大家只看到了自媒體帶節(jié)奏，但是卻不懂真正的成交數(shù)據(jù)，你們這兩天刷到的是，北京12月份二手房成交量破2.1萬套，創(chuàng)了新高，這到底代表什么呢？下面是簡單科普

1，北京目前關(guān)于成交的數(shù)據(jù)有兩種，第一種是實(shí)時(shí)成交，主要是鏈家網(wǎng)對(duì)外發(fā)，實(shí)際上鏈家現(xiàn)在也不對(duì)外，都是經(jīng)紀(jì)人自己在各平臺(tái)同步出來的，這也是有意義的。

實(shí)時(shí)成交能代表當(dāng)下的市場(chǎng)，我舉個(gè)簡單的數(shù)據(jù)案例大家一看就清楚：

周一

周二

周三

周四

周五

周六

周日

總計(jì)

48周

285

252

204

236

220

507

586

2290

49周

297

206

233

207

224

535

634

2336

50周

317

223

215

207

213

470

633

2278

51周

305

215

211

199

188

498

589

2205

52周

224

203

167

184

192

387

510

1867

這是十二月份，北京鏈家的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，大家看最后一周，第52周，成交量已經(jīng)降到了1867套，跟政策前沒什么差別了。而周成交數(shù)據(jù)，在930之后，最高的一周能達(dá)到3500套左右。

這種實(shí)時(shí)成交，最能反應(yīng)市場(chǎng)，而最近一周的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，已經(jīng)跌到了政策前差市場(chǎng)時(shí)候的狀態(tài)。

2，成交數(shù)據(jù)的第二種體現(xiàn)是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是滯后于實(shí)時(shí)成交的，滯后周期無確定的時(shí)間，但一般來講，如果這個(gè)月的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，那意味著下一個(gè)月的網(wǎng)簽量肯定不會(huì)差。

同理，如果這個(gè)月的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)已經(jīng)開始拉胯，那么接下來一個(gè)月到兩個(gè)月，網(wǎng)簽量必然會(huì)越來越低。

3，所以，你看到了網(wǎng)簽量21000套，感覺很高，那又意味著什么呢？意味著之前的成交還不錯(cuò)。當(dāng)下的市場(chǎng)成交，必須要關(guān)注實(shí)時(shí)成交。

很多人不懂這兩個(gè)數(shù)據(jù)，所以就很容易被焦慮，一旦被情緒帶入，就容易買房或賣房決策失誤。這就是為自己的認(rèn)知買單。

4，如何預(yù)判市場(chǎng)呢？我在這篇文章里更新過：

預(yù)判市場(chǎng)就要從實(shí)際出發(fā)，以買方身份去看這個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)前市場(chǎng)下，你到底買不買？如果你以500萬總價(jià)的身份，發(fā)現(xiàn)很難找到合適的房源，以800萬總價(jià)的身份，也找不到合適的房源，以1000萬的身份，也找不到合適的房源，那么這就意味著市場(chǎng)處于僵持期，成交量馬上就會(huì)體現(xiàn)出來，即實(shí)時(shí)成交不行了。

5，實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，鏈家的市場(chǎng)占有率，過去在50%左右，即鏈家成交100，北京總成交約200；目前鏈家市場(chǎng)略有提升，可按60%左右預(yù)估。

6，有人說，為什么網(wǎng)簽量和實(shí)時(shí)成交對(duì)不上呢？很多交易里，房子需要贈(zèng)與，然后賣出，這就是兩次網(wǎng)簽。實(shí)時(shí)成交更有意義，別太糾結(jié)這事。

實(shí)在糾結(jié)，關(guān)注公眾號(hào)隨時(shí)看更新就行

7，現(xiàn)階段，尤其是對(duì)于買家來說，實(shí)在是沒有必要為市場(chǎng)焦慮，調(diào)整好心態(tài)，按自己節(jié)奏買即可。房價(jià)不會(huì)大漲，小漲可追可不追，按需決策。

（雖然我天天這么說，大家不要焦慮，要對(duì)市場(chǎng)慢慢建立認(rèn)知，理性決策，但實(shí)際上，影響到的人比例非常非常小。但是凡是能慢慢接受我的一些至少在我看來是相對(duì)好的理念的人，他們加起來的能量會(huì)越來越大，能影響到的人會(huì)慢慢變多）

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