1月9日，碧桂園終于公告了境外債務重組的最新進度，宣布與7家銀行組成的協調委員會達成共識。

如若實現，將減少最多116億美元債，并將債務到期時間延長至最多11.5年并降低融資成本，最短也有7.5年。

碧桂園的債務重組方案也并復雜，五選一：

一是拿錢出局？只能拿本金的10%；

二是債轉股，100%認賬，轉成股東；

三是組合方案，33%拿錢，67%債換股，也是100%認賬，7.5年兌付；

四是等著拿錢，認賬65%，9.5年后兌付；

五是等著拿錢，100%認賬，11.5年后兌付；

簡單來說，急著要錢，沒有。想拿全額的，等我修復。

截至2023年上半年，碧桂園的總債務規模大概是1.36萬億，其中境外債務規模是164億，相當于1200億人民幣。

存貨還有8827億。

我一直強調，碧桂園過去主打三四線城市，這五年來全國資產價值下滑，導致碧桂園的資產估值存在虛高現象。在如此債務規模下，碧桂園給出這樣的債務重組方案，并不稀奇。

解決境外債務，只是首要目標，還有近萬億的境內債務，還沒有給出明確的重組方案。

2024年，碧桂園累計降幅房屋超38萬套，比預期的減少10萬套。

在1月7日披露的信息中，碧桂園2024年銷售471.7億元，中指院的數據是604.8億。

現在的地產銷售，大部分進入負毛利銷售階段，如此的銷售額，盡管仍在TOP20以內，但要想短期修復資產負債表，顯然是不太可能的事情。

我可以百分百肯定，只要國內資產無法進一步推高，國內任何一家地產公司都無法自我修復資產負債表。

過去的頭部民企是，未來的地方城投也是。

因此，當下的任何一家暴雷房企的重組方案，本質上就兩個思路，一個是割肉走人，另一個是用時間換空間。

等資產價值重新回到上升通道。

我們當下的經濟，本質上是家長有意識讓孩子們主動降杠桿，以應對全球化障礙和全球經濟失速。因此，讓孩子們重新加杠桿肯定是絕無可能的。

隨著五年的樓市調整，全國的資產估值基本下滑30%了。這意味著資產持有者的短期賬面負債率是上升的，資產持有者不得不采用“縮衣節食”來逐漸修復資產負債表。

由于資產估值的下滑，房價收入比也得到了修復，這是一個非常重要的參數。無論未來我們的家長采取什么的政策，基本上不會再去拉升房價收入比。

因此，答案也就顯而易見。

要么是全民等比例通脹，要么就是地產雙軌制（保障房和商品房）。

暴雷房企，賭的都是這個。

因為如今的地產大船，又上來了兩位大哥，一個是地方城投，一個是國央企。

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