的意見(jiàn)建議，也保持了包容和理解。

甚至?xí)诟鱾€(gè)媒體平臺(tái)自發(fā)積極維護(hù)和宣傳自家項(xiàng)目，幫助皖投銷售，可謂開(kāi)創(chuàng)了合肥新房業(yè)主“維權(quán)”的新模式。

這也是在房地產(chǎn)下半場(chǎng)和微利時(shí)代，錦上/錦悅能大范圍提標(biāo)，以及賣(mài)的越來(lái)越好的關(guān)鍵因素。“雙向奔赴”所帶來(lái)的良性循環(huán)，既是業(yè)界佳話，也能帶來(lái)良好的項(xiàng)目形象，助益未來(lái)二手房?jī)r(jià)格。

▲皖投云啟錦悅實(shí)景

作為準(zhǔn)現(xiàn)房的云啟錦上/云啟錦悅，眼見(jiàn)為實(shí)的實(shí)景，在行業(yè)交付買(mǎi)家秀與賣(mài)家秀差異維權(quán)不斷的當(dāng)下，無(wú)疑為購(gòu)房者吃下了一顆定心丸。

三、云啟錦上/云啟錦悅的稀缺

經(jīng)開(kāi)區(qū)2021-2022年供地量比較大，2023年后明顯收緊，2023年全年出讓三宗居住用地，2024年也僅供應(yīng)三宗居住用地。

云啟錦上/云啟錦悅所在的這個(gè)核心片區(qū)，除了皖投06地塊，更是一直沒(méi)有再出讓居住用地，云啟錦上/云啟錦悅是片區(qū)新房?jī)H有的選擇。

而且這兩個(gè)項(xiàng)目或許在單項(xiàng)特質(zhì)方面并非鶴立雞群，但最為顯著的優(yōu)勢(shì)在于整體的均衡性。

既具有優(yōu)越的地理位置、高品質(zhì)產(chǎn)品、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、星羅棋布的商業(yè)，又有優(yōu)質(zhì)教育資源加持和廣闊的發(fā)展前景，不存在短板，各個(gè)維度都出色表現(xiàn)。

這種全方位的面面俱到，既精準(zhǔn)契合了當(dāng)下市場(chǎng)的核心需求，也是市場(chǎng)上最為稀缺的特質(zhì)。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)在于“小”，合肥樓市進(jìn)入高品質(zhì)住宅時(shí)代后，持續(xù)供應(yīng)大戶型，新房市場(chǎng)、尤其在西南的新房市場(chǎng)，小戶型數(shù)量越來(lái)越少。

如錦上/錦悅附近在售、待售的皖投06地塊和置地松谷鳴翠，都沒(méi)有140平以下的產(chǎn)品。未來(lái)這個(gè)核心板塊再出讓地塊，隨著板塊蝶變，能級(jí)提升，大概率還是以大面積改善戶型為主。

云啟錦上/云啟錦悅105/118/121/138平的戶型段，正是市場(chǎng)上稀缺的產(chǎn)品。

而且明珠廣場(chǎng)板塊不止新房寥寥，二手房市場(chǎng)更是普遍存在房齡老、品質(zhì)不佳等問(wèn)題，錦上/錦悅是非常有限的幾個(gè)高品質(zhì)、帶學(xué)區(qū)且低總價(jià)住宅之一。

▲皖投云啟錦上實(shí)景

整體上看，皖投云啟錦上/云啟錦悅能夠逆勢(shì)熱銷，既是曾經(jīng)對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目影響最大的“餅”都已經(jīng)落地，讓板塊和樓盤(pán)都有了廣闊的發(fā)展前景和預(yù)期。

也是超出了業(yè)主和市場(chǎng)預(yù)期的產(chǎn)品實(shí)景呈現(xiàn)，共同促進(jìn)的結(jié)果。

目前皖投云啟錦上/皖投云啟錦悅的庫(kù)存已經(jīng)所剩不多，接下來(lái)距離清盤(pán)不會(huì)很遠(yuǎn)了。