近日，深圳貝殼研究院發(fā)布了《2024年深圳房地產(chǎn)市場綜合報(bào)告》。

報(bào)告指出，2024年深圳房地產(chǎn)市場出臺了一系列放松政策，市場的信心和預(yù)期進(jìn)一步改善，大量的潛在購房需求得到釋放，成交量出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，新房住宅成交37972套，同比增長20.1%；二手住宅成交54487套，同比增長66.3%。

展望2025年，近期召開的兩大重磅會議，定調(diào)2025年樓市“止跌回穩(wěn)”，政策上仍有較大的支持空間，加上深圳經(jīng)濟(jì)和人口基本面較好，各類住房需求旺盛，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將會保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。

深圳新房各類物業(yè)供應(yīng)情況：減少

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2024年深圳住宅供應(yīng)量為56003套，同比下降兩成，其中二、三季度新房市場相對低迷，同時(shí)房企推盤積極性較低，導(dǎo)致全年新房供應(yīng)量偏低。分區(qū)域來看，西部出現(xiàn)集中供應(yīng)，寶安、龍崗、光明為住宅供應(yīng)主力區(qū)域，三個(gè)區(qū)域占比達(dá)到六成。

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院（備注：住宅套數(shù)包括人才房、安居房）

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

各區(qū)批售分布：寶安、龍崗、光明住宅供應(yīng)排名前三

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

去化周期：住宅明顯變短

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

備注：去化周期（月）=月末可售量/前12月平均銷售量，主要反映庫存與銷售關(guān)系

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2024年深圳新房共成交4.38萬套，同比增長2.1%；其中住宅成交3.8萬套，同比增長20.1%。

2024年前三季度新房市場呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，但隨著929新政落地，樓市信心回暖，置業(yè)者購房意愿提高，銷售現(xiàn)場氛圍也變得更加熱烈，令第四季度成交量迎來了大幅反彈的局面，這一積極的變化也體現(xiàn)了政策調(diào)整對市場活躍度產(chǎn)生較為顯著的影響。全年共有五個(gè)商品房項(xiàng)目開盤當(dāng)天售罄：福田海德園A區(qū)、龍華深業(yè)上城學(xué)府、光明觀玥名邸、龍崗深鐵閱云境、龍華鵬宸云筑。

（1）市場結(jié)構(gòu)：住宅成交占比超八成

（2）年度成交量：增長

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院（備注：以上成交量不包括人才房、安居房、現(xiàn)房）

（3）月度成交量：四季度爆發(fā)式增長

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院（備注：以上成交量不包括人才房、安居房、現(xiàn)房）

（4）各區(qū)成交量：南山、龍崗、光明、龍華、寶安增長

在二手房方面，據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2024年深圳二手房共成交6.45萬套，同比增長61.5%；其中住宅5.45萬套，同比增長66.3%。2024年仍是政策寬松大年，尤其是9月底起，從中央到地方出臺一系列利好樓市的政策，有效逆轉(zhuǎn)了市場的悲觀預(yù)期，潛在的購房需求也陸續(xù)被激活，令深圳二手房成交量迎來了久違的強(qiáng)勢增長。

（1）市場結(jié)構(gòu)：住宅占比回升

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

（2）年度量價(jià)：量升價(jià)跌

在政策助力下，2024年深圳二手房成交量創(chuàng)下2021年以來新高，不過受供過于求現(xiàn)象影響，均價(jià)同比下跌11.6%。

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

（3）月度量價(jià)：四季度出現(xiàn)翹尾，均價(jià)先跌后漲

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，小陽春開始，月度成交量一直在沖擊榮枯線（5000套），整體表現(xiàn)超越去年同期。到了第四季度，隨著多項(xiàng)重磅政策落地，成交熱度明顯上升，月度成交量甚至沖過了繁榮線（8000套）。

數(shù)據(jù)來源：深圳住建局 深圳貝殼研究院

（4）各區(qū)成交量：全線上升

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2024年深圳各區(qū)域成交量繼續(xù)呈現(xiàn)增長趨勢，且增幅明顯高于去年。其中前三名為：大鵬同比增長144%、光明同比增長133.8%、坪山同比增長117.6%。

（5）總價(jià)分布：400萬以下占比接近六成

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

（6）各區(qū)議價(jià)率：除光明外，其他區(qū)域議價(jià)率擴(kuò)大

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

（7）季度成交周期：第四季度房源成交周期有所縮短

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2024年深圳租金有所回落，但成交量上升，其中外圍區(qū)域（坪山、鹽田、光明、大鵬）成交占比上升。成交周期方面，房東出租周期延長1天、租客成交周期延長19天。

（1）年度租金：單價(jià)下跌3.3%，套均上漲0.8%

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

（2）區(qū)域分布：外圍區(qū)域成交比例擴(kuò)大2%

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院 （備注：外圍區(qū)域指坪山、鹽田、光明、大鵬四區(qū)合計(jì)）

（3）各區(qū)租金：羅湖租金漲幅領(lǐng)先

套均租金方面，南山、福田、龍華高于全市平均水平。與去年相比，羅湖漲幅第一，達(dá)到4.8%；龍崗第二，漲幅為4.2%；福田第三，漲幅為2.9%。

單位租金方面，南山、福田、羅湖租金超全市平均水平。與去年相比，僅羅湖上漲0.1%，其他區(qū)域均有不同程度下跌。

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

（4）戶型走勢：3房成交比例擴(kuò)大2.4%

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

（5）套租段走勢：10000元以上房源成交增多

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

（6）年度成交周期：房東延長1天，租客延長19天

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院