文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

臺(tái)前，建發(fā)跟金茂拼得跟仇人一樣，搶朱房地塊；幕后，兩家卻你儂我儂，開(kāi)始洽談合作事宜。

沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。

建發(fā)在豐臺(tái)的新宮項(xiàng)目，已落定與金茂聯(lián)手了。

2024年最后一天，福州裕誠(chéng)房地產(chǎn)將持有北京兆興房地產(chǎn)價(jià)值約87642萬(wàn)元的股權(quán)數(shù)額，質(zhì)押予金茂旗下的北京方興亦城置業(yè)有限公司。

更早前的平安夜，福州裕誠(chéng)房地產(chǎn)將持有北京兆興房地產(chǎn)價(jià)值約155808萬(wàn)元的股權(quán)數(shù)額，質(zhì)押予建發(fā)房產(chǎn)旗下的上海建發(fā)盛高企業(yè)發(fā)展有限公司。

先質(zhì)押后轉(zhuǎn)讓?zhuān)枪蓹?quán)轉(zhuǎn)讓操作的常規(guī)做法。

這意味著，北京兆興房地產(chǎn)未來(lái)的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，方興亦城置業(yè)和上海建發(fā)盛高分別持股36%和64%，“馬甲”全身而退了。

北京兆興房地產(chǎn)是建發(fā)新宮項(xiàng)目公司，成立于2024年12月5日，目前仍由福州裕誠(chéng)房地產(chǎn)100%持股，注冊(cè)資本243450萬(wàn)元，法人兼董事長(zhǎng)為林猷松。

時(shí)間拉回去年11月29日，建發(fā)和金茂都參與了豐臺(tái)新宮地塊的角逐。

最終，福州裕誠(chéng)房地產(chǎn)以24.345億元底價(jià)摘得該地塊，樓面價(jià)約4萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.3萬(wàn)元/㎡。福州裕誠(chéng)，是替建發(fā)拿地的“馬甲”。

之所以底價(jià)成交，往往都是開(kāi)發(fā)商拿地前商量好的，陪跑選手不舉牌、不抬價(jià)，拿地后大家再一起入股，分羹吃肉。

新宮地塊是一宗回爐地。

2024年8月先上架，土地面積5.39萬(wàn)平方米，起始價(jià)52億元。但一個(gè)月后，因故暫停出讓。

直到10月25日，再度上架，但面積變成了3.04萬(wàn)平方米，只有之前的56%；建筑面積6.08萬(wàn)平方米，控高45米（局部60米），容積率2.0。

拿下回爐地，建發(fā)房產(chǎn)拿出了最高的誠(chéng)意，或?qū)⒙涞仄湓诰┑氖讉€(gè)“風(fēng)雅宋韻”系列產(chǎn)品。

12月27日，建發(fā)馬不停蹄公示了新宮項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

由于規(guī)劃要求建設(shè)東西向和南北向的街坊路各一條，使得新宮項(xiàng)目的實(shí)際住宅容積率肯定是大于2.0。

從平面圖來(lái)看，項(xiàng)目擬建設(shè)11棟6-18F住宅樓及若干配套樓，多數(shù)采用退層錯(cuò)落式建筑結(jié)構(gòu)。小區(qū)中間的4棟樓，4#-7#為17到18層小高層；東南角9#樓18層，西南角8#15層，其余均為11層以下洋房。

中央樓棟4#樓為樓王，主體17層，北戶(hù)16層，首層局部架空；相鄰的2#樓為7層洋房，首層局部架空。

兩棟帶架空層的樓棟圍繞在下沉庭院兩側(cè)，可整體打造成會(huì)所空間，另一側(cè)正對(duì)小區(qū)主入口。

所有的樓棟都標(biāo)記有窗井，結(jié)合地下與地上1:2的建面比例，預(yù)計(jì)一層房源會(huì)帶地下室搭配出售。規(guī)劃圖顯示，項(xiàng)目總建筑面積92422.92㎡，其中，地上建筑面積60828.00㎡，地下建筑面積31594.91㎡。

所有戶(hù)型南向均配備了外露陽(yáng)臺(tái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)，通常只計(jì)算一半的面積?。另外部分戶(hù)型北向有開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。

與它同一天公布規(guī)劃圖的中海萬(wàn)泉寺項(xiàng)目，則擁有南向雙陽(yáng)臺(tái)；更早之前，金茂璞逸豐宜更是在北京樓市中，首個(gè)“發(fā)明”了這個(gè)全新設(shè)計(jì)。與上述兩個(gè)項(xiàng)目相比，建發(fā)新宮項(xiàng)目還是多少讓外界感到遺憾。

建發(fā)新宮項(xiàng)目，中國(guó)風(fēng)拉滿，小區(qū)住宅樓頂部全部采用了雙層大飄檐。

該項(xiàng)目的戶(hù)型主要分3個(gè)，分別為115平米三居、140平米和150平米四居。總的房源約456套，綜合得房率在90%左右。

再來(lái)看看新宮地塊的周邊配套，它的西側(cè)是大悅春風(fēng)里，北側(cè)隔著龍門(mén)醋廠是槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而且距離地鐵新宮站直線距離只有200多米。

雖然商業(yè)、交通條件不錯(cuò)，但新宮地塊還是有不少缺陷。比如，受地塊北側(cè)醋廠影響，時(shí)不時(shí)會(huì)飄來(lái)醋味。

還有就是道路影響，由于槐房西路是城市主干路，車(chē)流量大，會(huì)對(duì)3、6、8號(hào)樓的西邊戶(hù)造成噪聲干擾。此外，地塊南側(cè)挨著底商。

眼下，豐臺(tái)的房子也不是那么好賣(mài)。

森與天成2023年底入市，供應(yīng)1094套，截至目前網(wǎng)簽302套，網(wǎng)簽率27.6%，成交均價(jià)7.33萬(wàn)元/平米。

中海公元里2024年3月開(kāi)盤(pán)，共622套房源，截至目前網(wǎng)簽40套，網(wǎng)簽率僅為6.43%，成交均價(jià)6.25萬(wàn)元/平米。

建發(fā)新宮項(xiàng)目夾在森與天成和中海公元里之間，牽手金茂后，它真的能突圍成功嗎？