2024年上海公開出讓宅地48幅，成交總金額1321.62億元，雖然量價齊跌，但格外精彩，誕生了非常多的新紀錄。值得關注的是，2024年上海協議出讓地塊大幅增加，共24幅，總金額高達1035億元，遠高于去年。

至此，上海2024全年賣地攬金2356億！

備注：本文統計的年度土拍數據，包含了當年度所有批次全周期的土拍出讓數量（含跨年度的土拍）

文章的開頭，地產申度先把今年土拍的精彩部分做個總結：

1. 土拍規則迎來近年來最大調整

2. 地王頻出，高溢價地重現江湖

3. 拿下新地多為老面孔，頭部房企占主導

4. 遴選地塊大幅增加，風貌別墅項目明年面臨挑戰

5. 新地王將推高市區房價，新房價格分化加劇

下面深度好文，敬請詳細閱讀：

今天是2024年的最后一天，上海八批次土拍以192.23億元收官。

年末最后一次土拍，呈現出歲末狂歡，房企加倉意圖明顯。金茂聯合招商及寶冶，上演拿地帽子戲法，決意深耕寶山。

而徐匯龍華地塊也上演狂飆好戲，新科豪宅開發商宸嘉硬剛央國企，觸發40%封頂溢價率，并在競品質環節勝出，12.6萬/平的成交樓板價，榮登全國單價地王亞軍。最后一日，貝殼在上海首次下場拿地，頭部中介謀求轉型。

至此2024年土拍落下帷幕，今年上海的土地市場也讓大家見證了多個歷史性時刻。借此機會，我們深入探討下今年上海的土地市場，分析一整年土地市場的變革，讓大家對未來市場的趨勢有更清晰的認識。

01

復盤今年公開土拍市場

首先來復盤一下2024年上海的公開土地市場。今年上海共計劃出讓9批次土拍，實際完成了8批次，共出讓宅地48幅（同比去年少了17幅），出讓總面積161.39萬方（同比下降59.1%），地塊出讓數量有所減少，不過成交面積幾乎腰斬。

金額方面，今年土拍成交總金額1321.62億元，同去去年2263億元的出讓金，少了約941億。

雖然量價齊跌，但今年的上海土地市場格外精彩，誕生了多個新紀錄，這里先回顧下今年上海土地市場的各項之最：

最高溢價率：

地塊名稱：浦東新區Z000602單元20B-12地塊

溢價率:40.4%

競得人：華潤&中能建&越秀

最高總價：

地塊名稱：浦東新區Z000602單元20B-12地塊

成交價：78.97億元

最高樓板價排名：

地塊名稱：徐匯區斜土街道xh128D-07地塊

成交樓板價：131045元/平（全國單價地王）

房企：綠城

地塊名稱：徐匯區S030501單元N06-22地塊

成交樓板價：126011元/平（全國單價地王亞軍）

房企：宸嘉

地塊名稱：靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊

成交樓板價：114145元/平（全國單價地王季軍）

房企：招商&南通瑞城

拿地最多房企：

保利發展，摘得6幅宅地

拿地金額最高房企（全口徑拿地金額）：

Top1：華潤：192.25億

TOP2：招商：181.88億TOP3：越秀：146.58億

TOP4：金茂：119.33

TOP5：保利發展：115億

競拍人數最高地塊：

閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元17-01、21-01地塊，14家競買人

02

2024上海土地市場大變局：

1、土拍規則近年來最大調整

今年上海的土拍，迎來了規則大調整，從時間順序來看，一、二批次沿用去年的競價+競品質+搖號；三、四批次，部分地塊實行價高者得，但類似徐匯濱江這樣的熱門地塊，還是設置了30%的封頂價，最后要靠搖號拼運氣。

8月15日，上海土地市場發布“王炸新規“，自第五批次起，上海土地市場施行“雙高雙競”舉措，上海土拍重回“價高者得”機制，對于熱門地塊，房企從搖號碰運氣，變成了真正的“拼錢”。

值得一提的是，最新的土拍規則也取消了施行多年的房地聯動價策略，這也讓開發商對于未來新房的定價有更多想象的空間。尤其是市中心的熱門地塊，未來將打造為高端豪宅，在此前因為限價影響，有倒掛存在，加劇市場冷熱不均的現象。如今地價大幅走高，未來新房的定價也將進一步突破上限，上海市區核心資產也將回歸應有的價值。

2、現象：地王頻出，高溢價地重現江湖

自從上海土地市場放開限價以來，共誕生16幅高溢價地塊(溢價率10%以上)，全國單價地王，各區地王，板塊地王紛紛誕生。細數這些地塊，多來自于上海市的中心城區。

其中，綠城以131045元/平的樓板價，拿下徐匯區濱江原小米地塊，成為全國新房單價地王；新科豪宅開發商宸嘉發展以126011元/平的樓板價，拿下徐匯龍華地塊，榮譽全國單價地王亞軍，而招商聯合體以114145元/平單價拿下靜安區曹家渡社地塊，不僅成為靜安新晉地王，也拿下了全國單價地王季軍；此外，保利發展，華潤，華潤&中能建&越秀也都分別成為了楊浦、虹口和浦東的新晉地王。

上海土地市場如此瘋狂的表現，放在歷史上都是絕無僅有。

上海2024年高溢價地塊一覽

3、協議地塊供應量大增，出讓金額超千億

除了公開土地市場的交易，今年不可忽視的是，2024年上海協議出讓地塊大幅增加，地產申度統計，今年上海協議出讓地塊24幅，同比翻番，出讓總面積達到704295萬方，同比增長約61.8%，出讓總金額高達1035億元，遠高于去年。

自從2022年上海開始推行地塊遴選機制以來，協議出讓地塊的數量呈逐年上升趨勢。去年上海出讓了12幅另選地塊，出讓總面積43.53萬方。

今年比較大手筆的幾幅地塊有永業集團194億拿下新天地的打包商住地塊；新加坡豐隆&聯發90近90億摘得新天地另一幅重磅宅地；另外還有上海地產&徐匯城投79億拿下的長橋二村舊改地塊（現為招商清河璽）；不久前，上海城市更新88億拿下浦東世博附近的一幅住宅地塊。

在相關部門完成遴選出讓的地塊中，市中心的歷史風貌地塊占據了非常大的份額，另外還有部分外環線附近區域的城中村舊改地塊。地方城投是協議出讓地塊的最大買家，也有個別頭部央國企亦或者是外資與地方政府合作，參與到城市更新中來。

2024上海協議出讓地塊名單

03

媒體觀察：從2024土拍看上海未來樓市趨勢

1、剛需項目縮量，改善項目扎堆

從今年八個批次土拍的供應區域能明顯看出，改善地塊數量激增，剛需地塊數量驟減。其中，市區的土地出讓塊數較往年大幅攀升。而諸如臨港、奉賢、金山、崇明等偏遠區域的土地出讓量較往年又大幅削減。例如臨港，今年僅有1幅地塊出讓，而金山崇明更是掛零。

這也預示著明年，上海市區熱門地段可選的新房將會更多。據統計，上海浦西的7大中心城區，今年出讓地塊19幅宅地，與2022的供應數量相當。

要知道2022年上海土地市場出讓了115幅宅地，浦西中心城區地塊出讓占比17%，而今年上海僅出讓了47幅地塊，浦西中心城區地塊占比達到驚人的43%，這還沒算上浦東外環內的地塊，這意味著今年在上海公開土地市場出讓的地塊，一半都在市區。

另一個值得注意的是，今年公開土地市場8批次土拍，總出讓面積161.39萬方，遠低于去年的394萬方。不過，公開市場減少的供應量在非公開市場找到了平衡，協議地塊的瘋狂出貨，總出貨量此消彼長，所以今年涉宅用地供應面積有所減少，但數量降得并不算多。

而這樣的供應格局，對未來新房的供應結構產生影響。一方面，郊區剛需新盤的供應量會減少，市區高端改善樓盤會扎堆。在當下的商品房市場，郊區還有龐大的存貨，所以說明年市場供求關系的調整，對上海郊區賣不動，市區搶著買的情況或有所改善。

另一方面，今年7090中小套型政策的取消，上海樓市小戶型格局也將被打破，明年新房市場或難覓100平以下的產品。長期來看，小戶型產品正在被市場所拋棄，購房者對住房需求僅僅是有的住，當下樓市更需要的“住得好”的改善產品，而改善正成為樓市當下的需求走向。

當然，明年樓市去化的挑戰也不小，上海核心區域的房產是稀缺的核心資產，但在過大的供應量面前，上海的高產階層也在被不斷透支，未來是否會有源源不斷地有富人來消化市中心的高端住宅，不僅是明年樓市的一場大考，更是開發商之間的考驗。

2、上海新盤多為老面孔，頭部房企占主導

多年前，上海土地市場一直是民營房企的天下，各大派系房企百花齊放。但從去年開始，上海土地市場就屬于國央企的天下。今年，核心參拍隊伍再次縮減，頭部央企以超強的資金實力，不斷加碼，例如保利、招商、越秀、華潤、中海、象嶼、金茂等，依然是上海拿地的核心玩家。而部分國企開發商拿地積極性下降，投資收縮。當然，今年土地市場也迎來了幾個新面孔，包括有北京城建、中建七局等國企首次加倉上海，也有宸嘉這種不走尋常路的名企開發商。

此外，地方城投依然是上海城市更新的主力軍，拿下了上海大多數的協議出讓地塊。

所以說在明年的市場上，購房者能買到的新房基本都是頭部房企的項目，在此背景下，各大央國企產品力“內卷化”熱潮，或還會持續發展。

3、風貌別墅項目明年面臨挑戰

在今年的土地市場，還有一股不可忽視的力量，就是通過協議出讓的風貌保護地塊。這一類地塊，以超高層+風貌別墅的組合居多，另外也有少量的純別墅洋房社區。

地產申度在此前的報道中，曾解析過上海風貌地塊存在的隱憂，包括產品個性化設計上的限制，加上需求和規劃上的錯配，都會給這一類產品的銷售帶來挑戰。在明年的市場上，更多類似的產品將會入市，是否會帶來更多符合時代發展的變化，是值得關注的話題。

4、市區房價大幅走高，新房價格分化加劇

買房人對于明年上海樓市不得不回避的話題：新房價格可能會再創新高。上海土地的起拍價在逐年走高，此外下半年放開土拍限價后，市中心多幅地王誕生，面粉漲價，面包價格自然也會走高。

從今年土地市場的整體表現可以看出，分化仍在加劇，熱門地塊高溢價出讓，冷門地塊底價拖地，于此可見價格的分化也將愈演愈烈。

縱使明年市區的新房有海量供應，但不影響房價大幅走高。而開發商對于上海的高端住宅依然有不愁賣的信心。而郊區方面，當前的存量依然很大，對于剛需而言，郊區新房的價格依然會比較平穩，即便有漲幅也在可控范圍。很多樓盤處于續銷階段，有些已經做到了現房銷售，甚至還有折扣，對于購房者來說可以好好挑一挑，眼見為實的購房體驗，也能避免開發商交付減配的困擾。