城市更新項目普遍具有開發周期長、資金投入大、資產流動性低等特點。在行業格局深刻調整、市場不確定性加劇的當下，確保經營安全已成為房企實現可持續發展的首要前提，而財務穩健正是構筑風險抵御能力的核心基石。

因此，越來越多的企業積極調整策略，通過引入聯合開發伙伴或采取輕資產介入模式，有效分攤前期巨額投入、降低單項目資金沉淀風險，通過階段性退出機制加速資金回籠。這些舉措的核心目標在于優化資本結構，降低負債水平，從而為企業在復雜環境中贏得更大的戰略主動權和生存韌性。

過往依賴“拆建-銷售”的粗放模式，疊加城市更新項目固有的高杠桿、長周期特性，極易誘發房企資金鏈緊繃甚至斷裂，導致債務違約事件頻發。以綠景中國為例，其核心資產白石洲舊改總投資高達900億，開發逾十年，但一期住宅去化率不足30%。企業長期依賴高息融資輸血，短期償債缺口超127億元，即使被迫折價出售資產，回籠資金也如杯水車薪，難以覆蓋巨額債務窟窿。無獨有偶，佳兆業集團同樣因過度押注舊改及密集發行高息美元債而陷入重組困境。

可見單純以銷售回款為單一閉環的舊有模式已難以為繼。面對市場深度調整與政策持續規范的雙重壓力，房企亟需進行戰略轉型：從追求規模擴張的傳統模式，轉向構建以長效運營為核心的價值創造體系。

1、采用合作開發參與城市更新，降低前期投入成本

當前房地產市場持續承壓，商辦資產自持比例攀升、住宅開發利潤空間收窄，房企減負轉型勢在必行。在此背景下，城市更新領域的合作模式加速深化，聯合拿地漸成主流。隨著專業分工持續細化，多家房企聯合獲取項目日益普遍，通過股權轉讓引入戰略合作伙伴的模式也日趨成熟。以上海為例，城市更新合作拿地金額占比已從2023年的47%躍升至2024年的65%。

2、中輕資產運營模式成熟、普遍，充分挖掘存量資產價值

與此同時，中輕資產模式日益成熟，企業通過受托運營等方式，高效盤活國企或缺乏開發經驗企業的存量資產，充分挖掘其改造與運營價值。

例如上海張園——由上海靜安置業集團投資，引入太古地產提供涵蓋規劃設計建議、品牌招商、營運管理及市場策劃的商業管理服務。目前西區已成功引入30個高能級品牌，商業載體出租率超過80%。

此外，4月29日開業的深圳iN城市廣場——由平安不動產委托印力集團進行改造升級，項目所在區域是深圳行政、金融、文化、商貿和國際交往中心，夾在多個通關口岸之間，地處福田CBD與深圳萬象城地標商圈之間，印力不執著于高端大氣，而是重塑區域活力的改造，打造3萬㎡戶外運動公園并引入多個運動類品牌首店及旗艦店，帶來了更專業的場地設施、加強了與年輕客群的連接，最終實現了出租率97%、開業率95%的優異表現。

3、強化運營賦能資產增值，優化退出機制實現資本良性循環

除了降低前期投入成本，挖掘項目價值之外，合理的退出機制也同樣重要。近年來，瑞安房地產頻繁出售多個穩定運營期的商業重資產項目部分股權，在快速回籠大額資金、實現資產出表的同時，保留了持續的運營收益權。

截至最新財年，凈資產負債率已從最高的81%降至52%。

除去優化債務結構之外，瑞安房地產還依托品牌溢價與核心運營能力拓展業務版圖。憑借“新天地”社區品牌積累的成熟經驗與差異化優勢，在核心城市持續打造標桿性的“天地”系項目。目前上海、武漢、佛山、重慶、杭州等城市均已有“天地”系項目。

無論是尋求合作開發、承接運營，還是擇機資產出售，房企的核心訴求均在于壓縮資金沉淀規模、縮短項目周期，以構建資金高效滾動的開發閉環。而打通這一閉環的關鍵路徑，高度依賴于卓越的品牌運營能力對資產價值的持續賦能，進而提升資產的盈利預期和市場認可度，有效吸引優質合作方接盤或戰略投資者入場，實現資金的良性循環。

當前，城市更新釋放的資產結構中，持有運營型資產的比重持續攀升。以深圳為例，2024年城市更新單元規劃公示數據顯示，涉住宅類項目規模占比已降至58%其余均為需長期持有運營的資產。

在長期主義導向下，扎實的資產運營能力已成為多重價值創造的基石。它不僅為資產未來的流動性奠定堅實基礎，更是企業贏得政府信任、獲得資本青睞的核心競爭力，最終推動其在城市更新賽道實現可持續深耕。

文章來源:樂居買房