河南
文：向善財經(jīng)
當(dāng)潮水退去，為何貝殼留下的不是“價值珍珠”，而是些許的質(zhì)疑？
最近，投資貝殼（貝殼找房）的朋友們可能會有點(diǎn)兒郁悶。
前腳剛嘗到點(diǎn)，可能是由一連串積極政策帶來的股價暴漲“甜頭”。結(jié)果這段時間，貝殼的股價就迎來了一路陰跌，大有一副想要退回到“漲潮”前低位的走勢。
截止到1月10日收盤，貝殼-W(HK:02423)的每股股價為42.95元，較9月份的歷史高點(diǎn)73.5元大幅縮減約41.56%。
前后變臉為啥這么大？
原因是多方面的，可能有投資者對三季報表現(xiàn)的不滿、也有對外部大環(huán)境的擔(dān)憂，同時還有對貝殼“一體三翼”的第三翼——貝好家戰(zhàn)略質(zhì)疑的……
特別是貝好家，哪怕管理層曾多次強(qiáng)調(diào)“我們不是要成為房地產(chǎn)開發(fā)商，在長期的商業(yè)模式上，我們不會使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開發(fā)投資。”
但在2024年9月和12月底，貝好家以超17億元資金連續(xù)競得成都和上海核心地段的兩塊地，并宣布將自主操盤后，市場還是響起了一種聲音：貝殼是不是真的想成為房地產(chǎn)開發(fā)商？
這也讓一些投資者擔(dān)憂和質(zhì)疑了起來。
至于在擔(dān)憂什么？
有開發(fā)商將其形象比喻為，擔(dān)心貝殼不學(xué)“華為造車”……
貝好家，不想學(xué)“華為造車”？
2023年7月，貝殼在原來“一體”（房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）和“兩翼”（家裝和惠居）的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，正式引入了“貝好家”這個第三翼。
從定義上看，貝好家是一個數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，以C2M為核心理念，利用用戶洞察和大數(shù)據(jù)支持，為合作伙伴賦能，收取包括產(chǎn)品定位、設(shè)計等一整套解決方案服務(wù)費(fèi)。
這基本就和華為的“造車模式”差不多。
并且和華為的技術(shù)底蘊(yùn)一樣，背靠過去積累的龐大房產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶需求洞察，貝好家當(dāng)一個高級房產(chǎn)咨詢公司、產(chǎn)品設(shè)計公司也是沒問題的。如果再配合著房企們所擅長的供應(yīng)鏈管理、建造與物業(yè)服務(wù)，兩者的合作就是一種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)。
結(jié)果也確實(shí)如此。2024年12月中旬，電建地產(chǎn)與貝好家在北京合作推出的長安華曦府開盤，2.5小時便售罄，銷售額達(dá)到16億元，直接上演了少見的“日光盤”。
很明顯，如果順著這條既定路線走下去，沒人會質(zhì)疑貝好家的未來想象力。
但可惜的是，當(dāng)貝殼和貝好家拿地并宣布自主操盤的時候，這一切就增加了變數(shù)。
從現(xiàn)在透露出的市場信號來看，貝好家此舉似乎是想要獨(dú)立打造出幾個“成功”的方案樣板間，用一個又一個成功的合作項(xiàng)目，去向品牌房企們證明C2M理念和“1+2”業(yè)務(wù)模式的想象力。
看起來是有點(diǎn)道理的，但房企開發(fā)商們的接受程度有多高那？
因?yàn)?strong>這就相當(dāng)于，讓華為先造一輛或幾輛大賣的自有品牌神車，等到把這條路跑通了，然后再放棄掉這塊大肥肉，轉(zhuǎn)頭告訴其他品牌車企：我們來搞深度技術(shù)融合，幫你們造車、賣車……
怎么可能有品牌車商敢放開合作？
這不是以小人之心，度君子之腹的問題，而是前浪對后浪競爭關(guān)系下的必要防范。
就像華為，任正非在正式場合非正式場合，不止一次的強(qiáng)調(diào)不造車，從始至終也沒有造車的實(shí)質(zhì)性動作，但不少品牌廠商還是一度生出了軀體和靈魂之爭。怕的不就是“引狼入室”，以至于培養(yǎng)出了一個最熟悉自己的有力競爭對手？
更何況現(xiàn)在的貝殼和貝好家，一邊嘴上表示對房企開發(fā)商的位置沒有覬覦之心，但另一邊的所作所為以及現(xiàn)實(shí)業(yè)績情況，又很難不讓其他開發(fā)商心生防范……
在這種競爭懷疑下，貝好家能不能獲得更多的房企合作，我們暫且不知，但可以確定的是，原來為合作伙伴賦能的近乎穩(wěn)定的市場增長，可能也會受影響了。
而且這還只是一方面的利空影響，另一方面，如果貝好家真的變成了開發(fā)商，那么貝殼最核心的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也可能會受到部分影響。
畢竟，貝殼一邊做著其他開發(fā)商項(xiàng)目的銷售，另一邊還要做著貝好家的項(xiàng)目，可有買房需求的人就那么一批，那這就不得不讓房企們擔(dān)心一個厚此薄彼的問題？
試想這么一個場景：貝殼在推流銷售時，會不會先讓“親兒子”貝好家吃個飽，然后剩下的再分給這些合作伙伴……
事實(shí)上，這不是潛在的擔(dān)憂，而是貝殼在當(dāng)前二手房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場占據(jù)頭部局面之下，時有被爆出來的問題。
比如有用戶就擔(dān)憂表示：將房源掛在鏈家和貝殼，他們經(jīng)常會給你推他們的托管服務(wù)；如果你不接受自有托管，那么會不會推薦層面先緊著辦理托管服務(wù)的房源那？用戶有這個質(zhì)疑也實(shí)屬正常。
以小見大來看，如果貝殼在對待貝好家和其他房企銷售時，會不會讓沒有合作的開發(fā)商也擔(dān)心這個問題？
當(dāng)然，這些說的都有點(diǎn)遠(yuǎn)了。其實(shí)回到現(xiàn)在來看，就算拋開各種明里暗里的競爭不談，貝殼想要自主操盤，甚至是在未來進(jìn)一步成為開發(fā)商，好像也有著不小的挑戰(zhàn)壓力。
一方面是管理團(tuán)隊的操盤能力，盡管貝殼為貝好家拉來了“總能干成事兒”的貝殼老將徐萬剛等核心團(tuán)隊成員，但房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開發(fā)終究是兩種經(jīng)營邏輯，所以當(dāng)貝殼自主操盤的時候，又會不會出現(xiàn)水土不服的情況？這個還有待進(jìn)一步觀察。
另一方面還需要彌補(bǔ)和提升工程建設(shè)能力。畢竟，過去貝殼的業(yè)務(wù)模式更多是“紙上談兵”，但現(xiàn)在要把設(shè)想落成現(xiàn)實(shí)，這就需要組建靠譜的上下游供應(yīng)鏈伙伴以及對應(yīng)材質(zhì)的整合，這同樣是個艱巨的任務(wù)。
但好在，能用鈔能力解決的事，對貝殼來說基本都不算事。截止到2024年9月底，貝殼的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”和“短期投資”規(guī)模就達(dá)到了532.27億元，長期投資的底氣還是非常充沛的！
不過即便如此，從一個投資者的視角看，相比于“華為不造車”模式的穩(wěn)穩(wěn)幸福，貝殼又何必要走上了一條滿是荊棘和不確定性的破局之路呢？雖然未來的結(jié)果如何，我們暫且不得而知，但還是真心希望貝殼能夠做出最正確的選擇……
盈利能力承壓，貝殼何時才能“降本增效”？
“對于一個大的組織來說，最可怕的是沒有增長。”在2024年三季度業(yè)績發(fā)布后的電話會上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長彭永東這樣說到。
這對應(yīng)著，去年前三季度貝殼實(shí)現(xiàn)營收623.3億元，同比增長為8.27%；第三季度實(shí)現(xiàn)營收225.8億元，同比增長26.8%，一舉擺脫了上半年連續(xù)負(fù)增長的頹勢；也對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家們積極拓展的戰(zhàn)略方向。
不過如果你從業(yè)績表現(xiàn)來看，現(xiàn)在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問題。
天眼查APP顯示：2024年前三季度，貝殼的歸母凈利潤34.95億元，同比下滑了32.97%；第三季度，歸母凈利潤為11.71億元，同比增長僅為1.13%。
這就意味著，即便是增長，但貝殼也算是進(jìn)入了低質(zhì)量增長時代。
對應(yīng)的，今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場預(yù)期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房和租房等業(yè)務(wù)利潤率下滑的拖累。
其中，房屋租賃板塊營收增長了21億元，同比增長118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長到了38億元，同比增長115.5%，整體毛利率僅為2.56%。
可見，貝殼的房屋租賃服務(wù)盈利能力，還有很大的提升空間。
但是在此背景下，貝殼卻沒有選擇降本增效，同期的運(yùn)營費(fèi)用逆勢增長了11%至44億元。
這也使得對應(yīng)的經(jīng)營利潤率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。
原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。
比如同期，貝殼銷售和市場費(fèi)用增長了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進(jìn)了家裝家居板塊，同時還有貝聯(lián)門店及品牌的拓展等。
這個其實(shí)不難理解，雖然家裝板塊有著貝殼的平臺引流，但由于品牌可選擇項(xiàng)偏少，所以不少裝修消費(fèi)者還是會在線下尋找裝修公司。
同時，由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài)，頭部裝修公司加起來份額也不足兩成，再加上不同地域消費(fèi)者的個性化裝修需求限制，使得現(xiàn)在上游的家居供應(yīng)商多是區(qū)域型家裝公司，占比達(dá)60%-70%。
在這種情況下，想要快速做大做強(qiáng)，貝殼就必然離不開營銷投入的連續(xù)加碼。
此外，貝殼的研發(fā)費(fèi)用也增長至了5.73億元，這基本對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家C2M的出發(fā)點(diǎn)，即利用大數(shù)據(jù)和AI系統(tǒng)去發(fā)現(xiàn)未來行業(yè)的趨勢，去洞察用戶需求，所以短時間內(nèi)好像也很難降本降費(fèi)……
不過好一點(diǎn)的是，今年第三季度，貝殼占比最大的“一般及行政費(fèi)用”為19億元，和去年同期基本持平。
那么從這個角度看，在當(dāng)前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會在2024年主動“降本增效”呢？
之所以這么說，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數(shù)據(jù)上傳到了網(wǎng)上，結(jié)果引發(fā)了不少的輿論爭議。
從財報數(shù)據(jù)來看，在2022年貝殼交出了一份營收同比下滑24.87%，歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績單后，其董事會主席彭永東薪酬總額卻達(dá)到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實(shí)物福利為183萬元，績效獎金為1017萬元。
聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對應(yīng)的績效獎金為678萬元。
到了2023年，彭永東的薪酬總額則進(jìn)一步增長至約7.13億元。單一剛約為5.293億元。
雖然兩人的薪酬總額中，不少都來源于股份激勵計劃中的“股份支付薪酬”，但整體相比于碧桂園，萬科的管理層們已經(jīng)高出了不少，甚至萬科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金，董事會主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
而且說起股價，在創(chuàng)始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達(dá)到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至2025年1月10日收盤，貝殼美股股價為16.4美元/股，總市值約為196.98億。
盡管這背后有口罩事件的影響，也有現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀周期波動，但在當(dāng)前行業(yè)低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應(yīng)該與無數(shù)“貝殼人”站在一起，同甘共苦，加速帶領(lǐng)貝殼走向全面復(fù)蘇……
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