作者 | 林波荔

文章來源 | 格隆匯樓市

2024年，樓市注定是激流暗涌的一年。

無論是市場成交止跌回暖，還是房企枯木迎春，又或者是嚴控土地增量，城中村貨幣安置擴容等，都圍繞“穩(wěn)樓市、穩(wěn)房地產(chǎn)”給予了全力支持。

房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出階段性恢復的特征。

隨著12月兩大會議落下帷幕，2025年全國樓市“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的基調(diào)已經(jīng)確立。

所以2025年樓市將如何發(fā)力，也可以從2024年的全年發(fā)展總結(jié)出經(jīng)驗和成果。

接下來，就讓我們一起回顧2024年樓市十大關鍵詞。

止跌回穩(wěn)

9月中共中央政治局會議召開，在分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作中針對房地產(chǎn)首次提出“止跌回穩(wěn)”的目標。

進一步表明了當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的重要性。

對比過往政治局會議中與房地產(chǎn)相關的表述來看，也表現(xiàn)出了對房地產(chǎn)的決心。

從9月提出“止跌回穩(wěn)”后，可以看到全國新房以及二手房10月以及11月便出現(xiàn)了階段性的筑底反彈。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)——

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，但降幅比上月收窄0.3個百分點，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲；

10月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點，二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅收窄0.5個百分點；

10月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個。

11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同；

11月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點，二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.2個百分點；

11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有17個，比上月增加10個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加2個。

降息

2024年，可以稱之為“降息元年”。

因為進入2024年，我們也就進入了史無前例的降息周期。

年內(nèi)央行針對LPR進行了三輪下調(diào)。

第一輪，2月，5年期以上LPR下降25個基點至3.95%；

第二輪，7月，1年期和5年期以上LPR分別下降10個基點，分別至3.35%及3.85%；

第三輪，10月，1年期和5年期以上LPR分別下降25個基點，分別至3.1%及3.6%。

縱觀整個LPR調(diào)整幅度，已經(jīng)由2019年10月21日的1年期LPR4.2%及 5年期LPR4.85%，分別下調(diào)至1年期LPR3.1%以及5年期LPR3.6%。

這也標志著我國貨幣政策進一步寬松，融資成本大幅下降。

而我們手筆更大的是，針對增量個人房貸和約37.8萬億規(guī)模的存量房貸，也進行了降息處理。

5月17日中國人民銀行發(fā)布公告，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限并且按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制。

9月29日中國人民銀行發(fā)布公告，將引導存量房貸利率批量下調(diào)，市場利率定價自律機制同時發(fā)布倡議，批量下調(diào)存量房貸利率。

10月25日起，各家銀行也對存量房貸利率進行批量下調(diào)，調(diào)整后的房貸利率為LPR-30BP。

根據(jù)央行高層在國新辦發(fā)布會上透露的數(shù)據(jù)，此舉預計將惠及全國范圍內(nèi)約5000萬戶家庭，惠及人口數(shù)達1.5億，每年可為這些家庭平均減少利息支出約1500億元。

然而隨著各大銀行對存量房貸進行調(diào)整，部分城市出現(xiàn)了房貸利率“倒掛”情況。

如廣州，按照廣州房貸利率準則，早在10月前就已經(jīng)取消了房貸利率的下限要求，房貸利率大約是LPR-（80-100bp）左右，不同銀行幅度不一。

那么按照10月調(diào)整后的LPR計算，廣州房貸利率水平應在2.6%～2.8%，而2024年5月17日中國人民銀行發(fā)布關于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知，宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，2025年1月1日起實施。

調(diào)整后——

于是，部分出現(xiàn)房貸利率“倒掛”情況的城市，隨后銀行接到相關要求——房貸商貸利率不得低于公積金貸款利率。

所以可以看到，我們的降息動作，也貫穿了整個2024年。

降稅

雖然降稅操作并沒有貫穿全年，但自2022年以來就不斷有地方城市對個人住房交易環(huán)節(jié)稅費進行了減免。

2023年國家稅務總局也針對房地產(chǎn)相關領域，進行過減稅免稅的優(yōu)惠，比如涉及新房和二手房減征契稅、減免增值稅、減征契稅等。

到了2024年，則以降稅為主體的新一輪樓市政策隨著財政部11月13日發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》落地——

1、契稅方面，1%低稅率優(yōu)惠面積標準由90平方米提高到140平方米。

2、土地增值稅方面，各地區(qū)預征率下限統(tǒng)一降低0.5%。

3、增值稅方面，在城市取消普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。

4、土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

緊接著四大一線城市也都在一個星期后，先后全部落地取消普宅與非普宅標準，并調(diào)整相關配套稅費政策。

在“減負效應”下，交易層面顯著提升。

一線城市新房及二手房成交量顯著好于政策之前。

降首付

雖然樓市實際過程中，不少城市已經(jīng)向“零首付”邁進，購房首付也已經(jīng)不是阻礙購房群體置業(yè)的首要問題，但面對全國層面的首付調(diào)整，今年是最為集中的一年。

2024年5月17日，央行聯(lián)合國家金融監(jiān)管總局對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

隨后，北上廣深等還未調(diào)整首付門檻的城市紛紛跟進。

2024年9月24日，央行聯(lián)合國家金融監(jiān)管總局，對貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

至此，全國各地進入了降首付的重要階段。

貨幣化安置擴容

2024年可謂是城中村改造貨幣化安置提速的大年。

這一年，足以影響未來3年樓市格局的重要政策應聲落地。

2023年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，對在超大特大城市推進城中村改造進行部署。

但到了2024年11月城中村改造政策支持“擴圍”，從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市，全面鋪開城中村和危舊房改造。

而在2024年10月國新辦發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部高層則表示將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

并且據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，35個重點城市有170萬套城中村改造需求，全國297個地級城市也有改造需求。另外，全國城市有50萬套危舊房需要改造。

與此同時，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部明確落實了資金來源的支持——

1、符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持

2、納入地方政府專項債券支持范圍

3、開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)提供城中村改造專項借款

4、適用有關稅費優(yōu)惠政策

5、鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款

可以看到，貨幣化安置將成為未來城中村改造的主流。

存量商品房收儲

存量房代表著房地產(chǎn)市場供求關系的深刻變化。

自2022年各地探索，通過國有平臺收購存量房源作為保障性住房，已經(jīng)接近2年。

但進入2024年“收儲”動作才開始提速。

2024年1月央行、金融監(jiān)管總局鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團體購房貸款為企業(yè)或事業(yè)單位批量購買存量閑置房用于保障性或商業(yè)性租賃住房提供長期資金支持。

2024年5月央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房用作保障性住房。

2024年6月20日，住房城鄉(xiāng)建設部召開“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，并明確表示推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

象征著收購存量商品房用作保障性住房“擴容”至縣級以上城市。

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，截至2024年8月超過80個城市宣布支持國有平臺企業(yè)等收購商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周轉(zhuǎn)房等，超36城發(fā)布“收儲”細則，超14城有項目落地，收購總量超10萬+套。

其中收儲方式，一是以同地段保障性住房重置價格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過5%的經(jīng)營利潤測算確定收購價格，二是以同區(qū)位商品房價格5折左右進行配售的情況推算。

而2024年9月央行將3000億元保障性住房再貸款的支持比例從60%提高到100%，進一步提升商業(yè)銀行貸款支持規(guī)模。

到了2024年10月，財政部發(fā)文，支持用專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房，并且明確由地方自主決策、自愿實施。

由此可見，未來此項工作依然是解決樓市去庫存的重要手段之一。

嚴控增量

邁進2024年，各城也意味著城市發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

嚴控增量成為各地的主旋律。

一方面是要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制成為硬性指標，另一方面則是嚴控商品住宅去化周期。

自2月以來，“人、房、地、錢”屢屢被提及，具體是指“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制。

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，住房供應及土地供應要求按城市人口、當?shù)亟?jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需進行安排，防止市場大起大落，并確定“以人定房，以房定地、以房定錢”目標，提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

緊接著，4月自然資源部辦公廳便發(fā)出《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，

要求商品住宅去化周期超過36個月的，停止新增商品住宅用地出讓，去化周期在18—36個月的則按照“盤活多少、供應多少”原則動態(tài)供應用地。

8月，住建部再次強調(diào)，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，各地要以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計劃為抓手。

而在盤活存量方面，10月財政部宣布了允許專項債券用于土地儲備，為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。

可以看到，解決商品住房供需平衡問題，從供給端花了大力氣。

融資“白名單”

房地產(chǎn)項目“白名單”是為了保障項目獲得資金支持，加快建設，同時也為授信項目資金分配和調(diào)劑提供靈活保障。

在今年8月國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了商業(yè)銀行審批房地產(chǎn)“白名單”項目數(shù)據(jù)，商業(yè)銀行審批房地產(chǎn)“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。

緊接著10月國家金融監(jiān)督管理總局高層表示，截至10月16日，‘白名單’房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元，預計到年底前將‘白名單’項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

而11月金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元，全國已有超1000個項目經(jīng)修復后納入“白名單”。

由此可見，我們一直在加大“白名單”項目貸款投放力度，確保各地保交房工作順利推進。

取消限價

過去新房與二手房出現(xiàn)倒掛，最大的原因是新房備案價格以指導為原則。

進入2024年，市場陡然發(fā)生轉(zhuǎn)變，無論是從用地出讓不再限價放松對新房限價尺度，還是直接取消商品住房銷售價格指導，不少城市都陸續(xù)跟進。

先是三四線城市取消對新房價格指導，緊接著是一二線城市。

根據(jù)各城自主調(diào)控原則，2024年7月以來已有沈陽、蘭州、鄭州、寧德、深圳等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，另有陽江、珠海、蕪湖、武漢等地優(yōu)化限價政策，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。

10月17日，在介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關情況的新聞發(fā)布會上，高層總結(jié)年內(nèi)推動市場止跌回穩(wěn)的組合拳中，包含了四個取消，充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，讓各城因城施策調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，

而這其中就包含了取消限價。

房票

進入2024年，一線城市的房票模式由廣州直接推開。

1月5日，廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心在石圍塘征拆現(xiàn)場開出全市第一張房票，標志著廣州成為全國率先推行“房票安置”的一線城市。

6月上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實施辦法（試行）》——被補償人選擇房票安置方式的，按照補償協(xié)議給予居住房屋貨幣補償款總金額7％的獎勵作為房票安置政策性獎勵；房票有效期限自核發(fā)之日起計算，有效期為12個月。

7月，北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會起草《北京市通州區(qū)房票安置實施方案（試行）》，并向社會公開征求意見。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年以來，有40多個城市推出或者落地“房票安置”政策，包括北京、上海、廣州、長沙、武漢、成都、南昌、貴陽等，江蘇則在全省13個設區(qū)市均建立了房票安置政策體系。

而早在2022年鄭州就曾推出過房票模式。

根據(jù)《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》（以下簡稱“辦法”）

，鄭州中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造將推行房票安置，對被征收人使用房票購買商品住房，給予安置補償權(quán)益金額8%獎勵，且不計入家庭限購套數(shù)。

再往前追溯河南信陽、許昌，湖北鄂州，浙江紹興、溫州等地也都相繼推出“房票政策”，拆遷戶可憑房票選購商品房安置。

可見，在樓市去庫存的背景下，房票安置已經(jīng)成為各個城市解決舊城改造的有效方案之一。

1、2025年預計降息仍舊是大趨勢，一方面中美博弈升級，另一方面美國2024年年內(nèi)也進行了3輪降息，標志著美國正式開啟寬松周期，有機構(gòu)預計接下來兩年，美聯(lián)儲將持續(xù)降息，幾年內(nèi)還可能會降到1.75%～2%之間。

2、全國樓市出現(xiàn)翹尾行情，但市場買賣雙方仍舊處于博弈中，并且這一輪的翹尾行情，很大一部分原因是來自政策組合拳的加碼，預計2025年隨著一二線城市地王頻出，國企央企拿地信心恢復，結(jié)合各地取消新房銷售限價，一二線城市核心區(qū)、核心項目將會走出獨立行情，而三四線城市則繼續(xù)以價換量。

3、2025年去庫存效率預計會得到更大的提速，一是由于住宅用地供應嚴控，二是因為存量商品房收儲資金到位。

4、2025年穩(wěn)樓市政策會全面加速落地，會通過一切手段進行穩(wěn)成交，穩(wěn)房價。

5、2025年將會是城中村改造的超級大年。

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