如今行業里土地的競爭已經非常激烈

新增土地儲備決定了新增的貨值，就像一家公司未來能做多少業績，就從它們儲備了多少客戶里產生

提到房地產最大的地主，各位會想到誰

如果打開年中的任意榜單

答案可能是保利發展、或者是中建系

而我們今天要分享的

實際上是這兩年樓市土地市場隱秘的另一面

有的城市，在非公開市場協議出讓的土地，已經超過了公開市場，存量隱形地王因此誕生

還有些地方，正在有一類房企愈發猛烈的攻城略地，很久沒關注的下沉市場，正在崛起另一個“碧桂園”（強勢民企）...

這些現象的背后

也讓人們后知后覺

房地產最大的隱形地主，或許不是我們認為的那些企業

如今各城市最大的土地儲備方，終于浮出水面了

01

比如，協議出讓的方式，今年在上海就造了多個“地王”

所以，你可能也想象不到，將非公開市場的土地成交統計在內的話

上海的“隱形地主”并非榜單上的規模型房企，而是它：上海地產集團

大家來看今年上海的協議出讓土地情況有多夸張

可以說是發力最猛的一年

（來源：網絡）

今年上半年上海五輪土地出讓賣地總金額累計才654億

但非公開市場的協議出讓土地，金額就高達851億

而這其中，上海地產集團就斥巨資超過800億拿下13塊地

（來源：網絡）

確確實實是如今上海的存量土儲之王

不過可以看到非公開市場的土地多以大型舊改地塊為主

而上海地產集團背靠上海國資委，是上海城市更新的主要平臺，其主要角色是深入參與前期舊改地塊的安置工作，后續再引入市場化房企，聯合開發

而為什么說這家企業是隱形地主的原因

大家可以感受下，上海地產集團在土地市場拿下的項目，無不是上海最好的最核心的黃金地段

可見，這家企業在上海的城市建設中，含金量有多高

徐匯東安新村523億的總價地王，由上海地產+徐匯城投聯合獲得后掛牌轉讓

現在東安新村兩塊地，已經在在上海公共資源交易中心，掛牌90%的股權捆綁轉讓

由這個典型案例可以看到

上海地產集團拿地模式的特點：與區政府的城投公司成立合資公司拿地

再通過股權轉讓，最后形成“協議出讓+產權轉讓+合作開發”的模式

東安新村地塊，上海地產與徐匯城投合作，各持股50%，黃浦區淮海中路的余慶里地塊，是與金外灘集團合作，而金外灘集團實際控股公司為黃浦區國資委

即便是自己拿下的地塊，上海地產集團也較少獨自操盤開發，且轉讓到市場上的動作很快

今年3月份，上海地產集團依舊通過協議出讓拿下新江灣城板塊2塊地

才過去沒多久，6月份，新江灣城其中一塊和北外灘的三幅地塊，就通過資產包的形式，打包賣給了建發房產，建發獲得100%的開發權

還有，剛剛開發濱江板塊后灘九宮格，上海地產同樣也是通過協議出獲得其中2塊地，后續應該很快，上海地產將會以資產包的形式上架轉讓

據說今年的上海地產集團，還有超過千億的土地資產包，會持續轉讓，如果確實如此，這個份額遠超公開土地市場

也因此，上海地產集團擁有自己城市更新的朋友圈

很多房企進入上海，在公開土地市場搖不到土地，最后大概率都會與上海地產進行合作

就拿有三年未在上海拿地的華潤置地來說

回到上海樓市的第一塊地，就來自于上海地產的舊改項目轉讓：三林楔形綠地

三林楔形綠地，是市級城中村改造項目中規模最大的城市更新項目，約4.2x平方公里，其中前灘潤璟就是其中的一部分

總建筑面積達到約7.2萬平方米的長橋新村片區舊改項目，其中就引入了招商蛇口作為合作伙伴，即為海上清和璽

還有寶山顧村大型居住社區拓展區新顧城板塊，也是上海集團的城市更新項目之一

截至2024年底，上海地產集團已經累計實施了32個城市更新項目，涉及面積約147萬平方米

可以看到，這個城市超過一半的城市更新土地，都交給了上海地產集團

而接下來幾年，又毫無疑問是上海發力城市更新的最猛時期

我們會越來越多看到，房企們來到上海，想要獲得核心地塊

除了去招拍掛市場試運氣，也會和上海地產集團這樣的企業合作

不僅如此，上海地產集團不僅在城市更新中擁有大量土地，在公租房、保租房、動遷安置房模塊，也是上海這個城市體量最大的持有者之一

所以，與其說這是上海的“隱形地主”，不如說它是上海的“舊改之王”

02

說到第二種隱形地主，我提名各城市地鐵公司

最近兩年，地鐵公司包圓土地市場的畫面，時常出現

先說兩個城市

一個是沈陽

在2022年沈陽二批次集中供地的10宗地塊，沈陽軌道交通獨得8宗

這還不是偶發事件

接著2023年，沈陽整個城市就只賣了10塊地，有7宗被沈陽軌道交通拿下

沈陽軌道交通集團花了65億，一舉拿下這座城市七八成的土地

另一個城市，合肥

在土地市場較為冷淡的二線城市，地鐵公司往往成為托底角色

合肥軌道交通在2022年開始加碼土地市場，年內競得9宗地塊

在2024年合肥軌道交通再次大手筆拿地，以138億元左右金額，拿下707畝，9塊涉宅土地，位列合肥拿地企業第一名，并拿下合肥的單價地王

其實，回顧這兩年的土地市場

你會發現，地鐵公司的存在感持續走高

另一方面來說，地鐵公司確實也是各大城市的“隱形地主”了

尤其是在2022年，把各城市地鐵公司拿地金額加起來，都要抵過一個千億房企級別的企業了

時間到了今天，并沒有停止，還在瘋狂拿地

最典型的就屬廣州地鐵和廈門軌道交通建設，不僅以近30億的拿地金額位列前茅

截至寫稿前，它們還在出手

廣州地鐵在7月又花了21億底價拿下地鐵上蓋地塊

廈門軌道交通更厲害，直接拿下五緣灣地塊，花了28億

如今，隨便點開一條賣地新聞，各城市和軌道公司掛鉤的房地產項目，已是樓市常態

很多地鐵公司，硬是把房地產這個副業，干成主業，悄然成為當地的拿地大戶

廣州地鐵就是

2024年報里，房地產經營收入比運營收入還要多出20多個億

難得的是，如今地鐵公司的項目，依托于TOD軌道開發的模式，地鐵上蓋的項目，擁有先天優勢

尤其是在那些地鐵尚未全面鋪開的城市中，TOD+住宅+商業就是香餑餑

因此還成為了當地賣得最好的開發商

去年，廈門房企商品房銷售中，廈門軌道集團無論是銷售金額，還是銷售面積，均為第一

（來源：克而瑞）

某種意義上，地鐵公司已經成為廈門最大的房地產企業

而地鐵公司能夠在樓市冷淡期托底土地，背后的學習榜樣，毫無疑問就是香港地鐵

截至2025年7月，港鐵在全球范圍內的房地產項目一共達到86個

深圳地鐵緊隨其后，一共有53個項目，是深圳TOD開發的絕對主力

從項目數量上看，如今的地鐵公司，已經成為了樓市不可忽視的一股力量

噢，別忘了

地鐵公司入局房地產的模式還非常多樣化

它們不僅自己拿地賣房，還是知名房企背后的大股東

曾排名行業第一的萬科，深圳地鐵集團是第一大股東，也是實際控制者

廣州地鐵就與越秀地產達成了深度合作，不僅雙方共同成立品秀地產，共同開發TOD項目，廣州地鐵還是越秀物業的主要股東

可以說，如今廣州地鐵+越秀集團兩者的份額加起來，也算是當地最大的土地儲備方了

大家看到了么

地鐵公司正在以越來越多樣化的形式，參與著每個城市土地的運營和開發

03

在下沉市場，我看到另一個“碧桂園”崛起

先聲明下，這個比喻沒有任何負面的意思

因為確實無法找到更加合適的詞來形容這個品牌崛起的勢頭有多迅猛

相信你也聽過它的名字：邦泰集團

一家來自四川的民企，在2021年我曾接觸過這個品牌，當時對它留下深刻印象

來自于它與眾不同的深耕路線，當時進入的城市除了成都大本營，其余都是房價不過萬的縣城

（統計時間：2021年）

它不僅深耕三四線，還在下沉市場有著遙遙領先的銷售力

來看幾組數據，如今的邦泰依然保持下沉市場的統治力

邦泰在樂山銷售市占率超60%，在宜賓邦泰臻境登頂主城銷冠，同時在德陽、自貢、廣元、眉山、西昌、玉溪等三四線城市成為第一

（來源：克而瑞）

一直是四川地級市的銷售冠軍，且斷崖領先

但沒想到的是，一直深耕四川區域三四線的邦泰，這兩年開始走出來了

且是不斷往上走

不僅是更大范圍的走出四川，進入城市的能級也在升維

邦泰的步伐從三四線走到了各大二線城市

今年，邦泰在多個二線城市拿下多幅地塊，并都創造了熱銷

在南寧，邦泰才進入一年多，就拿下6塊地，不僅銷量進入前十，首個項目邦泰璟和已經成為南寧單盤之王

（來源：克而瑞）

在西安，邦泰半年就拿了5塊地，在合肥布局了4個項目，長沙2個...

一家外來的民企，進入那些行情下滑停滯的城市，只花了1年時間，就能拿出這樣的成績，可以說是奇跡

在全國上半年拿地面積的排行榜上

邦泰新增土儲144萬平方米，已經位居全國第四（前兩年分別排名第13、14），是民企中第一

（來源：中指研究院）

大家有沒有覺得這樣的畫面非常熟悉

先深耕三四線，再走向全國化

而邦泰的拿地策略和當初碧桂園的不同之處在于

它抓住了這幾年二三線城市的空白期，通過小盤快跑的形式降低風險，實現高效布局

主要拿地的地塊面積聚焦于5萬㎡的中小體量盤，開發時間短，周期快

如果你問

現在的房地產行業還有黑馬嗎

我想，邦泰就是現在最成功的那一個

相信它會在不斷深耕三四線的基礎上，成為下沉市場最大的“隱形地主”

而且也很有可能，未來我們會在其他一線城市的土拍市場中，看到邦泰的身影

04

我們說的“隱形地主”，這里要加上一個雙引號更為合適

實際上想要表達的是，如今行業土地市場，正在崛起的三股力量

1，那些深耕舊改的企業，成為未來核心城市主要角色

如上海、深圳的主要角色，舊改項目體量大、資金成本高、操盤難度大，主要模式以國資平臺拿地+房企聯合開發

不過個別城市也有民企操盤，如深圳鴻榮源，操盤深圳多個超大體量舊改項目，也是這座城市的隱形地主

2，各城市地鐵公司正在快速占領TOD上蓋項目的份額

不僅聯合開發，地鐵公司自己操盤的項目也被客戶認可，如廣州地鐵、廈門軌道交通集團等，產品力快速提升會是這類跨界房企的下一步

3，下沉市場有人退出，就有新王登場

在這兩年的市場冷凍期，邦泰集團以更加穩健的步伐，從下沉市場走向上層，或許未來我們亦會看到這個品牌進入更高能級城市

本質上，在任何市場，如今能夠成王

已經不能單一的靠著當初標準化的模式

而是靠一個又一個項目產品力征服市場獲得的

不管是國資平臺，還是地鐵公司，亦或是新勢力民企

讓土地轉換成為該有的產品價值，才能讓真正的野心實現落地

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6166篇原創文章