王迎超/發自哈爾濱

上半年，哈爾濱二手房市場走勢如何？

哈爾濱市房地產經紀行業協會近日發布數據顯示，上半年，哈爾濱二手房成交31394套，同比去年呈上升趨勢。其中，南崗區表現最為突出，共成交7971套，占比25.8%，在多個月份位居首位。

成交量穩中有升

2025年上半年，哈爾濱市主城區存量房交易呈現出一定的活躍度。一季度二手房成交總量為13435套，同比上漲6%，迎來良好開局。進入二季度，4月共成交6769套，同比上漲3.47%；5月共成交5608套，同比微漲1.74%；6月成交5582套，同比上漲3.93%。整體來看，上半年二手房市場走勢較為平穩且呈上升趨勢。

與過往幾年同期數據對比，盡管市場面臨諸如新房市場競爭等壓力，但通過政策刺激以及市場自我調節，存量房交易在穩定市場、滿足居民住房需求方面發揮著重要作用。例如，與2024年上半年相比，成交量在政策的持續引導下，保持了穩中有升的態勢，這表明市場對存量房的需求具有一定韌性。周邊縣市的成交量也基本保持平穩態勢，穩定增長。

核心區域價格趨穩

上半年，哈爾濱市主城區存量房成交均價呈現出穩中微降的態勢。

4月成交均價為5655.86元/平方米，環比微降0.01%，價格整體平穩；

5月成交均價5420.96元/平方米，環比微降4.15%；6月價格也維持在相對穩定的區間。

從整體趨勢來看，受新房降價擠壓二手房市場、部分區域庫存壓力大等因素影響，價格競爭加劇，導致二手房價格面臨下行壓力。但核心區域憑借其優質的教育、商業配套等資源，價格相對穩定，如南崗區、道里區的部分地段，價格波動較小，這體現出房產價值與區域配套的緊密關聯性。周邊縣市的成交均價由于成交量相對較低及地理區位因素等原因，基本保持穩定。

一方面，新房市場的價格策略對二手房價格產生了較大影響。尤其是在松北區、香坊區等區域，新房降價促銷，使得二手房在價格競爭中處于劣勢，性價比優勢減弱，導致客戶分流，進而拉低了二手房整體價格。

另一方面，市場供需關系的變化也是價格波動的重要因素。隨著二手房掛牌量的穩中有升，特別是部分非核心區域，房源供應相對充足，而需求增長相對緩慢，供大于求的局面促使價格下降。此外，購房者的消費觀念轉變也在一定程度上影響價格。如今購房者更加注重房屋品質、小區環境等因素，對于品質一般的老舊房源，即使價格較低，購買意愿也不高，這也間接導致這類房源價格持續走低。

南崗區成交超四分之一

從各區域銷售套數分布來看，南崗區在上半年成交套數方面表現突出。共成交7971套，占比25.8%，在多個月份位居首位。南崗區作為傳統核心區，教育資源集中，地鐵3號線等交通網絡不斷完善，教育、商業配套優勢明顯，吸引了大量改善型需求購房者，尤其是對學區房有需求的家庭。

道里區緊隨其后，共成交6781套，群力地區等高端板塊成交活躍，中央大街商圈升級改造，提升了區域吸引力，商業價值的提升吸引了投資性和改善型需求。

香坊區因哈東新區產業落地，吸引了大量就業人群，形成了強大的剛性需求市場，這使得該區域的小戶型房源交易活躍，銷售金額254418.91萬元排名第三，均價5241.4元/平方米，具有較高的性價比。

道外區憑借存量房性價比高的特點，吸引了剛需群體，同時區域舊城改造提升了居住環境，提升了區域形象，使得原本價格較低的存量房吸引力增強，成交量有所上升。

松北區自貿區政策持續發力，地鐵2號線延長線等基建項目推進，為區域發展注入活力，吸引了具有前瞻性眼光的購房者，對區域房地產市場起到了積極的推動作用。

平房區價格相對較低，滿足了低收入群體和首次置業者的需求，成為他們進入房地產市場的重要選擇。

剛需占比60%

據統計，2025年上半年的存量房交易中，剛需需求占比約60%，改善型需求占比約35%。

剛需群體以年輕購房者為主，多為首次置業，購房目的主要是解決自住需求，對房屋面積、總價較為敏感，更傾向于購買中小戶型、價格相對較低的房源。香坊區、道外區等區域的低總價房源受到剛需群體的青睞。

改善型需求群體則主要關注房屋品質、居住環境、配套設施等方面，他們希望通過換房提升居住質量，對大戶型、高品質房源有較高需求。南崗區哈西地區、道里區群力地區的優質房源，配備完善物業管理、良好小區環境的樓盤，成為改善型購房者的首選。

目前哈爾濱市場上，新房降價促銷對二手房市場沖擊較大，尤其是在松北區、香坊區等區域，新房憑借新樓盤優勢、價格優惠吸引購房者，導致二手房市場客戶分流，價格競爭加劇，非核心區二手房性價比優勢減弱。

此外，部分區域如松北區、香坊區庫存壓力較大，二手房掛牌量增加，但市場需求增長相對緩慢，供大于求的局面導致部分房源去化周期延長，給房地產經紀行業帶來較大銷售壓力。

哈爾濱市房地產經紀行業協會建議：購房補貼等政策持續發力，為房地產經紀行業帶來更多業務機會。政策的刺激使得更多潛在購房者進入市場，增加了房屋交易的可能性，房地產經紀機構可以借助政策東風，拓展業務，提升服務質量，獲取更多市場份額。

目前市場上，除了剛需和改善型需求，對特色房源如學區房、地鐵房等需求持續存在。房地產經紀機構可以針對不同需求，提供個性化服務，拓展業務領域，如開展特色房源專項服務，滿足市場多元化需求。

下半年，隨著政策的持續優化和市場的自我調節，哈爾濱市存量房市場成交量將繼續保持穩定增長，價格在供需關系和政策引導下，將逐漸趨于合理。房地產經紀機構需要抓住政策機遇，應對挑戰，通過提升服務質量、加強數字化應用、滿足多元化需求等方式，實現可持續發展。