前段時間，萬科迎來了債務風波。

1月9日，萬科公告其子公司2019年期限不超5年的保險資管債券到期日調整至2026年12月31日。

萬科獲得了2年展期。

盡管如此，萬科的債務壓力，其實才剛剛開始。

根據2024年第三季報：

前三季實現營業收入2198.95億，同比下降24.25%，歸屬上市公司股東的凈利潤為虧損179.43億，同比下降231.73%。

上半年集團實現銷售面積1339.8萬平方米，同比下降26.8%，銷售金額1812億元，同比下降35.4%。

集團有息負債合計3276.1億元，有息負債中，一年內到期的有息負債1115.2億元，短期債務1168億。

截至報告期末，集團凈負債率為66.2%，持有貨幣資金797.5億元。

2025年，也是萬科的償債高峰，其中第一季度境內公開債有4筆，規模約90億，境外債有2筆，規模約36億。

短期看，萬科挺過第一季度沒有問題，但多只境內債下跌，也說明了市場對萬科的信心有所動搖，這也進一步增加萬科的兌付壓力。

我說過，只要地產銷售持續低迷，國內資產價值沒能進一步推高，國內任何一家開發商都無法自我修復資產負債表。

萬科也一樣。

就像是2024年第三季度報一樣，前三季實現營業收入2198.95億，凈利潤虧損179.43億，一邊賣一邊虧，越是虧，越不能不賣。

對一家地產公司來說，負毛利銷售也就代表其失去了銷售造血能力，不斷的將自己的存貨進行甩賣只是放緩自身“失血”的速度，延緩清算日期。即便市場能夠無限期延展地產公司的債務，只要地產的資產估值無法推高，無延期展期也無法解決地產的造血問題。

暴雷房企更是如此，因為暴雷房企通常是資不抵債，無法進入清算程序。因此，幾乎所有的暴雷房企的重組方案基本都是那樣，要么是本金打折兌付，要么是債轉股，要么是長時間展期。

本質上，要么是債務清空，要么是展期到資可抵債的那一天。

這也成為當前地產的死結。

繼續跌，全面暴雷，繼續漲，缺乏支撐性。

我對地產化債的答案毫不懷疑，基本上只能全面通脹化債，只是何時啟動這個點的問題。

看到當下的一些政策，我似乎有一些答案：

先通脹一部分人，先通脹的帶動后通脹的。因此，某些行業群體也會在2025年迎來加薪，以促進消費，通過某些群體的先通脹帶動后富和后通脹。

1月9日，萬科通過其子公司質押又獲得了10.8億的貸款，期限30年。

挺好的消息，但是展期和增融，都解決不了地產的問題。地產的問題，是銷售遇冷和刺破成本的房價。

感慨的是，喊著“活下去”的萬科，也迎來債務挑戰。

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