前兩天所長看到了一則新聞，香港連續14年被評為“全球最難負擔樓價”第一名。

據Demographia截至去年第三季數據，香港樓價與人均收入比率為16.7倍，也就是說，一個普通家庭不吃不喝16.7年才能在香港置業。

圖：香港01

香港樓價之高，早在全世界名列前茅。

在持續高壓的生存環境中，香港年輕人漸漸演變出屬于自己的生存智慧和應對策略。

較為“積極”的，就節衣縮食，用一大部分工資去租樓、存首期和供樓，變成了“窮忙族”和“低欲望一族”；

較為“消極”的，則認為樓價高得不合理，反正都是買不到樓，倒不如千金散盡，成為得快樂時且快樂的“月光族”。

圖：香港01

然而，鑒于近期樓價大幅下滑，是近年來香港樓市最為便宜的一段時期，眾多之前無心入市的買家都紛紛把握時機，搶在低價位上車隨后瀟灑離場。

但也有不少人持觀望態度，覺得2025年樓價將進一步走低，建議其他購房者保持耐心，勿急于一時。

關于樓價是否已經探底的問題，市場上意見紛呈，針對這一復雜局勢，多位專家紛紛發聲，各抒己見：

中原地產住宅部總裁 陳永杰

“2024年樓市緊縮政策已全面撤銷且利率下調，但交易仍未復常。盡管成交量創新高，二手住宅流通率卻僅為2%，歷史低位。不過政府將干預穩定樓市，加之中央積極財政與寬松貨幣政策，樓市有望受益。

我預測，2025年樓市復蘇，二手樓價或漲10%，豪宅升幅更可15%，中小型單位升10%。租賃市場方面，受人才輸入、留學生配額增及經濟增長影響，2025年租金預計上漲5%，與2024年持平。”

美聯集團行政總裁 馬泰陽

“在利好因素仍多于利淡因素下，將有助2025年樓價“反攻”，扭轉連跌3年格局，并重現升勢；

我預測2025年一手成交量按年再升逾一成，至1.8萬宗，創6年新高；二手成交量亦再漲約5%，至約4.2萬宗的4年高位。”

利嘉閣地產總裁 廖偉強

“2025年，香港樓市望因人才流入、深圳“一簽多行”、減息持續及租金回報率上升而漸進復蘇。

據利嘉閣預測，整體私宅登記量或從2024年的4.8萬宗增10%至5.3萬宗，其中一手1.8萬宗，二手增10%至3.5萬宗。

至于樓價走勢，我預計會與交投量同步，呈“慢牛”升勢，整體升超5%，中小型住宅升6%-8%，豪宅在移民及高才政策支撐下升3%-5%。”

香港置業研究部董事 王品弟

“展望2025年，減息潮持續、‘供平過租’重臨、中央政府持續實施刺激經濟政策，加上預期內地買家持續入市，配合樓市全撤辣等多項利好因素帶動，我預料全年樓價有望上升超過10%。”

專家的聲音一致向好，但仲量聯行香港主席曾煥平和摩根大通則表示樓價還會再跌：

仲量聯行香港主席 曾煥平

“雖然香港一手盤的庫存量陸續改善，但是特朗普重回白宮后，中美貿易摩擦存在升級的風險，有可能對香港經濟帶來結構性沖擊。

香港經濟尚未復蘇，中小企業經營困難，同時負資產的上升也影響了市民消費意欲，這些因素都有可能影響投資者及民眾對香港經濟前景的信心，我預計2025年中小型住宅及豪宅價格將同比下跌約5%。”

摩根大通

“即使凈租金回報率高于貸款利率，也不一定意味著樓價會出現強力反彈，因為經濟表現強勁才是樓價上升的必要條件。香港樓市的二手交易持續低迷，而開發商在定價時仍然采取大幅折扣策略，預計在未來半年香港樓價有可能下跌3%至5%，如果內地買家的需求超乎預期導致成交量大幅增加，樓價才有可能反彈。”

連香港算命界的后起之秀——風水師七仙羽七師傅接受媒體訪問時也以一個字論樓市，那就是：“跌！”

七師傅

“雖然《施政報告》有提振樓市措施，但未來各種因素變數太多，我預計樓市還會繼續下跌。近期一些利好消息有如興奮劑，但改變不了本質：現時供應未消化，人們對樓需求低，可能直到2027年都是跌市。如想買樓，可等2028年后再考慮，現時應該儲錢為上。”

七師傅的看法是最犀利的，她還指現時港樓高不成低不就，富人回去國外買樓，普通人則寧愿買大灣區。

七師傅也預測過2024年樓市

圖：香港經濟日報

實際上，針對2025年香港樓市的展望，各位既無需過分悲觀激進，亦不可盲目樂觀。

所長已經覺得2025年的香港樓市跌得差不多了，今年會有小幅反彈。

底層邏輯在于，香港樓市是一個以外資為主導的市場。前兩年，美聯儲加息到5%，極大地削弱了香港市場的資金流動性，進而導致股市與樓市在隨后幾年內經歷了劇烈的下跌。

所以預測香港樓市的漲跌，本質上實在分析國際資本流動。2024年美聯儲的降息操作，直接將香港帶入降息周期，有人說2025年的情況會如何呢？所長在此大膽預測：

1. 美國會繼續降息

降息與供樓息息相關，美國聯儲局會否繼續減息自然備受關注。由于美國上一個加息周期的加息步伐太過猛烈，所以目前就算已降兩次息，息率仍處于高位。所長預期2025年美國至少再繼續降息兩次，并逐步回調至3厘左右水平。

美聯儲主席鮑威爾

圖：大公文匯

2. 香港會跟隨降息趨勢，但幅度較小

美國市場降息，香港一定會順應這一趨勢：跟隨美國的利率走向，延續其降息周期。

然而，值得注意的是，在上一次加息周期中，香港與美國在利率上調的幅度上存在著顯著的差異。當時，美國的加息幅度超過了5厘，而香港的最優惠利率（P）上調幅度僅為3.875厘。因此，我們不能簡單地預期：每當美國降息時，香港的最優惠利率也會相應地做出同等幅度的下調。

圖：香港經濟日報

雖然香港的降息幅度可能不會像美國那么大，但是有一個預測是：當銀行的同業拆借利率（銀行之間互相借錢的利率）在2025年降到比較低的水平后，香港的最優惠貸款利率（銀行給客戶提供的最低貸款利率）還是有可能會繼續往下降。

那么香港的房屋按揭貸款利率（人們買房時向銀行貸款需要支付的利息）在2025年也有可能會跟著下降，也就是說，買房貸款可能會變得更便宜。

3. 銀行會更積極推廣按揭優惠

2024年各大銀行對樓按取態相當正面，紛紛提高現金回贈以“爭奪客戶”，審批按揭時也非常積極。

因為美聯儲繼續降息后，銀行獲取資金的成本也相應降低。這使得銀行在提供按揭貸款時，能夠承受更低的利率水平，從而有能力推出更多的按揭優惠來吸引客戶。

如果以上第二點預測正確，當2025年銀行同業拆息回落到一定幅度后，銀行就會更積極地推廣按揭優惠，屆時回贈或是按揭息率的調整也會較大。

綜合判斷：樓價會回升，但最多5%

由此可見，降息周期的大春風正潛移默化地助力著香港樓市，外加專才及外來人口來港帶動住房需求，樓價或從此開始回升。

但由于各大發展商仍積壓了一定數量的一手樓存貨，充足的供應量可能抑制樓價的大幅上漲。所以2025年香港樓價最多漲5%。

2024年私樓潛在供應量創新高

圖：大公文匯

買有風險，不買也有風險！這是機會成本的原則。如果樓價回升，業主則錯失增值收益；如果是租樓人士，還要加上錯失機會和支出租金的損失！甚至其損失往往比買樓面對的損失更多！老實說，當前樓市前景尚不明朗，人心處于波動之中，當下或許就是最好的時機。

香港目前所擁有的資產價值依然穩固，其根基并未動搖。更何況，內地始終對香港抱有堅定的支持態度，無論是資金還是人才，都不會任由香港陷入困境而置之不理。2025年和以后，香港經濟會逐步復蘇、香港資產價格會穩步上漲。這是一個不可逆轉的確定性趨勢。

順便想聽聽大家的想法，你覺得2025年，香港樓價是漲還是跌？

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所長期待著每一個你的故事，并樂意為大家答疑解惑！