現在的買房人很難忽悠。

之前出幾個利好大家就上車，比如2015年330新政。

二套首付由60%降到40%，首套降到20%，市場立馬火了。

現在不行，大家人手一份網簽數據，數據起不來光喊口號沒用。

數據起來了也需要長期觀察你，穩定下來大家才信。

929新政后穩了三個月，1月份突然下行。

很多人剛培養起的信心立馬打回去：上海樓市是不是又不行了？

難道這次又是回光返照？

網簽數據的優勢是，真實客觀，做不了假。

網簽數據的劣勢是，太滯后。至少滯后真實市場一個月。

我們環線拿到了前置化數據，綜合得出幾個結論。

目前的市場現狀是：二手市場鳴金收兵，春節后大決戰。

每年春節前數據都會下滑，沒辦法。

大家看上面這個表，2024年春節前三四周，網簽量也是迅速下滑。

年底很多事情處理，房子的事情先放一放。

中介一看客戶不積極，也提前回家過年。

值得我們關注的是，今年下跌后數據也比2024年同期高得多。

現在周網簽量還有5500套左右，去年同期只有3000套。

熱度還在持續，靜待2025年大決戰。

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大決戰決定因素主要有三個。

第一，房東還有多少子彈。

今年房價沒有普遍上漲，但是二手房交易量大漲，消耗了大量優質房源。

市場啟動本來就是量變引發質變。

整體而言，房東子彈還沒用完，還有低價房源掛出。

實際上掛牌價還在走低，新掛牌房源漲價比例只有25%左右。

主要原因是老破小掛牌還在增加，壓低了均價和整體趨勢。

2024年11月下旬開始，有不少新增置換客戶入場，置換越著急掛牌價越低迷。

當然隨著不斷消耗，房東子彈逐漸減少，掛牌價降低速度正在放緩。

甚至部分區域開始反彈，比如碧云、新江灣、聯洋、徐匯濱江。

這些區域的特點是，老破小很少，市場拖累小。

一方面是次新房領漲，市場當然先觸底。

一方面是這些區域拋盤量少。都住到碧云、徐匯濱江了，再置換可能性很低。

再換就得換湯臣一品，不是一般人敢想的。

不僅掛牌降價速度放緩，整體掛牌量也在下滑。

1月第二周頭部中介內網掛牌量17.19萬套，環比上周繼續下降近700套。

而且已經連續12周，成交速度超過掛牌。

掛牌量的下降，也意味著筍盤的減少，議價空間的減少。

其實掛牌量已經創出1年新低，說明供應方心態也趨向樂觀，賣出意愿降低。

掛牌量下滑，部分區域低價房源出清價格開始反彈，房東基本到了臨界點。

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大決戰決定因素之二是，買方還有多少子彈。

今年成交量高消耗了房源，也消耗了買家。

積壓需求一旦釋放，新增需求培養需要周期，可能真的熱度下去。

數據側表明，需求還大量存在。

春節臨近，各方面數據都在下滑。

但是定金數跟去年同期相比，還是高位運行。

去年同期新增定金量600套，現在還有1000套。

這些定金會轉為1個月后的網簽，給節后第一周信心支撐。

更重要的是，帶看量還在高位運行。

去年同期帶看量30000組左右，現在大概50000組。

不出意外，這些帶看量會成為一個月后的定金、兩個月后的網簽。

意外指的是：突然轉頭打壓樓市。

應該是極小概率吧，止跌回穩剛開始，誰敢公開叫板？

還有大量看房客戶，需求尚未全部消耗。

微觀層面同感，甚至比數據更夸張：有些需求暫時退出看房。

碧云、新江灣、聯洋、徐匯濱江掛牌價已經漲了，但是有些客戶并不買單。

他們認為現在都是泡沫，過幾個月房價會再跌回去。

正確的選擇是，你們先買，你們買完了后面還會再降回去。

已經有幾組客戶跟環線反饋，2025年5月后再看房。

原因很簡單，不湊金三銀四的熱鬧。

但是這些需求早晚需要釋放，都是實打實的“剛需”。

兩房換三房、換學區等等，早晚得換。

當然也會造成供應量增加。

買賣雙方博弈已經到白熱化。

一方面是上海庫存非常緊張。

備注：二手房庫存成交周期（月）=二手房掛牌總量/12月網簽量=（頭部中介內網總掛牌量/掛牌市占率）/12月網簽量，頭部中介在總掛牌量中的市占率范圍在70-90%，各城市有差異。

上海二手房去化周期只有7個多月。

即，上海保持12月份成交量，不再新增掛牌，只需要7個多月就能賣光所有二手房。

低于10個月，就可以判定為庫存緊張。

上海是全國最健康的二手房市場。

第二，買賣雙方心態趨向一致。

新增帶看量，反映的是買家心態。

數據越高，看房越積極。

新增掛牌，反映的是賣家心態。

數據越低，房東越惜售。

如果這個心態不轉變，2025年上半年二手市場一觸即發。

第三，這次救市挺的時間太長。

929新政后市場就不錯，10月網簽接近2.5萬套，11、12月超過2.5萬套。

2025年1月數據不錯，帶看量高位運行，節后2、3月數據也不會差。

連續6個月二手房交易量都在2.5萬套上下，會擊穿大量觀望客戶心態。

你也會問自己一句吧：6個月，應該可以啟動行情了吧？

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大決戰決定因素之三是，政策還有多少子彈。

上周帶看量回升5%，定房量卻下降15%。

連續3個月牛市，低價房源大量消耗，面對高價房源買家開始猶豫。

而且馬上過年，不愿意再加價追高。

房東也一樣，快過年了不接受大刀砍價。

買家與房東經過3個月的熱烈交易后，進入休整和觀察期。

新的預期和共識一方面要看數據，一方面就得看政策。

現在的數據支持到2025年3月問題不大，就看4月數據會不會持續、3月底會不會繼續救市。

據環線推測，救市可能還要繼續。

一方面是信號明確，12月12日重要會議還在強調持續用力推動房地產市場止跌回穩。

這個會議重要層級高，而且是929之后發布，強化了方向不變。

一方面是效果還沒達到，全國止跌回穩言之尚早。

還沒達到目標，還有工具，救市憑什么結束？

具體到上海工具更多。

前面提到了樂觀信號都在外環內，外環外樓市一片哀嚎（《上海郊區樓市，全面停擺了》）。

據環線了解，2025年上海大力推出五大新城土拍。

這個現狀，誰敢去五大新城拿地？

怎么辦？只能打開外環限購，全國范圍找找韭菜。

根據現在的市場熱度，外環內打開限購可能性不高。

真的不需要。

以上只是短期數據分析，影響樓市基本面的經濟發展情況、地緣政治情況、人口結構問題、城市化速度、居民杠桿率等等沒有展開。

關心的朋友可以來線下沙龍，詳細幫大家解讀。