文/十一弟

2024年最后一天，上海的最后一輪土地拍賣。

位于奉賢新城的一塊地，貝好家以將近7億的代價摘牌拿下，溢價率14%。

在房地產行業，貝好家已經不再神秘，它是貝殼找房旗下的住宅開發板塊服務平臺。

去年以來，貝好家已經在西安、成都摘牌拿地。

這次拍下奉賢新城地塊，是它第一次在上海土地公開市場上有所斬獲。

奉賢新城，是上海規劃建設的五大新城之一。

貝好家拍下的這塊地，坐落于奉賢新城的核心區域，毗鄰上海地鐵5號線南延伸奉賢新城站，地段相當優越。

貝殼的朋友告訴十一弟——

這塊地初步定位為剛需、剛改項目，從拿地定位到設計營銷，各個環節都將全程由貝好家自主操盤。

在奉賢新城地塊上，貝好家將落地其倡導的“好產品、好服務”理念——

通過可變戶型、立體綠化、懶生活體驗設計等，滿足買房人的個性化需求。

還要打造透明案場、無理由退房、常態化工地開放等，提升購房體驗。

用戶甚至可以通過貝殼App上的“共筑好家”入口，瀏覽評價這塊地不同版本的產品設計方案，參與到未來心儀房子的設計環節。

上海奉賢新城地塊，是去年九月份在成都拿地以后，貝好家選擇自主操盤第二個開發項目。

貝好家首席執行官徐萬剛說——

“我們希望通過自主操盤，來驗證貝好家C2M產品解決方案在不同城市、面向不同人群需求的落地能力，持續增強合作方對‘1+2業務模式’的信賴。”

2023年，貝殼升級了“一體三翼”戰略——

“一體”業務仍是以房產經紀為主，“三翼”業務則是整裝、惠居和貝好家。

其中，整裝是家裝業務，惠居聚焦租房業務，貝好家就是開發業務。

貝好家事業線在最初設立時，貝殼的朋友就告訴十一弟——

“自主拿地操盤，并不意味著貝殼要成為一家開發商。”

這幾年，樓市下行，房地產開發鏈條也在重構。

比如，地產項目定位。

這是房企的一項基礎能力，它涉及到土地、產品、戶型、價格等關鍵決策。

過去，在房價不斷上漲的賣方市場，房子根本不愁賣。

這樣一來，項目定位就很難得到足夠的重視。

因為即便定位不準，也不影響房價上漲，照樣供不應求。

甚至賣得慢一些，銷售周期拉長，市場行情水漲船高，反而獲利更多了。

在規模擴張時期，房地產開發鏈條上，土地、資金、周轉速度，才是最關鍵的。

一直以來，房企的開發模式，其實很粗放。

尤其是項目定位等流程環節，缺少科學性、精細度——

全憑經驗判斷，拿地以后，套上圖紙就直接開盤了。

但現在，房價不斷上漲的賣方市場，早就失靈了。

房子越來越難賣，稍有不慎，項目定位一旦出現偏差，就會滯銷。

貝殼介入開發業務，就是在房地產開發鏈條重構以后，聚焦精確定位的能力。

在這個從前一直容易被忽視的流程環節，發揮出它的專業價值。

貝好家的定位，不是傳統的房地產開發，也不會跟房企搶生意。

它定位于數據驅動型住宅開發服務平臺，主要為開發商、代建企業、地塊業主等合作方，提供“1+2”業務模式的綜合解決方案。

其中，“1”是指產品解決方案，以C2M（Customer to Manufacture，從消費者到制造者）為理念。

通過大數據分析，利用AI算法，挖掘客戶需求，形成精準的產品定位和設計方案。

“2”則指的是靈活多樣的資金服務、線上線下一體化的營銷服務。

作為國內最大的房產中介平臺，貝殼擁有強大的營銷、資金等優勢。

本質上，它還是一家產業互聯網公司——

在貝殼平臺上，最有價值的資產，就是沉淀下來的房屋、客戶、交易等數據，以及把作業流程從線下搬到線上，實現數字化、標準化的能力。

貝殼在營銷、資金和數據上的能力，與房地產開發鏈條重構后的關鍵決策環節相匹配，它的專業價值就得到了放大。

對于貝好家的模式，有開發商打了個比方——

華為造車。

華為的造車模式，并不是開工廠生產汽車，而是幫助傳統的汽車企業造出好車。

貝好家與開發商的合作，也是在房地產開發鏈條上，輸出自己擅長的項目定位、產品設計等能力。

而房企，則做好自己擅長的供應鏈管理、成本管理、建造與物業服務。

這是一種強強聯合、優勢互補。

貝好家的目標，是幫助開發商造出好房子。

除了項目定位、產品設計，與房企合作操盤，貝好家還可以發揮線上線下一體化營銷能力，達到精準去化。

從產品定位到底層架構，從設計到營銷，華為的造車模式，貝好家把它搬到了住宅開發業務上。

貝好家的一位負責人說——

“貝殼介入開發業務，有點像華為造車，但又有些不一樣。”

“華為不需要靠造車來驗證自己的能力有多強，但現在的貝好家還需要。”

“所以，貝好家要進行少量的自主操盤，打造出幾個樣板，讓人信服。”

“還要通過一個又一個成功的合作項目，不斷驗證C2M理念和‘1+2’業務模式，驗證貝好家的能力。”

上個月，貝好家的C2M理念，剛剛在北京樓市得到了驗證。

位于北京門頭溝的長安華曦府開盤入市，推出了將近300套房，開盤價定在了5萬/平米左右。

這個項目由央企電建地產主導操盤，貝好家提供C2M產品解決方案的賦能支持。

結果，只用了兩個半小時，全部售罄，攬金16 億，在北京樓市再現了一個日光盤。