來源 | 購物中心資產(chǎn)管理

責(zé)編 | 韓瑋燁

// 睿評(píng) //

無論是銷售還是持有，節(jié)稅都是性價(jià)比最高的費(fèi)用壓縮方式之一，本文探討持有商業(yè)招商運(yùn)營中的“稅費(fèi)”以及和業(yè)務(wù)動(dòng)作之間的勾稽關(guān)系。

目錄

1、綜合開發(fā)中的“大稅籌”

2、招商運(yùn)營中的“小稅籌”

3、房產(chǎn)稅基礎(chǔ)常識(shí)

4、增值稅基礎(chǔ)常識(shí)

綜合開發(fā)中的“大稅籌”

在高周轉(zhuǎn)模式下，地產(chǎn)商經(jīng)常采用銷售+持有方式捆綁獲取項(xiàng)目，項(xiàng)目稅籌需先關(guān)注投資開發(fā)階段的“大稅籌”，后期運(yùn)營階段的“小稅籌”是細(xì)水長(zhǎng)流的小效益。在大盤視角下，影響持有商業(yè)的稅籌方式一般有五點(diǎn)。

a、土地計(jì)價(jià)

土地計(jì)價(jià)是在投資階段涉及到商業(yè)地價(jià)分?jǐn)偅?strong>如果項(xiàng)目排布和總地價(jià)確認(rèn)，最理想、穩(wěn)定的土地計(jì)價(jià)方式是在土地出讓合同中明確自持部分地價(jià)單價(jià)，鎖定自持物業(yè)土地成本。

b、報(bào)建組合

報(bào)建組合是在設(shè)計(jì)/報(bào)建階段影響地價(jià)分?jǐn)偅?strong>一般不同規(guī)證之間按占地面積分?jǐn)偟貎r(jià)，同規(guī)證按建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)，需從產(chǎn)品、報(bào)建組合和稅籌三方面綜合考慮自持/可售物業(yè)的排布組合。

c、成本分?jǐn)?/strong>

指開發(fā)階段通過成本專屬化、工程合同約定等方式盡量降低自持物業(yè)開發(fā)成本；公建配套部分成本盡量確認(rèn)至銷售物業(yè)。

d、持有/銷售節(jié)奏

合理安排銷售和持有的開發(fā)節(jié)奏，銷售物業(yè)可充分利用持有物業(yè)前期虧損抵扣稅前利潤，實(shí)現(xiàn)所得稅稅負(fù)降低。

e、摘牌公司

自持物業(yè)是否設(shè)置單獨(dú)公司摘牌，需綜合評(píng)估持有物業(yè)退出稅籌效益以及和銷售物業(yè)盈虧互補(bǔ)稅籌效益的利害關(guān)系。

上述五點(diǎn)中，abc關(guān)聯(lián)持有商業(yè)的房產(chǎn)原值、投資回報(bào)率；a和b又涉及到項(xiàng)目排布和產(chǎn)品類型；d涉及到項(xiàng)目籌開節(jié)奏、開業(yè)時(shí)間；e主要影響退出稅籌。操盤團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)需關(guān)注的是a和b。

招商運(yùn)營中的“小稅籌”

購物中心營運(yùn)期“稅費(fèi)”在運(yùn)營成本中占重要地位，已發(fā)行的幾單公募REITs中，成都武侯大悅城2023年的稅費(fèi)支出為4059萬元，占總成本的29%；青島萬象城2022年的稅費(fèi)支出為5170萬元，占總運(yùn)營成本的比重約20%。

購物中心招商運(yùn)營涉及到的常規(guī)稅費(fèi)主要為8項(xiàng)，部分稅率根據(jù)所在地政策存在差異。

運(yùn)營期稅費(fèi)中房產(chǎn)稅和增值稅是核心，以成都武侯大悅城為例，2023年4059萬稅費(fèi)成本中房產(chǎn)稅就高達(dá)3411萬，“小稅籌”的核心就是籌劃“房產(chǎn)稅”和增值稅。

成都武侯大悅城稅費(fèi)

收入項(xiàng)中，租金收入、停車場(chǎng)收入等屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃收入/租賃服務(wù)，需繳納房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)易計(jì)稅模式增值稅率為5%，一般征收模式增值稅率為9%。物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)等屬服務(wù)收入/商務(wù)輔助服務(wù)，增值稅率為6%，無需繳納房產(chǎn)稅。

同等收入下，認(rèn)定為“管理費(fèi)/服務(wù)收入”的占比越大，對(duì)于稅籌越有利。

房產(chǎn)稅基礎(chǔ)常識(shí)

購物中心房產(chǎn)稅計(jì)繳方式分為從租和從價(jià)兩種，目前市場(chǎng)上大部分購物中心均是采用兩種組合計(jì)繳：產(chǎn)生租金收入的租期內(nèi)從租，空置期、免租期從價(jià)。

常見業(yè)務(wù)動(dòng)作

在組合計(jì)繳的模式下，衍生出四種常見的業(yè)務(wù)動(dòng)作要求：

a、計(jì)租面積

如果租賃合同中采用使用面積（GLA），項(xiàng)目的公區(qū)空間會(huì)被認(rèn)定為空置，需按照從價(jià)計(jì)繳房產(chǎn)稅，因此租賃合同模板中會(huì)有一個(gè)建筑面積口徑的計(jì)租面積，從而規(guī)避項(xiàng)目存在“空置”空間。

b、租金拆分

物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)無需繳納房產(chǎn)稅，且增值稅稅率低。招商和品牌方談商務(wù)條件談打包價(jià)，商場(chǎng)方從打包價(jià)中拆分出物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)，從而降低房產(chǎn)稅繳納基數(shù)。

對(duì)于部分純扣的租戶，也需要拆分扣點(diǎn)作為物業(yè)管理費(fèi)或者推廣費(fèi)以實(shí)現(xiàn)稅籌。

c、裝修管理費(fèi)轉(zhuǎn)租金

項(xiàng)目竣備后如無租期覆蓋，空置部分需從價(jià)計(jì)繳房產(chǎn)稅。延長(zhǎng)品牌的合同租期覆蓋裝修期，將裝修管理費(fèi)約定為租金。房產(chǎn)稅以較低的租金從租計(jì)繳，實(shí)現(xiàn)稅籌。

d、規(guī)避“免租”

如合同中出現(xiàn)經(jīng)營免租期，需“從價(jià)”繳納房產(chǎn)稅，將后期租金收入前置勻攤，或者在免租期不免物業(yè)費(fèi)的情況下將物業(yè)費(fèi)合同中約定為租金，經(jīng)營免租期變經(jīng)營折扣期，房產(chǎn)稅可以以較低租金從租計(jì)繳。

兩個(gè)特殊城市

在一線城市中，有兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅政策較特殊，深圳持有商業(yè)房產(chǎn)稅全部從價(jià)；上海持有商業(yè)稅局可以接受房產(chǎn)稅全從價(jià)，也可以接受常規(guī)的從價(jià)和從租組合。因此部分高租金收入的老項(xiàng)目由于投資早，房產(chǎn)原值低，房產(chǎn)稅從價(jià)對(duì)于Margin很有利，如羅湖深圳萬象城、上海恒隆廣場(chǎng)。深圳高地價(jià)拿地的持有物業(yè)則面臨較重的從價(jià)房產(chǎn)稅，且籌劃空間小。

企業(yè)對(duì)外出租自有的房產(chǎn)

如何計(jì)征房產(chǎn)稅？

深圳稅務(wù)公眾號(hào) 深稅君：

一、根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法》（深府〔1987〕164號(hào)）第五條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值的百分之七十計(jì)算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。房產(chǎn)原值不實(shí)或沒有賬面原值的，由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，只適用于個(gè)人、房管部門、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)（含武裝警察）、公園、名勝古跡、宗教寺廟和國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位出租的房產(chǎn)。

整租稅籌空間

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，整租方（二房東）無需繳納房產(chǎn)稅，這也是很多開發(fā)商做關(guān)聯(lián)整租的最大利益驅(qū)動(dòng)。

如某項(xiàng)目實(shí)際年租金1億元（稅后），如用產(chǎn)權(quán)持有公司正常租賃，則房產(chǎn)稅為1200萬元。但如果項(xiàng)目公司先將項(xiàng)目以5000萬元（稅后）整租給商管公司，項(xiàng)目的租金收入未變，但房產(chǎn)稅只需繳納5000×12%=600萬元。

但是整租會(huì)帶來融資、退出一系列的盡調(diào)瑕疵問題，其次對(duì)于深圳（惠州也是）這種從價(jià)計(jì)征的城市，整租無稅籌意義。

房產(chǎn)稅起征時(shí)間

正常情況下，房產(chǎn)稅納稅從竣工驗(yàn)收次月開始。實(shí)務(wù)中會(huì)存在較特殊的情況是未竣備開業(yè)，此類情況一般以“開業(yè)日”作為房產(chǎn)稅起征時(shí)間。

對(duì)于“部分商家提前試營業(yè)”的情況，需前置和財(cái)務(wù)做好稅務(wù)籌劃，規(guī)避大面積從價(jià)房產(chǎn)稅產(chǎn)生。

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）第十九條的規(guī)定，納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

停車場(chǎng)房產(chǎn)稅

停車場(chǎng)需要繳納房產(chǎn)稅，目前大部分項(xiàng)目均是按照停車場(chǎng)收入從租計(jì)繳房產(chǎn)稅，也有部分地方稅局要求按照從價(jià)計(jì)繳。

停車場(chǎng)是否繳納房產(chǎn)稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

部分項(xiàng)目也會(huì)通過將停車場(chǎng)整租給關(guān)聯(lián)公司（如物業(yè)公司）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅稅籌，在首創(chuàng)奧萊REITs招募書中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊2021年房產(chǎn)稅為642.33萬元，2022年降至478.03萬元，招募書解釋為：“2022年稅金下降主要系停車場(chǎng)管理方式調(diào)整，房產(chǎn)稅計(jì)稅方式變更所致”。筆者猜測(cè)“管理方式調(diào)整”有可能是停車場(chǎng)做了整租。

增值稅基礎(chǔ)常識(shí)

2016年5月1日開始，房地產(chǎn)、金融等四個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，商業(yè)地產(chǎn)告別營業(yè)稅，轉(zhuǎn)為繳納增值稅。增值稅是流轉(zhuǎn)稅，也是價(jià)外稅。

增值稅計(jì)稅方式

不動(dòng)產(chǎn)租賃收入增值稅分為簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種征收方式，采用哪種方式以項(xiàng)目施工證的取得時(shí)間界定。西溪印象城和青島萬象城均存在二期開發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)租賃收入增值稅一二期分別采用了兩種計(jì)稅方式，一期均為簡(jiǎn)易征收，二期為一般計(jì)稅。

施工證上的時(shí)間在2016年4月30日之前的項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，不動(dòng)產(chǎn)租賃收入的增值稅稅率為5%，不扣除與之相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額。

施工證上的時(shí)間在2016年4月30日之后的項(xiàng)目適用一般計(jì)稅，不動(dòng)產(chǎn)租賃收入的增值稅稅率為9%，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。

進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)及服務(wù)等支付的增值稅額，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。

開發(fā)期進(jìn)項(xiàng)稅影響

一般計(jì)稅模式下，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。購物中心開發(fā)期存在較多的進(jìn)項(xiàng)稅，大部分商場(chǎng)前幾年無需繳納增值稅。如開業(yè)于2019年1月的濟(jì)南首創(chuàng)奧萊，2023年才開始繳納增值稅。

對(duì)EBITDA影響

正常情況下租賃合同中的租金均是含稅收入，利潤表中數(shù)字均為不含稅，增值稅體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中，EBITDA/NOI的計(jì)算公式為不含稅收入-不含稅支出。采購合同不管采用哪種計(jì)稅方式，含稅預(yù)算恒定情況下，供應(yīng)商稅點(diǎn)越高對(duì)于EBITDA越有利 。

結(jié)語

“世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡”。稅負(fù)率同樣也是一個(gè)重要的資管指標(biāo)，財(cái)務(wù)的各項(xiàng)稅籌動(dòng)作浸潤在業(yè)務(wù)的方方面面，前端業(yè)務(wù)同事同樣需要了解“稅”的基本原理，業(yè)財(cái)融合。

2025年1月2日，寫于上海三林新達(dá)匯積木大師。

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