上海中內環正在被拋棄的中產社區——萬里。

房齡適中、軌交便利，學校尚可，而且地處上海內中環之間，房價卻常年是同環線洼地，存在感極低。

萬里究竟出了什么問題？未來究竟還能不能買？

萬里最大的遺憾，規劃得太早，獨立得太晚了。

萬里原本是普陀長征鎮的一塊飛地，1992年跟著長征從嘉定劃入普陀，2014年才獨立析出成立街道。

但決定萬里命運的時間節點，卻是1997年。

為了加快市郊住宅建設，上海市當時提出了四大跨世紀示范居住區，分別是萬里、春申、三林、新江灣。

其中萬里城居住區規劃占地面積多達224公頃，規劃了大片住宅，為萬里打下了居住板塊的基調。

圖源：上海市城市規劃設計研究院

當年面向市區白領的居住規劃，如今看卻有些過時難以滿足需求了。

當年大量的新房建設為萬里導入不少居民，但該有的民生設施卻相對匱乏。

萬里板塊大多小區外圍都是圍墻，和浦東很多板塊一樣街道內部缺乏煙火氣。

板塊核心位置被住宅填滿，除了功能簡化的萬里公園，缺少類似商辦綜合體的凝結核輻射全域。

商業、地鐵等重要配套基本都位于板塊邊緣，輻射范圍十分有限。

商業體能級較低，家樂福倒閉、大華虎城和巴黎春天升級過仍然難掩老態。

規劃的局限性決定了萬里的上限注定不如國際社區，但區內的資源傾斜又拋棄了萬里一次。

萬里2014年才從長征鎮獨立，這就導致其在長征的大樹下當了很多年小草，一些資源分配上要吃虧。

從解體前的長征鎮來看，社區醫院、文化中心、大商場應有盡有，資源平均密度尚且湊合。

但平均資源這個概念，就像諸位與馬云加一起的平均收入過億一樣，都是耍流氓。

事實是當年住萬里的居民要去一趟鎮里的衛生中心得坐公交穿過一個真如，單程居然要1個小時之久。

等到成立街道后，萬里直接把自家的社區衛生服務中心做成了中心城區最大。

可以說萬里的獨立之日，才是真正謀求自身發展之時。

只可惜最珍貴的土地資源在獨立前就已消耗殆盡，板塊的空間格局已經固定很難改變。

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萬里第二大痛點，板塊閉塞、產品也一般。

萬里處于浦西內中環之間，地段優勢卻因為上海西站和鐵路的阻隔難以發揮。

從嵐皋路到中環將近3km的直線距離，萬里和南部真如僅有一條真華路聯通。

目前能看得到希望的僅有打通蘭溪路-真南路一條，密度遠遠不夠。

而且鐵路噪音也嚴重影響了北側的眾多房源，對很多人來說成了萬里的另一個減分項。

即使沒有鐵路噪音影響，萬里的這些住宅產品市場站位也危險了。

萬里的整體建設時間在1997-2008年之間，板塊絕大多數產品都是商品房。

當年的跨世紀示范居住區，雖然跨越了時間周期，但終究還是沒能穿越產品周期。

萬里集中開發的時候并不像現在桃浦那樣百家爭鳴，建設主力為大華、中環投資等地頭蛇集團。

在今天看來雖然社區整體綠化不錯，但地頭蛇們造的這些住宅品質還真是一般。

整個社區的產品外立面都是以涂料或小塊面磚為主，在歲月洗禮都有些老舊：

戶型設計也是百花齊放，用今天的眼光來看既不通透也不方正：

并且因受限于時代，萬里的商品住宅大多數車位比都很低。

代表小區達安春之聲花園1:0.5，萬里雅筑僅有1:0.6；

更極端一點的大華頤和城，小區3500多戶，車位比卻也僅有1:0.5，對住戶而言每天的搶車位大戰很不容易。

再加上至今采用的仍是1-2元/㎡/月的物業費的老大爺物業公司，導致大部分小區的物業服務也非常一般。

曾經在鐵路以北，普陀好房子選擇太少萬里存在感很高。

如今桃浦智創城高標準的新房一個接一個入市，均價8萬+/平，精準分流同總價段的萬里。

不論是房齡、外立面、戶型設計還是小區綠化、車位比和物業服務，都領先了萬里一個產品周期。

桃浦寶華實景圖

連萬里最引以為傲的科技住宅中鷹黑森林，在歲月洗禮下外立面也開始縫縫補補，低下了高傲的頭顱：

對于很多70、80后中產家庭來說，萬里是當年可選的心頭好；

相對便宜的價格以及相對不錯的學Q，成了很多上有老下有下中年家庭的性價比選擇。

但對更年輕的買房群體來說，同價位新房有更先進的理念和更洗腦的營銷宣傳，萬里的房子正在被拋棄。

萬里的房子以后真的不能買了嗎？

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前面說的產品本身，只是影響樓市交易的一部分原因，二手房流通潛力與周邊產業強相關。

上海西南片區和浦東都因為相對豐富的產業，催生出了旺盛的購房需求。

但萬里所在的滬西北一直是上海產業版圖缺的那一角，整個大片區都是以居住屬性為主。

普陀從長壽路一路往西、北到萬甘泉宜川、萬里、曹楊、真如以及隔壁寶山大華全是居住區。

如果是十年前，萬里在這種局面下確實沒有活路；

不過如今隔壁的真如副中心的建設取得了一定成就。

銅川路水產市場拆遷完成，大型城中村紅旗村的動遷完成，取而代之的是中海環宇城、高尚領域、星光耀廣場、綠地繽紛城多個大型綜合體。

據統計2023年，真如五大商辦項目中海中心、信泰中心等全年租賃去化10萬方，位列上海各大CBD甲級寫字樓去化量第二名，預計能導入約40000商務精英。

假如真如能夠持續保持發力，近水樓臺的萬里抱緊這條大腿不容易被徹底淘汰。

再看萬里本身也有產業利好。

2021年京東卓越聯合體拿下上海西站萬里地塊，包含：

1棟高180米的超高層辦公樓、1棟高55米的人才公寓、1棟6層大型商業綜合體和4棟獨棟商業體以及住宅項目。

不過根據工地現場情況來看，該項目落地速度有些緩慢，最啟動的天元府還沒交房。

根據辦公體量來看，這個上海京東總部的影響必定不如青浦華為那樣大，能炒作的也僅僅是天元府一個新盤。

相比起京東帶來的產業，居民們更關心的可能是6層高的商業綜合體。

雖然位置不在萬里中心有點遺憾，但對板塊配套來說是實實在在的短板補齊。

兩大利好再疊加未來將開通的20號線，萬里的保鮮期還能爭取延長更久。

于是萬里的樓市風險，也變成了很多普陀板塊的共同風險：

真如副中心，真的能崛起嗎？

不過就當下而言，萬里是800多萬預算群體兼顧地段、房齡以及學Q的一個高性價比之選；

同預算兼顧學Q和房齡的選擇基本到了外環外，萬里的價值決定了自身不會馬上被拋棄。