我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

房段子，成都土拍到了下半年，感覺越來越貴了呢？好心慌，害怕房價上漲很多，買不起房子了。關鍵好土拍的地也不多，我折騰了一年了，還沒買到房子，你說這種土拍的上漲，對我們普通買房的人來說，不是一件好事吧？

房段子解答

成都的土拍還是有點夸張，而且不健康了，和隔壁重慶差了幾倍，這意味著高總價的產品會越來越多，越來越貴，但成都雖然有新西蘭首府美譽，但還是有上限約束的。

明年大家看，好多新房都會來到700w+的段位，甚至不乏很多千萬豪宅。

真到了這種層級，頂豪完全可以躍階去沿海發達城市或者北上廣深，一定要死磕成都的并不多見。

賣地賣得瘋，地主很高興，開發商瞎高興，房產從業人員也亂起哄，其實屬于飲鴆止渴，都有弊端。

地主現在把預期拉這么高，未來要是擠泡沫，越拍越低，誰會掀桌子？城運會遭到質疑。

開發商也不都是聰明的，預售制度、各種營銷還可以打雞血，動輒20-50%的溢價，卷得要死的銷售團隊，能畫餅快速賣掉倒還好，賣不掉砸在手里還要淪為笑柄。

博主中介也亂起哄，覺得成都真的就硬起來了，土拍新房二手房全部都漲漲漲，殊不知這些豪宅的客群是非常稀少的，大家爭奪得也非常白熱化，一年到頭上躥下跳最終稀飯都喝不上，贏麻了？

當然，最慘的還是***，不展開說了。

成都房價還是要穩打穩扎一些，近三年建議二手房維持在100-300萬的主流區間，新房維持在300-600萬的段位（頂豪動輒千萬很正常，能理解，但不應該是主流），才比較匹配城市能級。

我是真心希望今年土拍的量還是要持續供應的，土拍的價還是要穩一手的，至少維持買方市場吧？

會員提問

你好，我預算60-80萬，下面有兩種選擇，你覺得哪種更適合呢？1、去城區買一個娃娃讀初中，后面租出去，再賣掉，或者父母住。2、買個大源的安置房套二，但是就想再壓縮下預算，或者加點錢買兩套60萬的老破小租出去，租出去（比如玉林那附近的）反正都是低首付低利率。首付三成的條件下，20W買一套60W的，26W買一套80W的，錢都差不多的，一個月租金好歹有2000。你覺得咋個買合適？是買60-80這種，還是買個一百多W的剛子樓？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們預算60-80萬，說實話在成都樓市算很低的了，這個時候我建議關注三個需求，讀書、自住通勤、租金回報。不說滿足三個，能滿足其中2個就是不錯的買法。房子都是因人而異的，你嫌棄的，別人卻奉若至寶，沒有差房子只有匹配度。

1、60萬去市區買個老破小，租出去+孩子初中學位+可能的父母養老房。這個思路其實還是不錯的，就看能否匹配你們額外的需求了（比如接送孩子的通勤，初中生晚上也要接送的）。

2、80萬我也看了下，大源安置房這邊的確買得到，電梯套一小套二這種，學區正在升級更名，但也暫時沒改變劃片范圍，整體來說還是利好的，核心點我覺得不是看中學區（目前我都不清楚你們買這套房是否需要拿來當做孩子初中學區所需？），而是看中租售比，尤其需要比對的，就像你說的，首付20和26萬，本質上并沒有什么差別，這類老破小/安置房的漲跌宿命都是差不多的，可以細細核算一下租售比的問題，哪里的回報高，哪里能更多的抹平房貸問題，哪里就更值得入場。

至于最后的，到底是60-80萬這種老破小安置房還是100多萬的剛子樓？如果你不自住的話，我肯定推薦前者了。后者從租售比和保值性來說，我感覺還不如前者（只不過流通性的話，次新剛子樓會好一點，但也是折價虧本破發帶來的，如果能熬緣分，不急售的話，反而是老破小安置房的回報更高更穩）。

會員提問

接上，我們在22年買了大源的次新房，小孩讀一年級了，現在父母無房想花100萬買個房子，提前布局養老房，目前可以出租。另外家庭名下還有***老小區和美洲的套二，租出去了，你看有沒有必要把大源的房子一起賣了置換更新到大源西林家壩去？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

單純看你父母的養老買法，100萬的預算，我覺得和前面的60、80沒有本質上的差別，養老也是自住，也不能說去買個很蝸居的房子，至少還是要有小區內外環境，正常的五臟俱全，后面你們看小戶型的話，盡量選擇那種步梯3樓或者說已經/準備安裝電梯的房子，是比較正確的買法。

至于說**，95平的套三雙衛還是比較經典的，當初不知道你們買成多少？4萬？

現在來看，基本上行情也是在4萬左右，沒有很大的漲跌，但是虧個利息啥的，而且假設你們現在出售，還要占用5年學位，是買家大肆砍價的一個理由，再加上當前行情屬于比較低迷的階段，價格一來二往，估計并不占優勢，要虧本出手。

現在賣是虧本，接下來短期1年左右可能還會更虧，但是熬過最艱難的時刻后，房價還是有望恢復如初，走上一個正軌。整體出現U型發展。

假設現在低價出售，套現380+60萬現金補償進去=440萬，這個預算買大源新房是不夠的，買林家壩新房也還差點（主流的來到了500級別）。

如果以后不看重初中學區了，那么才能說是放棄**，直接套現+杠桿60萬+父母現金資助（未來和父母同住，不再買老破?。?500萬級別，此時上手林家壩套四雙衛新房（通勤沒問題，未來學區融入錦江行列）。如果父母資助得多，比如100萬，再踮踮腳，看看大源西的改善新房也可以（但是覺得壓力太大了）。

要是考慮到當前離婚后名下無房沒有安全感的話，我覺得也可以低賣低買，再稍微加點杠桿。

380+100萬貸款=480萬，上手林家壩能建/中交143戶型改善套四雙衛，以后依托錦江的初中體系。

至于說大源本地置換的話，新房估計有點難，還是看二手房吧，最好找那種也被占用了學位的，好砍價，主打一個低買低賣，降低摩擦成本，降低單價成本，比如置換到華潤鳳凰城三期，現在141的套四雙衛，基本上單價降到了3萬出頭，你凱德這邊置換過來，也比較合適舒服，繼續大源學區，近距離通勤，滿足名下有房，還實現了改善的目的。