我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

段老師，我很好奇哈，雖然你主戰場不在抖音而是微博，但是我也經常在抖音看其他房產主播。自媒體興起以后，有很多的房產中介都在搞直播，有的就是為了尋找客戶賣新房成交；有的我也看到很多 自媒體興起以后，有很多的房產中介都在搞直播，有的就是為了尋找客戶賣新房成交；有的我也看到很多房產主播就是不賣房子，只做咨詢或者拍短視頻，然后收取拍攝費用，然后如果房子賣出去了收個0.5%到1%的費用；但是我還看到有兩種很特殊的，一種就是做直播也不強調要你留電話啥的，但是一般專注在一個城市。還有一種是天天跟你分析市場分析全國各大城市哪個能買哪個不能買的，這兩種主播到底是咋想的？他們的變現方式到底是啥？

房段子解答

抖音上的房產主播是有很多種的，最常見最泛濫的就是中介在平臺認證后上線，通過留資蓄客，線下轉化成交，90%的都屬于這類。

賣新房就拿開發商的全民渠道提成；賣二手房的話，會復雜一點，一方面拍攝房源（有的）需要向房東索取拍攝費用，另一方面大頭還是收取成交后的買賣雙方傭金。

另外還有幾種可以歸為一類的房產主播，那就是知識付費變現的。

有些是明確說付費咨詢；有些是專注一個城市方方面面的講解，但又不強調留資；還有一些是全國類的房產主播，分析各大城市好的壞的。

好奇怎么變現？尤其是后兩者，其實是細水長流，IP做大做強后，利潤比普通中介大得多。

這種主播還是有點基操的，比較在乎專業形象，IP建設，當賬號運營到一定規模后，主要有三方面的變現。

一是與開發商這類甲方的房產廣告合作、推廣，費用動輒5位數了，有些大主播檔期還非常忙。
二是做嫁接轉化，和本地、當地的一些房產機構合作，看房團也是很常見的形式。
三是付費咨詢，社群運營，線下講座甚至對接金融機構等，也是一筆相當可觀的收入。

會員提問

你好，我們目前在青五有套房子，感覺房子有點老了，考慮到后續的流通性舒適性打算買新房，現在孩子要繼續在這讀完初中（目前小學在讀），如果新房初中學區不好的話。夫妻工作分別在郫縣和神仙樹，比較穩定。家里人口5人，想買個套四三衛，但是不好找這種，預算550萬，青羊的幾個新房都看了個遍，只能買到143的你說我們該怎么買？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

昨晚我們也聊到了大概的思路，本身你們**的房子，我覺得還需要繼續自持幾年，一是孩子小升初需要，接送方便，二是目前再買房（大概率新房）距離交房是有時間周期的，加上軟裝空置，也要好幾年，所以這套房的歸宿在于繼續撐幾年，等后面孩子讀書和新房都塵埃落定了，再行置換，到時候不論是置換到新房附近給父母買養老房，還是說持有現金穩健理財都好說。

關鍵是現在550萬內的預算，怎么買房？

我覺得既要滿足保值性改善性，又要滿足長期的通勤，可能還真的是建發書香云錦好一些。

當前比較折中的方位也就是西門這邊了 最多加一個武侯新城的武侯西派臻境（喜歡的是真喜歡，無感的是真無感），武侯這邊有北二外學區的加持，和青五也基本相當。目前孩子讀書是穩定的 金沙公館也是青五 而且有三環噪音困擾 存在重復性 孩子讀初中后 學區意義就不大 而要長期面臨三環困擾 所以不算是一個很好的買法 。青羊潤府 產品很漂亮 但價格也不便宜 缺乏小學學區的加持 未來上限不會很高 至少不會很匹配當前的買入價格 雖然后期你們不需要學區了 但是也要考慮到學區帶來的保值性 。建發書香我覺得算是幾個盤里最兼顧性的買法 學區 公園 商業（規劃） 城市界面 都很好 優惠下來價格也不算很高 對比之下 能上車套四雙衛 我覺得就比較好了 算是解決短期孩子讀書后 長期看自住舒適性保值性的買法。

建發書香云錦143戶型，優惠下來跨度較大，因為不同樓棟不同樓層都不一樣大概是470-510萬之間，這個你也是加了銷售的？去過現場的吧，可以直接具體問一問，了解清楚所有價格體系和開盤節奏。如果最終確實有興趣買入，我們再來分析怎么選房攻略。

話說回來，我們再雞蛋縫里挑骨頭看建發書香云錦的話，我覺得可能當前人口入住還比較少，畢竟大工地，周圍界面還沒有快速兌現；未來周邊全是百畝大盤改善大盤，有抱團凝聚的優勢，也有內卷踩踏的風險（和行情周期相關）；西門地緣改善比較直接，往往就是純西門的客群，不像南門和東門，更加水乳交融，富豪來往之間更純粹便利。

那么帶著這樣的情緒再來看我們提到了南門東門樓盤，保利新川天珺和川師大TOD。

保利新川天珺昨天選房，的確挺熱鬧，主要是地段和產品都不錯，而且關鍵的是首批次開盤價+優惠3%，算下來，封頂不過490萬，這個單價總價放在卷上天的143戶型+產品顏值上來說，是很劃算的，但開發商組織選房比較混亂，所以一度非常尷尬。我以前曾把它對標為南門版的青羊潤府（學區一般，產品很好），但還是有很多差別，比如保利這邊的城市界面會更通透，保利的價格也的確更劃算。

雖然如此，后面保利二三批次大概率會提價，然后再上全民降價，整體操作下來，我覺得總價會和當前的建發類似。兩相比較，建發還是更注重通勤的時間成本，保利則更注重地段界面和產品力。

這是一個取舍的問題，我個人建議還是傾向于你看過的建發，畢竟你們工作很穩定，長期的早晚奔波，幸福感會大大降低，而建發本身的地段產品以及性價比，我覺得也已經非常好了。

川師大錦江府南地塊，戶型其實一般吧，而且清水發售，單價可能比較高，3萬多，加上裝修，總價會再上一個臺階，你們的550萬預算可能剛好夠。主要的賣點是三環內7號線，然后外立面是不錯的，整體來說我覺得是偏向于周邊地緣改善，比如東南門穩定上班的，你們到神仙樹上班倒沒問題，但是去郫縣不論是地鐵還是開車，都很長/擁堵，也是不太實際的做法。

500萬段位上143戶型，東西南都很多類似的產品，整體板塊產品的價值差異不會很大。但歸根結底，突破口還是根據實際的讀書、通勤需求來做分析和篩選。

會員提問

你好，麻煩對比下中交錦江頌/保利新川天珺對比，我們最后的沖刺了，看看符合我家的話，到底怎么選？

目前的感知是：距離我個人上班情況的話，林家壩/三圣鄉都近，新川較遠；基于入住之后的周邊呈現程度的話，新川/三圣鄉都不錯，林家壩較差；基于產品的話，新川/林家壩大于三圣鄉；目前個人的選擇上還是傾向于錦江頌，理由是錦江頌距離上班近，且產品不錯適合自助，但周邊呈現需要時間；其次是三圣鄉錦江上院，距離上班近且周邊相對成熟，但產品力一般，169中實得面積不大；林家壩的能建還不知道價格，但我預計來不及考慮了，可能要到下個月了，自己想著這個月就想把房子定了不折騰了。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

現在來說，我覺得核心的對比，就是保利新川和中交錦江頌了，一方面要比對實際的產品價值，另一方面要比對自住和需求的匹配度。

其他幾個，說實話，真的沒啥好比較的，全都被淘汰了。

三圣鄉的問題在于，通勤上沒有比林家壩更優，未來期望值上沒有比林家壩更高，當前還是剛需和改善扎堆的混合體，只能說短期的界面和配套是成熟的，但是長期來看，已經和林家壩這邊拉開差距了。你們從小孩小學到初中，都是看得出來做了長遠打算的，所以這一次買房也不是在乎短期的兌現，而是長期的格局。我以前寫過文章，當前成都樓市金三角就是金林灣-大源西-新川，三圣鄉或者說川師，偶有個例，但不成大勢。

錦江上院是大平層和疊拼的混合體，169戶型得房率，陽臺格局都是還沒交房就落伍的狀態，未來單純靠地段優勢來拉平和林家壩新川的產品價值，是很難的，這個不多說，也不是我們討論的重點，錦城峰會169戶型，我沒記錯的話是T4高層？沒滿2年，掛牌總價和這邊新房也還不相上下，單價來到了3萬左右，確實是看不到任何優點。

接下來是保利新川和中交錦江頌的買法。一方面是價值對比，另一方面是需求對比。

價值對比的話，保利新川3棟1201，樓層是很好的，相對靠里，街道噪音困擾較小，日照測試也是非常不錯的狀態，基本上挑不出什么毛病。再一個價格優惠3%，折算下來大概是486.6萬，單價約3.42萬，這個價格放在新川，尤其是主流的改善盤里面，可以說讓周邊招商新川印和高新天序的143業主都很羨慕。

此時我覺得，假設你放棄保利的話，真的有點心疼，學區其實也不錯，交通也遠不了多少，中交還不一定能搶到好的房源樓層，還要綁車位。但具體怎么選我們接著分析。

保利新川的戶型產品我覺得是優于中交的哈，這個你得承認，中交在林家壩當前算是不錯的了，但也是貴州小公司和中交合作開發的，保利這邊畢竟是個央企大品牌，雖然口碑是一般，但是這個盤定位翻身逆襲之作，在當前呈現用料的角度（不是組織選房的角度），是優于中交的。

保利新川的得房率是94%，粗略來看，套內單價約為3.62萬，記住這個數字。

然后再來看中交，套內得房率大概是92%，按照490-500萬包車位的話，我覺得車位的價值不好評估，真正后面到市場上大概就是10來萬一個，2個車位其實有些多余了（大家車位多，所以也不好賣）。我們就算按照實際485萬的純房子買入價來看，單價約為3.39，套內單價約為3.68萬。

從性價比來說，單價幾乎相同，保利顏值高，用材好，品牌更純粹，中交有車位（用得上的可以說是優勢，用不上的則是劣勢）。

兩個對比下，我覺得保利還是險勝的。因為中交的1棟東戶，其實是臨主干道的，這也是這個盤最大的抗性（和能建北線主干道類似），這種臨街臨主干道的，可能在豪宅的流通性上，會有些折扣。

需求對比的話，因為你們在攀成鋼，未來可能還是會有工作調動，以開車為例，不堵車的話攀成鋼到中交單邊大概是24分鐘，到保利新川大概是38分鐘。公交地鐵就不說了，中交連地鐵都沒有（最早28年開通地鐵，到時候孩子都上小學了），保利反而更快哈。

然后學區教育層面來看，中交這邊有鹽道街成師附小的分校，初中也是川師的規劃，目前來看還沒有開學，真正的教學質量能達到多高，還不好說，未來依托于錦江的教育布局，大概率是中上水準。

保利新川這邊，當前附近是蒙新和省教科院，接下來也要融入高新的大環境當中，做集團教育的趨勢，整體未來的教育實力來看，我覺得也是中等偏上的水準。

從通勤時間到教學對比的話，我覺得兩個基本差別不大，中交可能拉長來看略勝一籌。

假設你們在攀成鋼工作穩定的話，可以考慮中交，但是未來可能挪動到軟件園大源或者天新的話，那就更建議考慮保利。

還有個不可控的就是保利是確定的房源，中交則不一定，還要綁車位，存在風險性，有可能后面買不到合適的或者差樓層的，那么就擴大了風險了。

綜合來說，如果是我的話，這次買到保利，可以說是非常幸運非常不錯的買法了，既買之則安之，當前有6-8號線換乘攀成鋼，自駕時間也不長（多10多分鐘沒啥感覺），還有依托于成熟的城市界面，改善扎堆的區域氛圍，高新核心區的角度，保利是更略勝一籌的安全買法。