今天這篇文章，整理下關(guān)于買房時機(jī)的整體思路，供朋友們參考。

1，買房時機(jī)的問題，其實(shí)是比較寬泛的大問題，需要從幾個維度來慢慢講。我經(jīng)常收到粉絲的私信，問我類似的問題，我現(xiàn)在有一個小房子，想換個大房子，不知道什么時間換合適；我們家孩子2027年上學(xué)，需要賣掉郊區(qū)的房子換學(xué)區(qū)，不知道什么時間合適；等等。

這類問題如果簡單答復(fù)，那其實(shí)很簡單，你想換房可以隨時換，一賣一買，當(dāng)下市場，你賣得便宜，買的也便宜；同理，你賣得貴，買的也貴。但是，這種答復(fù)，其實(shí)我不覺得有多大意義，因?yàn)橘I房這件事本身沒有那么簡單，只不過，整個行業(yè)都處于相對低的認(rèn)知水平，所以大家也只是想隨口問一問的心態(tài)。如此而已

2，買房時機(jī)問題我從以下幾個維度來講，第一個維度，宏觀市場的維度；第二個維度，微觀市場的維度；第三個維度，人的維度。人的維度如果拆分，你有多少錢，你有多大的欲望。

我覺得大家理解的關(guān)于買房時機(jī)的問題，通常只是第一個維度：現(xiàn)在房子便不便宜？如果便宜，就是大家理解的好的時機(jī)，如果不便宜，那就不是好的時機(jī)。

可如果你對市場有一點(diǎn)認(rèn)識，你應(yīng)該知道追漲殺跌的道理，樓市同樣如此，市場低迷，房價(jià)下跌的時候，往往很多人是不愿意買房的；樓市瘋漲的時候，很多人會無腦追進(jìn)去。

下面我從幾個維度慢慢來講。

3，第一個維度，宏觀市場的維度。這個維度，如果想展開講，會寫很長，我如果聊的話，能聊幾個小時，如果簡單說，也就是幾句話，本著簡單高效的原則，我直接簡單總結(jié)：

北京樓市，未來會經(jīng)歷漫長的調(diào)整期，這個調(diào)整期指的是房價(jià)會緩慢下行。（如果只想記一句話的話，那就記住這一句）

至于下行到什么價(jià)格，我沒法給判斷，我只知道這種市場里，你買房投資，想要有名義上的金錢收益，是很難的；

連相對保值我都不敢說，因?yàn)楸本┵I房的人多數(shù)都是貸款在買，房價(jià)跌了10%，有可能是跌掉了你首付的30%甚至更多。

-至于為什么會經(jīng)歷漫長的調(diào)整期，其中的原因是綜合性的，其中重點(diǎn)的一些方面包括，樓市未來的發(fā)展?jié)摿栴}、城市發(fā)展周期問題、北京當(dāng)前房價(jià)與城市價(jià)值問題、當(dāng)前房價(jià)與居民收入預(yù)期問題等

簡單說：樓市發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)很小了，過去北京房價(jià)漲幅過高，現(xiàn)在價(jià)格高于價(jià)值，收入不及預(yù)期，且會長期不及預(yù)期。（因?yàn)檫^去泡沫時代，收入拉得太高了）

也就是說，在整個調(diào)整期里，北京的房價(jià)會向更合理的與城市價(jià)值相匹配的方向調(diào)整，這個調(diào)整期，至少一到兩年的時間是不夠的。

有人會說，如果北京房價(jià)沒有下跌，反而上漲了怎么辦？對于這個城市來說，房價(jià)上漲后只會讓金融風(fēng)險(xiǎn)越來越大，城市活力越來越低。現(xiàn)在年輕人已經(jīng)不愿意來北京了，房價(jià)再漲，只會讓更多人離開。

控制房價(jià)、盡量穩(wěn)住房價(jià)、讓房價(jià)的回調(diào)有一個相對適宜的時間周期，這是當(dāng)下主要的方向。也只有這樣，北京的幸福感才會越來越高，風(fēng)險(xiǎn)也會越來越小。

4，知道了相對宏觀的房價(jià)的趨勢，很多人自然就清楚了，自己是否需要買房。也就是說，過去北京樓市，摻雜了太多的無效的需求，或者說投機(jī)的需求，這部分需求不剔除掉，樓市就還是不健康。對于個人來說，自己靠投機(jī)的想法，靠被干擾的需求買的房子，最終也會搞得自己精疲力竭。

同樣，很多人知道了房價(jià)的趨勢，在買房的時候，會用更好的心態(tài)去買，逐漸認(rèn)可買了房子是用來住的，是改善生活的，房價(jià)穩(wěn)定/下跌是常態(tài)，那就會更關(guān)注自己真實(shí)的需求與房子的匹配，買自己真正喜歡的房子，這樣幸福感也會更高。

5，第二個維度，微觀市場的維度。微觀市場，更偏重于實(shí)操。我拿最近的市場來舉例：

北京在2024年930出了放松限購政策后，市場開始進(jìn)入高成交階段，這很好理解；

那高成交階段，房價(jià)怎么走呢？

起初階段，成交量高，成交價(jià)低。原因在于放開限購大家準(zhǔn)備進(jìn)入市場買房的時候，你只挑便宜的買，市場會先把便宜的房子買空，這樣不難理解。有人說，我賣房，我一看出了政策，那就漲價(jià)賣，但是，你未必賣得掉，因?yàn)槟愕母偲分灰幸粋€人希望早點(diǎn)低價(jià)賣掉，那么你就賣不掉。所以，簡單點(diǎn)，記住開頭那個結(jié)論就行。

過程階段，成交量高，成交價(jià)趨于穩(wěn)定。收尾階段，成交量逐漸降低，成交價(jià)開始上漲。

原因在于，過程階段里，市場里仍然有大量的買房需求存在，同時，著急賣的那些房源被慢慢賣掉了，剩下的這些房源就回到了當(dāng)下的市場價(jià)，買家相對急迫、賣家相對沒那么急迫，最終就是回歸到合理價(jià)成交；

到收尾階段的時候，在賣房源里，靠譜的房源變少，但是有些買家的情緒已經(jīng)被之前的高成交狀態(tài)給帶起來了，所以房價(jià)漲一小部分，那些買家也能接受，最終體現(xiàn)出來的就是房價(jià)漲了。

結(jié)束階段，低成交量，低成交價(jià)。當(dāng)那些被市場情緒帶起來的買家被市場慢慢消化掉、同時市場上的價(jià)格好的房源越來越少的時候，成交量會繼續(xù)降低，買家一看價(jià)格有點(diǎn)太高了，就回到了觀望狀態(tài)，部分賣家發(fā)現(xiàn)好像房子賣不掉，所以還會慢慢把價(jià)格降下來。

這就是微觀市場里的一個小行情表現(xiàn)。大家如果看一次理解不了，就多看幾次，這種規(guī)律已經(jīng)發(fā)生過很多次，規(guī)律就是規(guī)律，你懂了這個規(guī)律，它就會解決你的市場疑問，你不懂，你就會被市場帶節(jié)奏，變成收尾階段里接盤的那個人。

從實(shí)操層面來看的話，你如果能理解市場的宏觀趨勢，與微觀市場的規(guī)律，當(dāng)市場進(jìn)入到膠著期，房價(jià)漲了，你到底買不買，這個時候就相對更理性。

（我從來不覺得買貴了本身有什么問題，有問題的是，你是被市場帶了節(jié)奏，在原本需求沒那么迫切的情況下，恰好在微觀市場里高價(jià)接了盤，這就是對市場不理解付出的代價(jià)。有迫切需求的，而且了解市場的，自己經(jīng)濟(jì)能力也能承受的，買貴了就買貴了，沒那么糾結(jié)）

6，第三個維度。你是誰，你有什么需求。

買房時機(jī)，除了市場時機(jī)之外，我覺得更關(guān)鍵的是買房的主體，即個人或家庭。

買房對于個人或家庭來說，它最本質(zhì)的意義上來講，是提升幸福感的。房子能給人帶來安全感。

實(shí)際上這句話說得并不全，更全的一個表達(dá)是，靠自己的能力、沒有任何（太大）壓力的情況下買到的房子，才會給你帶來安全感。

而當(dāng)今社會是什么狀態(tài)呢？很多人給了自己太大的壓力，雖然買了房，但是房子是一個累贅，反而讓自己沒有了安全感。這就是從人本身出發(fā)，來考慮買房時機(jī)這件事的意義。

人最大的財(cái)富是你自己，如果你把自己搞得壓力太大，那么你就在破壞你真正的財(cái)富，那其它的金錢財(cái)富等，就談不上什么意義了。

1）對于你來說，到底什么時候才是好的時機(jī)呢？當(dāng)你買房不覺得有壓力，或者壓力很小的時候，這是你的買房時機(jī)。

買房沒有壓力就意味著，你的資產(chǎn)情況至少是健康狀態(tài)，即使需要貸款，貸個一兩百萬，一點(diǎn)壓力都沒有，那買房對于你來說，就會大大提升幸福感。

2）你到底有什么樣的需求？

現(xiàn)在很多人會去買學(xué)區(qū)房，我覺得買學(xué)區(qū)房本身并沒有什么問題，有問題的地方在于，有很大一部分人不清楚自己的需求到底是什么，跟風(fēng)買學(xué)區(qū)。

很多人在北京買房也是跟風(fēng)買，為了面子，虛榮心，覺得在北京有套房子會更好。甚至覺得在北京二環(huán)三環(huán)買房肯定比四環(huán)買房好。買房不是為自己的實(shí)際需求——住得舒不舒服這方面考慮，更多考慮的滿足自己的虛榮心。

那最終的結(jié)果就是需求和房子錯配，自己也會因?yàn)檫@種錯誤的決策，而處于痛苦的狀態(tài)。

想清楚需求這件事非常重要 。當(dāng)然，需求也必須要和能力相匹配。

買學(xué)區(qū)房的人，有人首付1000萬，有人首付不到200萬，這兩種情況，就完全不一樣，超出自己的能力范圍去做事，只會讓自己難受。

人應(yīng)該活得輕松一些，讓自己處于舒服的狀態(tài)，而不是給自己加一些莫名的壓力——虛榮心、為了買而買、為了投資保值而買等等，這都會給你帶來莫名的壓力。

況且，你的虛榮心只是滿足自己而已，沒有那么多人真正在乎你，你買不買學(xué)區(qū)房，買不買東西城，沒人關(guān)心，只要你能說服你自己，一切就都好說了。

放下一些讓自己活得太累的執(zhí)念，想清楚自己真正的需求，想要買學(xué)區(qū)，就多從真正的孩子教育角度去考慮……有些人把自己搞得壓力那么大，自己到了三四十歲，每天都焦慮痛苦難受，那么你的這種狀態(tài)，怎么可能給孩子創(chuàng)造出輕松的氛圍呢？這種情況，根本談不上真正的好的教育。

只有家長輕松，孩子才能在一個輕松的氛圍下成長，我是覺得，談教育得先談自我教育自我調(diào)節(jié)，中國絕大多數(shù)家長自己都活得特別累，試想以后你的孩子也變成你現(xiàn)在的樣子，你愿意看到嗎？

想清楚需求，其實(shí)就是想清楚你真正想要的東西是什么，生活的意義是什么，你只有找到這個答案，你買房也好，干別的也好，一切都會變得很順。

這也是買房時機(jī)的一個重要話題。

3）你買房焦慮嗎？你如果焦慮，那對于你來說，這是最差的買房時機(jī)。

這是一個更直接，更簡單的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

至于為什么，答案在上面。

看上去買房是一件很簡單的事，實(shí)際上我接觸了這么多人之后，我發(fā)現(xiàn)，這件事本身（花錢、買入），和這件事所代表的意義，是完全兩碼事，多數(shù)人都是在脫離它本身的意義的狀態(tài)下，盲目地做這件事。

以上是我關(guān)于買房時機(jī)的一套相對系統(tǒng)的答案，僅供參考。

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