1)很久沒聊舊改了，時間來到25年，是時候總結了。

畢竟，去年，我們提到四大片區(新中軸，廣火，天河環五山，羅沖圍）會大力推進，今年的進度想必大家都看到了。

一個字形容：快到飛起。

為什么？兩個關鍵原因：

一是政策打通了。確定指揮部+國企，依法征收，凈地出讓的新模式。

二是錢到位了。國家資金支持，廣州專項借款審批額度4096億，專款專用，利率低，五年為期。

這解決了，錢從哪里來，地怎么征，產業怎么辦，三個關鍵的問題。

2)政策轉變的關鍵是，23年樓市暴力調控，大牛市沒了，經濟邏輯變了，思路也變了。

首先，現在廣州有新舊改造兩種模式：舊模式和新模式。

舊模式，也就是傳統的三舊改造，以市場導向為主。如佳兆業的海珠石溪，黃埔的諸多項目，就是如此。

以前樓市有上漲預期，傳統的三舊模式，可以用較小的資金翹動核心區的土地，用時間換空間，更偏向市場化。

簡單粗暴來說，市場主導，自下而上，開發商高價補償買同意票。

樓市牛市格局之下，個人，集體，房價上漲，大家各美其美。

然而，樓市牛市不再，這種模式不可持續了。

其次，新模式。就是指揮部+國企，依法征收，凈地出讓。

今年5月，由市委書記和市長雙總指揮部+國企的模式，能最大限度調動資源和各職能部門的協調合作，打破部門利益和山頭主義。

總結下來，新模式是政府自上而下+有效市場，強調公益性。

改善居住環境，和學校、醫療公共配套+配建城市保障性住房，絕大部分城市納稅人都能受益。

當然，對于很多人說的補償問題，相對于以前的高價，現在新模式補償標準肯定是有落差，這是客觀事實。

這個客觀事實的最大邏輯，核心還是樓市。

現在公開土地市場量大管飽，快的話67天就開盤看到回款，沒必要苦哈哈拆遷談判，太特么苦了，太特么難了。

你讓傳統開發商高價補償改造，現在他們也干不了，恐怕要連夜提桶跑路那種。

回過頭來，其實所有的問題，還是經濟問題。

廣州制造業立市，產業高質量發展。

現在的一切都是為產業升級服務，四大片區關鍵就是產業升級，可以搞，大力搞。

比如羅沖圍和華為；環五山，可以搞天河的大學城3.0。

海珠新中軸可以搞文旅地標和微信+，廣火可以搞高鐵進城。

產業是導向，成本必然是考慮因素，沒有高價補償基礎，國企給不了短期高利益，但是改造后，長期運營可以反哺。

3）那么，接下來，25年舊改重點有哪些？哪些板塊，可以逆天改命？

答案是52個舊改。

我是全網第一個把52個申請了專項借款的項目羅列清楚，大家且看且珍惜，建議提前保存文章。

這52個項目，接下來會快到飛起，涉及幾個市中心熱門板塊。

比如，荔灣花地灣的山村和坑口，海珠新中軸的東風和三滘，主要是機場投資集團負責，越秀集團和海珠城發小股。

又比如，天河世界大觀板塊的大觀，元崗和柯木塱，等等。

明年的速度，會特別快。

省流總結：錢到位了，項目會加快，房票落地也會加快。

之前專項借款不能夠用于房票安置，現在可以了，黃埔房票的置換，也在加速。

知識城五村七片區，就購買了悅辰的幾棟單位。

4)好了，說完大背景，說下海珠新中軸，這會是廣州市中心改造力度和速度最快的一個板塊，大家真的不要忽略了。

一個是，連片開發，一個城市界面會更改善，學鐵商配套會更好，板塊會有增量預期。

沒有一夜暴富了，但是可以逆天改命。

二是，產業會升級，新增的就業崗位，又反饋到片區市場需求。最關鍵的是，就是電雞帶著貨物亂飛的情況，會得到優化。

三是，快速改造會刺激部分置換的需求。

目前，東風村，2025年的KPI也定下了：

除了建設廣州大道南1218號地塊，廣駿商務中心地塊、志懋酒店地塊、美侖汽車停車場地塊等，都將在年底全面完成征拆。

同時，拆補方案、安置房、調規工作也在同步推進。

按最新控規，東風村啟動區新增一所中小學、商業體，公服設施從28增至49處，宅地、公園綠化也進行了優化，總建面約39萬平。

總體來說，環境、配套、城市界面都會改善，升級為一個濱水居住大城。

而三滘村呢，去年9月30日開始拆除啟動地塊華南鞋城，對于租戶清租也非常雷厲風行。

在這之后，又是安置房招標、公布拆補方案、公布最新調規，對華南鞋城二號地塊征收表決等。

參考最新控規，將新增6宗宅地，中小學用地以及商業商務用地等，優化路網，規劃公服設施高達55處。

而整體建面更接近83萬平，不折不扣的綜合大城。

海珠新中軸，位于海珠中部，又是全市最高能級的概念區之一，也是傳統批發市場，傳統老錢聚集地。

要地標有廣州塔，有廣州文化館，要生態景觀有海珠國家濕地公園，要產業，有微信總部，研究出第一臺手機的電子七所等等。

它的輻射能力不會弱于琶洲，帶飛海珠中、西部完全足夠了。

整個海珠新中軸，面積達到21.44平方公里，相當于3.5個珠江新城那么大，自廣州塔一直延伸到后航道的6公里，是廣州的城市魅力新地標、產城融合示范區。

整個改造，就是片區潛力和價值釋放的過程。

明年這個時間，我們再來看看，如果我們還沒倒閉。