來源 | 購物中心資產(chǎn)管理

責編 | 韓瑋燁

// 睿評 //

無論是銷售還是持有，節(jié)稅都是性價比最高的費用壓縮方式之一，本文探討持有商業(yè)招商運營中的“稅費”以及和業(yè)務動作之間的勾稽關(guān)系。

目錄

1、綜合開發(fā)中的“大稅籌”

2、招商運營中的“小稅籌”

3、房產(chǎn)稅基礎(chǔ)常識

4、增值稅基礎(chǔ)常識

綜合開發(fā)中的“大稅籌”

在高周轉(zhuǎn)模式下，地產(chǎn)商經(jīng)常采用銷售+持有方式捆綁獲取項目，項目稅籌需先關(guān)注投資開發(fā)階段的“大稅籌”，后期運營階段的“小稅籌”是細水長流的小效益。在大盤視角下，影響持有商業(yè)的稅籌方式一般有五點。

a、土地計價

土地計價是在投資階段涉及到商業(yè)地價分攤；如果項目排布和總地價確認，最理想、穩(wěn)定的土地計價方式是在土地出讓合同中明確自持部分地價單價，鎖定自持物業(yè)土地成本。

b、報建組合

報建組合是在設(shè)計/報建階段影響地價分攤；一般不同規(guī)證之間按占地面積分攤地價，同規(guī)證按建筑面積分攤地價，需從產(chǎn)品、報建組合和稅籌三方面綜合考慮自持/可售物業(yè)的排布組合。

c、成本分攤

指開發(fā)階段通過成本專屬化、工程合同約定等方式盡量降低自持物業(yè)開發(fā)成本；公建配套部分成本盡量確認至銷售物業(yè)。

d、持有/銷售節(jié)奏

合理安排銷售和持有的開發(fā)節(jié)奏，銷售物業(yè)可充分利用持有物業(yè)前期虧損抵扣稅前利潤，實現(xiàn)所得稅稅負降低。

e、摘牌公司

自持物業(yè)是否設(shè)置單獨公司摘牌，需綜合評估持有物業(yè)退出稅籌效益以及和銷售物業(yè)盈虧互補稅籌效益的利害關(guān)系。

上述五點中，abc關(guān)聯(lián)持有商業(yè)的房產(chǎn)原值、投資回報率；a和b又涉及到項目排布和產(chǎn)品類型；d涉及到項目籌開節(jié)奏、開業(yè)時間；e主要影響退出稅籌。操盤團隊重點需關(guān)注的是a和b。

招商運營中的“小稅籌”

購物中心營運期“稅費”在運營成本中占重要地位，已發(fā)行的幾單公募REITs中，成都武侯大悅城2023年的稅費支出為4059萬元，占總成本的29%；青島萬象城2022年的稅費支出為5170萬元，占總運營成本的比重約20%。

購物中心招商運營涉及到的常規(guī)稅費主要為8項，部分稅率根據(jù)所在地政策存在差異。

運營期稅費中房產(chǎn)稅和增值稅是核心，以成都武侯大悅城為例，2023年4059萬稅費成本中房產(chǎn)稅就高達3411萬，“小稅籌”的核心就是籌劃“房產(chǎn)稅”和增值稅。

成都武侯大悅城稅費

收入項中，租金收入、停車場收入等屬于不動產(chǎn)租賃收入/租賃服務，需繳納房產(chǎn)稅，簡易計稅模式增值稅率為5%，一般征收模式增值稅率為9%。物業(yè)管理費、推廣費等屬服務收入/商務輔助服務，增值稅率為6%，無需繳納房產(chǎn)稅。

同等收入下，認定為“管理費/服務收入”的占比越大，對于稅籌越有利。

房產(chǎn)稅基礎(chǔ)常識

購物中心房產(chǎn)稅計繳方式分為從租和從價兩種，目前市場上大部分購物中心均是采用兩種組合計繳：產(chǎn)生租金收入的租期內(nèi)從租，空置期、免租期從價。

常見業(yè)務動作

在組合計繳的模式下，衍生出四種常見的業(yè)務動作要求：

a、計租面積

如果租賃合同中采用使用面積（GLA），項目的公區(qū)空間會被認定為空置，需按照從價計繳房產(chǎn)稅，因此租賃合同模板中會有一個建筑面積口徑的計租面積，從而規(guī)避項目存在“空置”空間。

b、租金拆分

物業(yè)管理費和推廣費無需繳納房產(chǎn)稅，且增值稅稅率低。招商和品牌方談商務條件談打包價，商場方從打包價中拆分出物業(yè)管理費和推廣費，從而降低房產(chǎn)稅繳納基數(shù)。

對于部分純扣的租戶，也需要拆分扣點作為物業(yè)管理費或者推廣費以實現(xiàn)稅籌。

c、裝修管理費轉(zhuǎn)租金

項目竣備后如無租期覆蓋，空置部分需從價計繳房產(chǎn)稅。延長品牌的合同租期覆蓋裝修期，將裝修管理費約定為租金。房產(chǎn)稅以較低的租金從租計繳，實現(xiàn)稅籌。

d、規(guī)避“免租”

如合同中出現(xiàn)經(jīng)營免租期，需“從價”繳納房產(chǎn)稅，將后期租金收入前置勻攤，或者在免租期不免物業(yè)費的情況下將物業(yè)費合同中約定為租金，經(jīng)營免租期變經(jīng)營折扣期，房產(chǎn)稅可以以較低租金從租計繳。

兩個特殊城市

在一線城市中，有兩個城市的房產(chǎn)稅政策較特殊，深圳持有商業(yè)房產(chǎn)稅全部從價；上海持有商業(yè)稅局可以接受房產(chǎn)稅全從價，也可以接受常規(guī)的從價和從租組合。因此部分高租金收入的老項目由于投資早，房產(chǎn)原值低，房產(chǎn)稅從價對于Margin很有利，如羅湖深圳萬象城、上海恒隆廣場。深圳高地價拿地的持有物業(yè)則面臨較重的從價房產(chǎn)稅，且籌劃空間小。

企業(yè)對外出租自有的房產(chǎn)

如何計征房產(chǎn)稅？

深圳稅務公眾號 深稅君：

一、根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法》（深府〔1987〕164號）第五條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值的百分之七十計算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照財務會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。房產(chǎn)原值不實或沒有賬面原值的，由房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，只適用于個人、房管部門、國家機關(guān)、人民團體、軍隊（含武裝警察）、公園、名勝古跡、宗教寺廟和國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位出租的房產(chǎn)。

整租稅籌空間

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，整租方（二房東）無需繳納房產(chǎn)稅，這也是很多開發(fā)商做關(guān)聯(lián)整租的最大利益驅(qū)動。

如某項目實際年租金1億元（稅后），如用產(chǎn)權(quán)持有公司正常租賃，則房產(chǎn)稅為1200萬元。但如果項目公司先將項目以5000萬元（稅后）整租給商管公司，項目的租金收入未變，但房產(chǎn)稅只需繳納5000×12%=600萬元。

但是整租會帶來融資、退出一系列的盡調(diào)瑕疵問題，其次對于深圳（惠州也是）這種從價計征的城市，整租無稅籌意義。

房產(chǎn)稅起征時間

正常情況下，房產(chǎn)稅納稅從竣工驗收次月開始。實務中會存在較特殊的情況是未竣備開業(yè)，此類情況一般以“開業(yè)日”作為房產(chǎn)稅起征時間。

對于“部分商家提前試營業(yè)”的情況，需前置和財務做好稅務籌劃，規(guī)避大面積從價房產(chǎn)稅產(chǎn)生。

房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間？

根據(jù)《財政部 稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條的規(guī)定，納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

停車場房產(chǎn)稅

停車場需要繳納房產(chǎn)稅，目前大部分項目均是按照停車場收入從租計繳房產(chǎn)稅，也有部分地方稅局要求按照從價計繳。

停車場是否繳納房產(chǎn)稅？

《財政部 國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

部分項目也會通過將停車場整租給關(guān)聯(lián)公司（如物業(yè)公司）實現(xiàn)房產(chǎn)稅稅籌，在首創(chuàng)奧萊REITs招募書中，濟南首創(chuàng)奧萊2021年房產(chǎn)稅為642.33萬元，2022年降至478.03萬元，招募書解釋為：“2022年稅金下降主要系停車場管理方式調(diào)整，房產(chǎn)稅計稅方式變更所致”。筆者猜測“管理方式調(diào)整”有可能是停車場做了整租。

增值稅基礎(chǔ)常識

2016年5月1日開始，房地產(chǎn)、金融等四個行業(yè)納入營改增試點范圍，商業(yè)地產(chǎn)告別營業(yè)稅，轉(zhuǎn)為繳納增值稅。增值稅是流轉(zhuǎn)稅，也是價外稅。

增值稅計稅方式

不動產(chǎn)租賃收入增值稅分為簡易計稅和一般計稅兩種征收方式，采用哪種方式以項目施工證的取得時間界定。西溪印象城和青島萬象城均存在二期開發(fā)，不動產(chǎn)租賃收入增值稅一二期分別采用了兩種計稅方式，一期均為簡易征收，二期為一般計稅。

施工證上的時間在2016年4月30日之前的項目適用簡易計稅，不動產(chǎn)租賃收入的增值稅稅率為5%，不扣除與之相關(guān)的進項稅額。

施工證上的時間在2016年4月30日之后的項目適用一般計稅，不動產(chǎn)租賃收入的增值稅稅率為9%，應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。

進項稅額是指納稅人購進貨物、勞務及服務等支付的增值稅額，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。

開發(fā)期進項稅影響

一般計稅模式下，當期銷項稅額小于進項稅額不足抵扣時，不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。購物中心開發(fā)期存在較多的進項稅，大部分商場前幾年無需繳納增值稅。如開業(yè)于2019年1月的濟南首創(chuàng)奧萊，2023年才開始繳納增值稅。

對EBITDA影響

正常情況下租賃合同中的租金均是含稅收入，利潤表中數(shù)字均為不含稅，增值稅體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中，EBITDA/NOI的計算公式為不含稅收入-不含稅支出。采購合同不管采用哪種計稅方式，含稅預算恒定情況下，供應商稅點越高對于EBITDA越有利 。

結(jié)語

“世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡”。稅負率同樣也是一個重要的資管指標，財務的各項稅籌動作浸潤在業(yè)務的方方面面，前端業(yè)務同事同樣需要了解“稅”的基本原理，業(yè)財融合。

2025年1月2日，寫于上海三林新達匯積木大師。

| 推薦閱讀 |