歷經(jīng)“招保萬(wàn)金”、“恒碧融”、“碧萬(wàn)恒”之后，正在艱難穿越周期的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)正式進(jìn)入“保中華”時(shí)間。保利發(fā)展（600048.SH）、中海地產(chǎn)（00688.HK）華潤(rùn)置地（01109.HK）位列2024年全口徑銷售額前三。

盡管房地產(chǎn)的衰落，令房企銷售排行不再像過去那樣受到關(guān)注，但這份名單上次序的變化，仍然為理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的種種細(xì)微變化提供著絕佳的注腳。

根據(jù)克爾瑞《2024年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），按照全口徑銷售額統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展不出意外地蟬聯(lián)冠軍，全年銷售額3230億元。排名第二的是中海地產(chǎn)，全年銷售額3106億元。華潤(rùn)置地以2611億元，排名第三。

至此，“保中華”格局聚成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“第一陣營(yíng)”首次全部為央企占據(jù)，前十之中，純民營(yíng)房企只剩一家。

過去幾年，央企不斷上位，股份制企業(yè)萬(wàn)科（000002.SZ）在第一陣營(yíng)勉力支撐。2023年，萬(wàn)科排名第三，但到2024年，全年銷售額2447億元，下降約35%，排名第四，由此跌出前三名。

這是近11年來(lái)，萬(wàn)科全口徑銷售額首次跌出前三。

過去多年，從穩(wěn)坐第一把交椅的萬(wàn)科，到次第“上位”的恒大、碧桂園，以及融創(chuàng)，民營(yíng)資本一度在房地產(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn)，成為樓市黃金時(shí)代的一道獨(dú)特風(fēng)景。

這一態(tài)勢(shì)在2021年開始顯出改變端倪。當(dāng)年，以全口徑銷售額計(jì)，保利發(fā)展突破5000億元大關(guān)，緊隨碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)，位列第四，與第三名融創(chuàng)中國(guó)僅有不到600億元的差距。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始劇烈調(diào)整， 融創(chuàng)掉隊(duì)，排名滑落到第11名，在超大型房企中率先暴雷的恒大更是直接滑落至45名，全年銷售額僅有455.3億元。保利發(fā)展則繼續(xù)向前，以4573億元的銷售額沖到第二，與排名第一的碧桂園只有不到100億元的差距。

房地產(chǎn)開發(fā)第一陣營(yíng)，多年來(lái)以民營(yíng)資本和非央企類房地產(chǎn)企業(yè)把持的局面，從此被打破。

不僅保利發(fā)展，另外兩家央企華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，也在那一年攀升到第四、第五，全年銷售額與萬(wàn)科的差距約在200億元左右。

2023年，碧桂園陷入麻煩之中，全年銷售額跌至第六，頭把交椅隨即被保利發(fā)展取代。中海地產(chǎn)也殺入前三，央企在第一陣營(yíng)中已占兩席，萬(wàn)科也被市場(chǎng)視作是混合所有制企業(yè)，民營(yíng)開發(fā)商已然從第一陣營(yíng)中全部退出。

這一態(tài)勢(shì)成型之后，2024年的“保中華”時(shí)間，也就絲毫不令人意外。

央企上位第一陣營(yíng)的這三年，是房地產(chǎn)劇烈調(diào)整的三年。即便央國(guó)企背景的開發(fā)企業(yè)，也能窺見房地產(chǎn)銷售規(guī)模的整體性萎縮。根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年排名前十的房企中，僅有中海地產(chǎn)全口徑銷售額增長(zhǎng)，幅度為0.25%，其余全部下跌。“保中華”中的保利發(fā)展、華潤(rùn)置地也分別下跌24%和15%。

這足以說(shuō)明，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)何其艱難，調(diào)整何其慘烈。

2021年，“第一陣營(yíng)”總銷售額19008.6億元，到2023年，總銷售額11119.5億元，僅前三名房企，就萎縮了將近8000億元人民幣。

1000億，是房企銷售額的重要門檻之一，數(shù)量多寡，可以顯現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展水平和市場(chǎng)狀況。2020年時(shí)，銷售額超過1000億元的房企高達(dá)43家，而到2023年，千億規(guī)模以上的房企只剩11家。這個(gè)水平，甚至還不及2016年，當(dāng)年，銷售規(guī)模過千億的房企，尚有12家。

2024年全口徑銷售排名的前十位，純民營(yíng)房企只剩濱江集團(tuán)（002244.SZ）一家，后者以1116.3億元排名第9位。濱江集團(tuán)實(shí)際上是一家區(qū)域性房企，深耕杭州市場(chǎng)，在當(dāng)?shù)赜小暗诙峭丁敝Q，主要業(yè)務(wù)范圍集中長(zhǎng)三角等地區(qū)，總體發(fā)展較為穩(wěn)健，近年來(lái)被視為另類黑馬。

碧桂園和龍湖集團(tuán)則滑落到十名開外。碧桂園出險(xiǎn)，全年銷售額同比大降近70%，只有605億元左右，排名迅速跌至第16名。

龍湖集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，控制總體規(guī)模防范風(fēng)險(xiǎn)，銷售規(guī)模也有所下降，約為1008億元，排名第十一，與第十名華發(fā)股份只相差不到50億元。

兩家混合所有制房企，綠城和金地，此前作為前十排行中的“常客”，銷售規(guī)模都有下降。綠城中國(guó)排名第六，全年銷售額1781.3億元，較去年下降約11.5%。昔日貴為“招保萬(wàn)金”的金地集團(tuán)，排名滑落到14位，銷售額為685億元，降幅高達(dá)55%。

無(wú)論央國(guó)企，抑或民企，還是混合所有制企業(yè)，如此規(guī)模和量級(jí)的萎縮，都很難說(shuō)是企業(yè)的單一問題，而是全行業(yè)、全市場(chǎng)的周期性問題。

其實(shí)，在周期劇烈調(diào)整之時(shí)，規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不是惟一衡量發(fā)展水平的指標(biāo)，甚至已經(jīng)不是最重要的指標(biāo)。濱江集團(tuán)等房企相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，恰恰說(shuō)明，對(duì)于很多房企而言，控制規(guī)模，深耕區(qū)域市場(chǎng)，把債務(wù)杠桿控制在合理水平，是更為穩(wěn)健和現(xiàn)實(shí)的發(fā)展路徑。

房地產(chǎn)“保中華”的格局，應(yīng)該會(huì)穩(wěn)定維持相當(dāng)一段時(shí)間。由于總體環(huán)境因素，絕大部分民營(yíng)、混合所有制房企都在縮減支出，拿地力度大不如前。如今，土地市場(chǎng)上的“大買家”，只剩央國(guó)企背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近期活躍在上海、北京、深圳土地市場(chǎng)上的，尤其是熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊的買家，主要是中海、華潤(rùn)、保利、越秀等大型央國(guó)企開發(fā)商。

只有拿地，才有“貨源”，有了“貨源”，才有銷售額。由此可見，以此“補(bǔ)貨”力度和節(jié)奏，“保中華”的銷售規(guī)模有更大保障。而包括萬(wàn)科在內(nèi)的一眾排行榜上的傳統(tǒng)常客，縮減開支，減少拿地，消化手中庫(kù)存，度過償債高峰為第一要?jiǎng)?wù)，規(guī)模、排名的重要性，都已退至其次。

在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，“保中華”及其他央國(guó)企開發(fā)商，將更多更大地占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)的舞臺(tái)，而“保中華”組合的簡(jiǎn)稱，挺吉利，也能說(shuō)明些許問題——一個(gè)平穩(wěn)和健康的房地產(chǎn)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展最重要的基礎(chǔ)所在。

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