文/樂居財經 林振興

拿地整整一年，房山新盤頤知筑竟然還沒有開盤。如此龜速，創了北京樓市的慢紀錄。

頤知筑所處地塊，是龍年首場土拍出讓的房山區拱辰地塊。

2024年1月4日，北京城建以22.8億元的底價，摘得房山區拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元/㎡。

它起了個大早，什么晚集都沒趕上。整整一年了，頤知筑還沒有拿到預售許可證。

比它拿地早半個月，同處房山的兄弟樓盤——和知筑，人家早在去年11月就開盤了。

截至1月3日，和知筑網簽114套，成交均價37866.54元/平米，去化率19.8%左右，成交額5億元。

頤知筑與和知筑被視為北京城建在房山的雙子座，有同一個爹，但它們的投資主體卻不相同。

頤知筑的項目公司為北京城建瑞泰投資發展有限公司，經理為宋春剛；和知筑的項目公司為北京城建長陽投資發展有限公司，經理為連建國。

但兩家公司的法人兼董事長都是楊娜，且它們都是北京城建集團有限責任公司的間接全資子公司，不在A股上市公司城建發展（600266.SH）旗下。

頤知筑遲遲未開盤，是不是有意讓“兄長”先行。

目前，頤知筑的新動向，就是出街了全套戶型圖，涵蓋面積段為92至143㎡的洋房產品。

在各大新盤狂卷產品的當下，頤知筑醞釀一年，卻拿出一套堪稱“中規中矩”的產品，沒有陽臺，飄窗尺度也略顯局促。

以主力102㎡戶型圖為例，面寬9.5米，進深10.2米，三室兩衛，格局方正，南北通透。客餐廚一體，南向三開間，飄窗贈送面積4.75㎡；北向無飄窗，有一個不到3㎡設備平臺。

更奇葩的是，頤知筑跟兄弟樓盤和知筑在戶型上“大撞車”。

例如，頤知筑96平戶型與和知筑92平戶型都是細長條狀。一般細長條狀的戶型會存在通風不暢、采光差、面積浪費、得房率不高。它們進門都是正對u型廚房；從玄關到餐廳的過道面積被浪費；主臥衛生間是暗衛；北向設置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛。

兩兄弟的偷面積手法也如出一轍。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側邊飄窗共計6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設備平臺目測也有2㎡。頤知筑96平戶型同樣也是贈送南向飄窗 側邊飄窗 北邊設備平臺。

再如，頤知筑116平四居戶型直接照抄了和知筑112平四居戶型，甚至戶型解析文字都照搬了過來。它們都是三面寬，主臥有轉角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關柜，獨立家政間等。

還有頤知筑128平、143平四居戶型，也是依次復制和知筑127平、144平四居戶型。

為何戶型圖如此相像，是因為它們設計公司都用的同一家。

和知筑與頤知筑的設計公司都是北京市住宅建筑設計研究院有限公司，該設計公司是北京城建集團有限責任公司的孫公司。前者的中標報價為589.2萬元，后者的中標報價為1177萬元。

進深君有一個疑問，戶型設計都是照抄，為何設計公司收費卻更貴了？

不得不感嘆，頤知筑真是有好福氣，有一個“好哥哥”打前陣，戶型設計不費吹灰之力，直接把方案借來就行。

但這也有一個弊端，兩個項目差不多的戶型，之間距離又不遠，和知筑區位優于頤知筑，客戶也不傻，肯定選前者。

這或許也是頤知筑拖延開盤的因素之一——在和知筑面前，它不占任何優勢。

在業內人士看來，和知筑只是北京城建在房山雙子中的一個，也是距離地鐵最近，最容易賣的一個。另一個項目頤知著則資源條件較差。

頤知筑由于缺乏地鐵配套，加上項目正對鐵路良鄉站，存在噪音和人流問題，未來可能會成為良鄉大學城板塊中上車門檻最低的樓盤。

就算沒有和知筑，房山板塊的競爭也異常激烈，它的庫存供應量極大，新盤還有華潤京熙潤府、京華國賢府、燕京府等，貼身肉搏得很是激烈，甚至有央企拼命甩貨準備逃離房山。

從拿地到出圖，頤知筑也很磨嘰，周期長達8個月。一般來說，北京地產商三個月出圖比較正常。

去年9月份，它才公示設計方案，項目案名定為“頤知筑”。

項目建筑規模13.82萬平方米，共2個住宅地塊及1個幼兒園地塊，擬建設34棟5-8F洋房，1206套房源。

其中，東區0028地塊容積率1.6，規劃15棟6-8F洋房，共572戶；西區0035地塊容積率1.5，規劃19棟5-8層洋房，共634戶。

從地塊形狀看，東區較為方正，但緊鄰幼兒園；西區像一個40度左右的銳角三角形，導致大部分房子臨馬路。

0018地塊為幼兒園，地塊出讓文件上這塊地在項目東北角，而在項目設計方案上，幼兒園被放到了東南角。這個調整更有利于樓棟排布，同時幼兒園在位置上與住區之間也更加獨立，互不干擾。

此外，項目東邊配置了社區綜合服務設施，西北部規劃有一塊商業金服用地。

頤知筑的項目公司城建瑞泰手上，還有一個房山長溝項目，拿地3年，總平圖公示一年，也沒拿到預售許可證。

相關公司：北京城建sh600266