上一篇，我們分享了幾個朝陽常營板塊的次新商品房小區(qū)，本篇咱們就來分析一下東五環(huán)那邊的新房情況，看看二手房和新房到底怎么選。

這次對比的新房主要是：萬科東廬、國譽朝華和璽悅朝陽

《深度思考的買房經(jīng)驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區(qū)、改善住房版塊分析。

萬科東廬和國譽朝華倆小區(qū)就挨著，咱們一起說。

這倆在通州和朝陽的交界處，最近的地鐵站就是物資學院站，萬科東廬到地鐵站步行大概1.4km，國譽朝華步行到地鐵站700米左右。這倆項目的位置雖然是兩區(qū)交界，未來發(fā)展的空間有限，但是它既能享受常營的商圈配套，也能享受運河cbd商圈，說白了也就比常營多兩站地而已，銷售在講的時候也是重點說的常營商圈，畢竟如果是通州的客戶群體，那去通州有大把更便宜的新樓盤可以選，而朝陽的新樓盤大部分單價都在7.5w+，比如地鐵黃渠站的璽悅朝陽，單價8w+，朝陽東五環(huán)的客戶群體，預算比較低的，就可以考慮萬科東廬和國譽朝華，就遠2站地嘛，單價便宜2w，這和買朝陽新房的客戶群體基本上預算上就差開了一個檔次，是無論怎么努力都達不到買朝陽新房的預算的，而萬科東廬和國譽朝華的目標就是這些剛需客戶群體：買朝陽新房夠不上，買常營二手房又有點嫌棄，但是又依賴6號線，遠2站路也能接受，常營的配套也能享受到。

那常營的二手房和這倆盤怎么選呢？

之前常營那邊的二手房踩盤介紹可以先看一下這篇文章：北京買房|朝陽東常營商圈買房-次新和新房怎么選？（上）

上一篇文章把常營比較好的幾個小區(qū)都進行了踩盤分析，萬象新天、北京新天地、龍湖長楹天街、常楹公元這幾個中，北京新天地是這幾個小區(qū)里單價最便宜的，5w左右，常楹公元是這些小區(qū)里最好的，7w多，萬科東廬指導價6.5w，網(wǎng)簽單價5.89w，某些特價房單價能到5.5w，單價跟萬象新天差不多，國譽朝華指導價6.5w，網(wǎng)簽單價5.8w多，基本上完全跟萬科東廬是一樣的情況。

咱們先把萬科東廬和國譽朝華與同等價位的萬象新天做一個對比，再和常營最好的小區(qū)常楹公元做一個對比，看看到底是買二手房還是新房。

先來看萬象新天，2004年以后得社區(qū)，一共5區(qū)，有的是人車分流的有的不是人車分流的，樓齡也基本上20年了，外立面用涂料的比較多，基本都是17層以上的高板

萬科東廬是4-11層的洋房，國譽朝華6-11層洋房，均是人車分流的低密度小區(qū)，容積率2.0，萬科東廬的外立面使用了多種材質，包括仿石涂料和真石漆，以及面磚和金屬雨棚，國譽朝華的外立面采用淺灰金屬漆+暖灰金屬漆+鎏金的工藝，這一點萬科東廬不如國譽朝華，但是都比萬象新天要好

再看園林設計上，萬科東廬是酒店式度假與豐盛的自然意境相結合，酒店式單元入戶等節(jié)點營造全領域的儀式感，社區(qū)雙層入戶大堂，社區(qū)東側主入口設置下沉會所和商業(yè)街區(qū)，在項目自己的商業(yè)樓下，有一個項目自身的1000多平米的一個非常精致，非常有調性，非常方便的一個商業(yè)事跡飛鳥集，業(yè)主能輕松實現(xiàn)穿著拖鞋在自己的家門口樓下買杯咖啡，然后上樓。

國譽朝華則是引入安縵格調「縵拾光」會所，讓豐盛體驗成為了日常。其間，“波紋合院”和“四季花房”互融共生；景觀健身房、咖啡吧、四點半學堂、休閑吧、茶室、共享辦公室等多個獨立的功能空間，契合著時代青年的多重生活需求。

這倆新房，單論產(chǎn)品肯定是比萬象新天好不少，而且有樓齡上的優(yōu)勢，更有戶型上的優(yōu)勢，新房70多平米就給做成了南北通透的2居，89平米就能有3居，比二手房的戶型設計更好更實用，這倆新房項目肯定會對常營這邊的二手房成交造成沖擊，除非著急住和不接受2站的距離以及對商圈配套要求比較高的，不然就會去選新房。

下面這篇文章里有萬科東廬和國譽朝華的項目具體信息及戶型情況。

北京新房|200-400w剛需新房有哪些可以買？（一）（通州+順義）

前幾天萬科東廬和國譽朝華的特價房360w起就能買個兩居上車。

再說說常營這邊第一梯隊的常楹公元，這個小區(qū)其實還是很不錯的，但是密度太大了，容積率3.0，小區(qū)規(guī)模也不大，只有7棟樓，總高26層，這么高的樓層在萬科東廬和國譽朝華的小洋房面前就輸了，而且兩居的戶型也是完敗于這倆新房，別說價格上還高出1w來，優(yōu)勢主要就在位置和商圈配套。

所以雖然萬科東廬和國譽朝華有地理位置上的尷尬之處，但是賣的很好，萬科東廬網(wǎng)簽86%，國譽朝華網(wǎng)簽63%，國譽朝華還剩100套左右，萬科東廬還剩40套左右，有其稀缺性，比朝陽的二手房品質更好，比朝陽的新房價格更低，用通州的價格買朝陽的配套，是有一定的性價比的，所以看完常營的二手房再去看這倆新房的轉化率是很高的。

當然大家可能最擔心的還是那邊的機場噪音和垃圾處理廠問題，常營整個板塊都離首都機場很近，經(jīng)常有飛機飛過，會有一些噪音，一般房間里問題不大，大街上則很多噪音都有，這個大家依據(jù)自身的感受進行選擇。另外就是西北方向約3公里處有一個垃圾處理廠，據(jù)說現(xiàn)在是技術比較先進，大家可以搜索一下垃圾處理的方式技術，自行判斷。

那萬科東廬和國譽朝華又該如何選呢？

國譽朝華離地鐵站更近，比萬科東廬要近600米左右，某些樓棟的樓間距比萬科東廬要大，國譽朝華的錯落式布局比萬科東廬的兵營式布局更有優(yōu)勢，外立面設計上國譽朝華也要優(yōu)于萬科東廬，兩個盤都是2025年底交房，但是萬科東廬比國譽朝華賣的更好，為啥呢？

因為萬科東廬幾乎是滿裝配置，連洞洞板、窗簾都給你裝上了，能給你的都給你，不用自己再費心裝修搭配買東西了，非常用心，滿滿的情緒價值，可能這是打動年輕人的最重要的點。

下面是萬科東廬的樣板間情況：

下面這個是國譽朝華的樣板間情況：

這倆項目整體各有優(yōu)劣，根據(jù)自身的喜好選擇就可以了。

最后再說說璽悅朝陽，璽悅朝陽跟萬科東廬和國譽朝華其實并不構成什么競爭關系，璽悅朝陽無論位置還是產(chǎn)品都更勝一籌，它是純純的改善產(chǎn)品。下面是璽悅朝陽的一個基本信息：

占地面積：約18681㎡

總建筑面積：約71003㎡

地上建筑面積：約46703㎡

容積率：2.5

綠化率：30%

樓棟數(shù)：9棟

總戶數(shù)：382套（即將入市現(xiàn)房86套）

樓棟層數(shù)：7-18層

主力戶型：建面約100㎡、132㎡、134㎡、136㎡、137㎡

交付標準：精裝

開發(fā)公司：三元嘉業(yè)

物業(yè)公司：綠城服務

物業(yè)費：6.98元/㎡

車位配比：1:1.2

交房時間：2025年10月

這是二次開盤，現(xiàn)房銷售，只有86套，現(xiàn)在在排卡階段，1.17號開盤，一期很快就賣完了，均價8w左右，100㎡ 三居5套，132㎡ 四居5套，134-137㎡ 72套，還有幾套變異小戶型。感興趣的可以聯(lián)系我，有返傭

距離地鐵6號線黃渠站只有大概300米，它是泛朝青板塊，離常營也很近，是個很成熟的板塊，所以地塊也比較小，小區(qū)規(guī)模也比較小，但是位置在新房中算很不錯的了，裝標也更高，外立面也更高端，首二層立面選用紫荊藍石材SKK仿磚真石漆，香檳銀鋁板，所以價格也更貴。

下面是一個樓棟分布圖，現(xiàn)房部分是1、2、3號樓

下面是璽悅朝陽的一個戶型圖：

樣板間情況：

裝標高不高，一看入戶門就知道，這門老沉了

小區(qū)樓棟已經(jīng)完工

璽悅朝陽適合改善客戶群體，缺點就是小區(qū)規(guī)模小點，密度高點，別的沒啥了。

以上兩篇文章就是朝陽新房+二手房的一個選擇分析，希望對小伙伴們有幫助，中建璞園PARK這個盤也非常不錯，除了周圍的配套差點，房子真的很不錯，有時間我再跟大家嘮叨嘮叨。

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