不少上海的購房者，最近因為一個消息慌了——上海也要搞四代住宅了。

起因是青浦7月份宣布在研究，10月份就已經出圖了：

青浦華為西岑科創園的規劃圖里，四代住宅的樣子已經躍然“圖上”。

四代住宅的外形看起來都很科幻，主打的核心概念是戶戶有花園、家家有庭院，實現的途徑就是家家戶戶都會贈送一個大的露臺。

而且這個露臺不算容積率，一旦把大露臺算進套內，那么這房子的房率就大得驚人，動輒130%、140%。

四代住宅一來，引發了很多朋友的恐慌：

就跟商品房降維暴擊老公房一樣，概念更新、贈送多的四代住宅，會不會讓上海的存量市場暴跌？

到底什么樣的房子能稱為四代住宅呢？

其實這個東西最開始就是“空中別墅”，只是后面隨著建筑規范標準化，才有了如今的四代住宅。

2017年開盤的成都七一城市森林花園被大部分人公認為四代住宅的鼻祖，就長下面圖片這個樣子。

圖源網絡

家家戶戶帶著帶露臺，家家戶戶在露臺上種著綠樹園林的住宅，也就是第四代住宅的初期模型。

至于為什么叫四代住宅，業界是按下圖這么分的。

而實際上在前幾年定稿的設計規范里，第四代住宅的學名被稱為"城市森林花園住宅"。

其實這種創新型的空中別墅，上海也有。

嘉定新城有個很小眾的項目，名字叫保利天琴宇，產品理念也十分超前。

圖源網絡

實話說，從產品設計上上海這個保利的項目更像新一代的住宅產品，區別只是沒做大露臺種樹、而是做了陽光房。

陽光房露臺

但是可惜，這項目太偏了沒啥名氣，如果當時也種上樹、且項目離市區近一些，這項目沒準就成了上海四代住宅的開山之作。

其實，客觀來說，四代住宅這東西從設計理念上，就像是把疊墅概念從洋房放進了高層里面。

區別無非是打了一個生態概念——為買不起別墅的大部分人營造了一種類別墅的生活體驗。

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不過如果這么說四大住宅就把他說的太寒磣了。

畢竟住得起別墅的是少數人，相比于以前的傳統住宅，四代住宅的優勢還是十分明顯的。

露臺的設計讓家里多了一片和自然相處的空間，并沒有消耗掉套內面積：

他的那個大露臺——完全是贈送的。

而這點也是大家最喜歡四代住宅的地方，多贈送一個露臺，算起來得房率一下子就超越了100%。

由于贈送了露臺，又種上了綠化，一般四代住宅社區的設計都很“科幻”，看起來的確有一種跨時代產品的感覺，非常像悉尼那種海景露臺豪宅。

四代住宅的外立面風格

因為四代住宅的這些優勢，在四代住宅推出比較多的城市，這種產品往往比傳統住宅更好賣。

像重慶，市面上今年新開盤的四代住宅社區平均去化率超過60%，而傳統住宅的去化率僅有20%。

但是，需要注意的是，隨著市面上四代住宅多了起來，我們也看到很多人對于四代住宅實際居住體驗的控訴——住起來的體驗并沒有想象中好。

第一個四代住宅剛交房的時候

我研究了很多項目的業主反饋，發現大部分購房者對四代住宅最核心的不滿反而來自于那個贈送的露臺。

一開始買房的時候，大家都以為得房率非常高很舒服，但是區別于傳統陽臺，這個露臺大部分是不能封的。

很多的四代住宅本身是做了錯層露臺的設計，因此挑空非常高，本身也不具備封陽臺的基礎。

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而且，這種設計也造成了兩個問題，第一個就是隱私性很差，隔壁戶、樓上樓下，透過沒有封的露臺，基本都能看的一清二楚。

另一個問題就是，由于露臺的面積很大，如果是南向露臺挑出去3-4米，那么樓下的房間采光基本就宣告消失了。

采光遮擋

即便是在陽光更充足的華南地區，這個問題也無法避免。

如果買的恰好是南向露臺下面那一戶，朝南的幾個房間采光肯定是廢了。

貴陽某四代住宅社區

下面是西安的某個四代住宅樣板間，可以看出房間里看出去也比較明顯的遮擋。

臥室視角

此外，四代住宅銷售的時候，一般主打生態綠樹概念，看起來很漂亮。

但是實際交付，露臺怎么弄就全看各自業主的素質了，基本注定了是亂七八糟。

圖源小紅書

事實上，真的愿意種綠植的人真的未必有那么多，大多都是一時興起。

真正在露臺上做一個花園的打理成本很高，如果不是像富豪一樣定時安排專門的園藝師處理，自己種起來大概亂蓬蓬影響采光且有蚊蟲騷擾。

因此對于大部分人來說，有個大數露臺的終局都是擺兩把乘涼椅子，旁邊堆一堆雜物罷了。

其實大家也都看出來四代住宅這個bug:

為了做露臺犧牲了很多東西，實際上露臺最終的應用效果，遠遠達不到最開始空中垂直森林城市的初衷。

問題就出在這里，本身應該是給改善客群做的產品，最終被應用在了很多剛需住宅上。

四代住宅這個產品的前身就是空中別墅，有一個最基礎的要求其實就是大。

如果是一層兩戶，甚至一層一戶的住宅，這個露臺其實不需要設計成錯層，只需要在東西兩側做出來一個超大的露臺就可以，甚至可以通過設計做出挑空客廳。

舉個例子，南京中海的中海·江南玖序，他的樓王就是足夠大，因此可以通過積木組合的排布，在邊上做出挑空客廳和大露臺。

戶型圖

相當于做了積木組合的模式，每個兩層的露臺之間的空間，都屬于一戶，而且設置的是挑空。

挑空客廳效果

因此，這反而不會對實際的生活采光造成影響，反而還增加了產品的通透性。

而那種借用四代住宅概念，做的面積偏小的房子，設計起來就比較尷尬。

因為露臺的贈送規則，雖然各個城市有所差別，但是本質上是跟住宅的建筑面積相關的。

比如四代住宅相對比較普及的重慶，露臺以建筑面積為基數，贈送40%。

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那意味著你的房子越大，贈送的面積越多。

如果你房子太小，這露臺就根本達不到那個庭院的尺度感。

而且，如果是小戶型做四代住宅，就很難做一層一戶一層兩戶，大部分都是一層四戶及以上。

那就一定會出現前文提到的幾個問題，影響采光、隱私性、打理困難等問題。

對視、采光遮擋等問題都逃不開

這種小面積產品雖然叫四代住宅，但是實際只多了幾平米使用率不高的露臺空間；

而四代住宅的缺點都逃不開，實際居住舒適度未必比得過傳統住宅。

當然，這個問題也不是不能規避，那就是做塔樓。

露臺在四面八方，那就沒這些問題了。

實際上現在有的小面積的四代住宅大多也在華南地區，后者華中不太關注采光的地區，比如廣州、成渝這些地方。

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當地本身對于塔樓的接受度很高，朝向問題不是很大；

可以通過做塔樓、圍合式建筑來給小戶型各戶充分的露臺空間，但是塔樓這種形式明顯也不適用于上海所在的華東地區。

而且，我們也可以發現，四代住宅這種產品大多數位于新開發的片區，而不會放在老城區；

因為做露臺本質上是增加了城市密度，其實和城市發展的理念是相悖的，不太適合于已經成熟的市區。

而且，前文也講過，這種產品也更加適合大面積的改善市場，小面積產品最好是做在華南對于采光通風顧慮較低的地方。

但是，今年卻發生了一個趨勢，天南海北的各種城市都已開始要搞四代住宅了，這是為什么？

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原因很實在：

就是全國各地新房實在是太難賣了，樓市需要新花樣。

人口凈流出的城市主要只有改善需求，對于不缺房子的當地人，讓他們英勇上車需要新的花樣。

對于仍然有人口流入的城市，剛需不敢買房上車，因此需要創造概念，以多贈送幾平方為由頭讓他們上車。

于是四代住宅的概念在全國各地都開始大力推廣——贈送多，價格還沒咋漲，又給你營造了有天有地有花園的生活，大家才有動力去換房子。

按照這個邏輯，其實你可以理解為什么在上海，青浦要率先推出四代住宅了。

畢竟青浦的房子是真的難賣，17號地鐵線每個站點基本房子都建滿了，如果不搞出新花樣，那其余那么多地塊就更難賣了。

趁著有華為這波春風，藹然多想辦法刺激一下樓市。

但是基于上海的情況，可以說，四代住宅這種產品就很難全面推廣。

從先天條件上，上海大部分的地塊面積都很小，南向面寬很窄，且地塊的建筑密度非常高、一堆超高層，這就造成很多項目采光都很難滿足。

因此，四代住宅這種增加密度的東西，外環以內實在是很難應用：

在上海市區本就不富裕的采光、建筑密度上做加法，實在是不太現實。

市區除了少部分頂級豪宅面積足夠大可能采用四代住宅的概念去拔高溢價，大部分區域大概率只會做一些偽四代住宅——因為贈送這件事，上海也會非常克制。

而郊區，的確可能會逐漸推廣四代住宅的概念，不過卻很容易踩在坑里。

小面積普通住宅做了四代住宅的概念，溢價大概率已經體現在售價里，而且會面對四代住宅的那些缺點，到了二手市場，這些房子價格上也就未必能帶來太多溢價，和傳統二手房未必拉開太大差距。

大面積改善型四代住宅買在郊區，這房子就很難有流通性了，簡單來說就是錯配了。

因此，對于四代住宅這東西，大家就當一個新聞看看就好，對上海樓市的影響，遠比你想象中的小。